Rục rịch chi tiền gom đất

Thị trường bất động sản đang đón những tia nắng ấm khi lượng giao dịch tăng trở lại. Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng “sóng hồi” của thị trường sẽ sớm xuất hiện. Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán VPBank (VPS) cho biết, sau thời kỳ khủng hoảng 2008-2014, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ trong khoảng 1,5 năm sau đó, khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất huy động. Căn cứ vào thực tế hiện nay, VPS kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi từ quý II/2024. 

“Thời điểm nửa đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường. Những động thái chính sách của Chính phủ thể hiện sự chủ động, quyết tâm gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án nên thị trường được kỳ vọng phục hồi nhanh hơn so với chu kỳ trước”, báo cáo của VPS đánh giá.  

Đại diện DKRA Group cũng cho hay, sức cầu trên thị trường thứ cấp đang có sự chuyển động, lãi suất cho vay "hạ nhiệt" khiến người mua tự tin hơn trong quyết định vay mua bất động sản, mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động. Cùng với đó, việc tốc độ giải ngân vốn đầu tư công được đẩy nhanh, bất động sản đứng thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút FDI nhiều nhất 8 tháng đầu năm 2023, cùng các chính sách hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước trong việc tiếp cận vốn vay... được kỳ vọng là động lực quan trọng thúc đẩy phục hồi tăng trưởng kinh tế - xã hội nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. 

Những diễn biến thực tế trên thị trường cho thấy cùng với các giải pháp gỡ vướng về pháp lý, “cởi trói” về phân lô tách thửa, đặc biệt là lãi suất ngân hàng liên tục hạ nhiệt, đang có tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư và những người mua nhà, đất có nhu cầu ở thực. 

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho hay, đã qua thời điểm các nhà đầu tư "thi gan", ai "lì đòn" hơn sẽ là người chiến thắng. Hiện, nhiều nhà đầu tư có tầm nhìn bắt đầu quay lại thị trường, hướng dòng tiền vào những dự án có sổ đỏ, sẵn sàng bàn giao ngay. 

Ông Long thông tin, kể từ cuối tháng 7 đến nay, khi thị trường bớt u ám, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu "đi săn" đất ở nhiều tỉnh vùng ven như Hà Nam, Nam Định, Bắc Ninh, Bắc Giang.... Ưu tiên của họ hiện tại là những lô đất có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư. Có thể thấy, khi thị trường đã bắt đầu “lộ đáy”, trước khi quay đầu tăng trở lại, nhiều “tay to” với dòng tiền mạnh đã ngưng chờ đợi và đang rục rịch xuống tiền gom sản phẩm tốt.

“Nhà đầu tư mới "ngựa non háu đá" thích lao vào sốt đất, có người “ăn đậm” nhưng cũng không ít người khốn đốn vì gãy đòn bẩy tài chính. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực, giàu kinh nghiệm thường chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động, vì thế đây là thời điểm thích hợp để họ xuống tiền. Nếu quyết định xuống tiền mua đất nền ở thời điểm này với tầm giá phù hợp cùng sự tìm hiểu kỹ lưỡng thì sẽ có thể nắm cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn”, ông Long nói.

Bên cạnh đó, so với "đỉnh" cuối 2021, hiện tại các bất động sản đầu cơ ở xa đã phải chấp nhận giảm giá 30%-40%. Các bất động sản lớn khó thanh khoản cũng đã phải giảm giá 20% - 25%, Bất động sản có nhu cầu sử dụng thực ở gần nếu cần bán nhanh cũng đã phải giảm giá 10%-15%.

Trong khi đó, phần lớn người Việt vẫn ưa chuộng đầu tư bất động sản, coi đó là kênh đầu tư lâu dài. Báo cáo của Batdongsan.com công bố hồi tháng 7 đưa ra số liệu 61% trong 1.000 người được khảo sát có dự định mua bất động sản trong một năm tới. 

"Dự báo, nửa cuối năm 2023 sẽ là thời điểm thuận lợi cho các khách hàng có sẵn dòng tiền cần mua bất động sản với mục đích ở thật và đầu tư lâu dài. Việc phát triển hạ tầng giao thông ở nhiều khu vực trên cả nước cũng đóng góp tích cực cho việc phát triển thị trường bất động sản xung quanh", ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định.

Tìm giỏ bỏ thóc 

Theo chuyên gia, điểm chung của các nhà đầu tư giai đoạn nay là tìm kiếm các sản phẩm đã có sẵn sổ đỏ, mang lại sự yên tâm cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung đáp ứng tiêu chí trên tại một số dự án tương đối hạn chế.  

"Sau cú sốc của thị trường, các nhà đầu tư hướng tới các dự án có pháp lý minh bạch, có sổ đỏ sở hữu lâu dài, thị trường cần sự sàng lọc và đào thải những tư duy đầu tư ăn xổi, chộp giật. Chỉ bất động sản có pháp lý rõ ràng mới có thể giúp nhà đầu tư loại bỏ các rủi ro và chắc chắn về hiệu suất sinh lời. Đường dài mới biết ngựa hay, bất động sản an toàn về pháp lý là điều cốt lõi đảm bảo sự gia tăng của tài sản", ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, đánh giá.  

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2023 của nền tảng công nghệ Batdongsan từng đề cập tới xu hướng này. Theo đó, 3 yếu tố hàng đầu khiến khách hàng mất niềm tin khi đầu tư bao gồm: chất lượng xây dựng và quản lý kém ở các dự án chung cư cũ (60%), nhiều vấn đề pháp lý (58%), chậm tiến độ bàn giao (58%)... 

Giới quan sát nhận định, sau giai đoạn thị trường có nhiều biến động, các nhà đầu tư hiện tại sợ câu chuyện "bánh vẽ" nên tính pháp lý là tiêu chí tiên quyết khi lựa chọn dự án. Bên cạnh vấn đề pháp lý, các nhà đầu tư cũng quan tâm đến thị trường có sự phát triển ổn định, khu vực có tiềm năng du lịch.  

Tại Hội nghị bất động sản mới đây, nhận định về khẩu vị của các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện tại, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh, Batdongsan.com.v, chia sẻ, đa phần nhà đầu tư muốn tìm kiếm các dự án đã hoàn thiện, sẵn sàng đưa vào khai thác để tạo ra dòng tiền, thay vì lựa chọn các sản phẩm vẫn còn trên giấy. 

Mỗi phân khúc, dự án phụ thuộc nhiều vào chính sách tác động đến phân khúc, dự án đó. Với bối cảnh hiện tại, khi các vướng mắc pháp lý dự án chưa tháo gỡ, cộng thêm việc dòng vốn vào thị trường bị kiểm soát chặt, lãi suất trong xu hướng tăng… thanh khoản chung sẽ chưa thể sớm cải thiện. 

Ông Hảo cho rằng, đầu tiên là giỏ hàng thanh lọc tự nhiên, những sản phẩm mạo hiểm hơn thì sẽ ít được quan tâm hơn. Nhà đầu tư sẽ tìm đến những sản phẩm mang tính khai thác tốt hơn. Họ cũng cơ cấu lại danh mục đầu tư, thắt chặt dòng tiền. Sự an toàn sẽ được đặt lên hàng đầu, sau đó mới đến yếu tố sinh lời. Với tâm lý đó, nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, chẳng hạn như nhà phố.  

Phân khúc thứ hai được ông Hảo đánh giá có tiềm năng trong thời gian tới là bất động sản hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi, nhà cho chuyên gia, công nhân. Đây là những sản phẩm được đánh giá có khả năng sinh lời tốt ít nhất là trong 1 năm tới.  

Cuối cùng là phân khúc chung cư. Theo ông Hảo, trong năm qua, giá chung cư tại trung tâm TP Hà Nội tăng từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng mỗi căn. Đối với những khu vực ngoại thành như huyện Hoài Đức, mức tăng cũng đạt 200-300 triệu đồng/căn. Do đó, người mua nên chọn những chung cư mới đưa vào sử dụng bởi khấu hao sẽ thấp.