Tại Diễn đàn bất động sản với chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”, ngày 28/9, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: "Chúng tôi dự đoán quý 4/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Từ quý 3/2023 đã có nhiều tín hiệu mừng".  

Theo ông Đính, tại thời điểm này, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tốt hơn. Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, quý 1/2023 nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý 2/2023 đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công.

Sang đến quý 3/2023, trong hai tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán. Ngoài ra, nếu quý 1/2023 chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì quý 3/2023 do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên giao dịch và nguồn hàng tăng hơn.

Với đà như vậy, hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, tất nhiên chủ yếu là các dự án cũ. Các dự án đều có dấu hiệu tái cấu trúc sản phẩm và mức giá điều chỉnh tương đối sát với thị trường nên giao dịch thực tế đang được tăng lên.

Trong đó, 70% giao dịch đến từ các căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch ít hơn do giá cả chưa có nhiều điều chỉnh mạnh. Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ bắt đầu có kết quả. Tuy nhiên, thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng nhận định, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tuy nhiên so với thời điểm hoàng kim thì hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.

Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, "cú hích" lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý 1/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Đến thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

"Vì vậy, theo tôi, quý 4/2023 hoặc đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa hợp lý", ông Lực nêu quan điểm.

Nhà ở vừa túi tiền sẽ đổ bộ

Theo chuyên gia, thời gian tới bất động sản đầu cơ - dựa vào qui hoạch, phân lô tách sổ... để "thổi giá" sẽ hết đất diễn vì pháp lý siết cứng, dòng tiền không còn dễ dãi. Bất động sản "triệu đô" sẽ nghỉ ngơi một thời gian nữa, vì đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô la. Nếu như hơn 1 năm trước, các biệt thự 30 - 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

Theo đó, "tọa độ vàng" cho nhà đầu tư hiện nay là phân khúc "ăn chắc mặc bền". Trong đó, triển vọng của phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đang "sáng" hơn cả. Ghi nhận thị trường cho thấy, trong 8 tháng năm 2023, các giao dịch bất động sản thành công chủ yếu rơi vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, pháp lý hoàn chỉnh, có sự hỗ trợ lãi suất và thanh toán hợp lý. Đây là diễn biến hoàn toàn khác xa các năm trước, khi tỷ trọng nhà cao cấp mở bán lấn át, thậm chí triệt tiêu nhà giá rẻ. Tỷ trọng khách hàng đầu tư thường phân bổ vào các nhóm sản phẩm giá cao với biên lợi nhuận lớn hoặc các tài sản không phục vụ nhu cầu ở thật.

Điểm sáng đáng chú ý là sự xuất hiện của các dự án giá vừa túi tiền tại thị trường phía Nam thời gian gần đây đã tạo hiệu ứng và tâm lý tích cực với người mua nhà ở thực. Mới đây, Sở Xây dựng Tp.Cần Thơ thông báo chính thức nhận đăng ký mua gần 1.000 căn nhà ở xã hội tại dự án Nam Long II Central Lake do Nam Long phát triển với giá 15.8 triệu/m2. Dự án gồm 1.600 căn hộ. Trong đó, 962 căn hộ nhà ở xã hội để bán, 320 căn hộ cho thuê và 320 căn hộ để bán thương mại. Diện tích các căn hộ từ 38m2 đến 60m2. Tại Tp.HCM, 242 căn NOXH thuộc EHomeS Nam Sài Gòn (Bình Chánh) cũng dự kiến sẽ được bàn giao vào quý 1/2024...

Rõ ràng, việc các doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc lại sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc nhà giá rẻ nhằm cải thiện thanh khoản được xem là tin vui cho thị trường bất động sản từ giai đoạn này trở đi. Bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng, nguyên nhân chính khiến phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đang có tiềm năng là do nhu cầu của người dân lớn nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm.

"Thời gian tới, Chính phủ cần triển khai nhiều giải pháp quyết liệt, đồng bộ để thu hút vốn đầu tư vào phân khúc này như: thuế, lãi suất, cơ chế huy động vốn, chính sách ưu đãi… Đồng thời, Chính phủ có những chính sách hỗ trợ, giúp người dân dễ dàng tiếp cận phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền", bà Hương cho hay.

Đưa ra lời khuyên, bà Hương khuyến nghị nhà đầu tư khi quyết định xuống tiền cần tìm hiểu sâu về thông tin và năng lực của chủ đầu tư các dự án. Hiện nay, những dự án có vị trí tốt, đảm bảo hạ tầng xã hội và tiện ích cho những nhu cầu cơ bản và sáng tạo luôn có thanh khoản tốt.

"Ngoài ra, nhà đầu tư cần kiểm tra tính pháp lý của dự án và xem kỹ hợp đồng mua bán khi giao dịch bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư cũng nên tham khảo quan điểm của các chuyên gia, đơn vị tư vấn tài chính uy tín trước khi đưa ra quyết định. Và quan trọng hơn cả là cần lựa chọn thời điểm đầu tư thích hợp để không bỏ lỡ cơ hội mới nhưng cũng không bị chìm vào trong điểm trầm lắng của thị trường", bà Hương cho hay.