Rủi ro về tái cấp vốn đang “phình to”

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thời gian qua, Chính phủ cùng các bộ ngành liên quan đã tích cực vào cuộc. Tuy nhiên, tới nay, thị trường vẫn chưa mấy tươi sáng. Nói như nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia, tại Hội thảo bất động sản mới đây, dấu hiệu phục hồi được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt”, thị trường chỉ đang “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng, cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V. 

Tâm lý lo ngại và thanh khoản kẹt cứng là lý do khiến trong tháng 8/2023, đã có hơn 5.100 doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đăng ký tạm ngừng kinh doanh, tăng 37,9% so với cùng kỳ năm 2022; có 5.216 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể tăng 17,1% so với cùng kỳ năm trước; có 1.375 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể.  

Vốn bít cửa, trong khi gánh nặng đáo hạn trái phiếu 2 năm tới của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.860 tỉ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường. Phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi doanh nghiệp bất động sản lại đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng doanh nghiệp và khách hàng đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ bên ngân hàng sợ cho vay.

Trong bối cảnh sức khỏe tài chính doanh nghiệp và giá trị tài sản giảm mạnh không đủ bao phủ rủi ro cho các khoản vay, các tổ chức tín dụng hiện nay không thể cởi mở trong việc cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản như giai đoạn trước.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, quá trình triển khai một dự án kéo dài, có thể 6 tháng, 12 tháng, hay vài năm. Khi doanh nghiệp yêu cầu ngân hàng tài trợ vốn cho dự án thì các ngân hàng đã cộng tất cả các chi phí, bao gồm lãi vay vào khoản cho vay. Thực tế doanh nghiệp không phải trả lãi vì chưa thể có thu nhập, lợi nhuận khi dự án còn đang xây dựng dở dang.

"Doanh nghiệp bất động sản nên "gõ cửa" những ngân hàng nào có những giải pháp tài chính cụ thể cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn, chứ đừng tìm đến những tổ chức tín dụng mà nhân viên ở đó nói rằng chúng tôi sẽ đẩy giá bất động sản lên, nâng giá trị tài sản thế chấp lên để cấp khoản vay cao hơn mong muốn của doanh nghiệp", TS. Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị.

Ông Hiếu chỉ rõ thực trạng, trước đây các tổ chức tín dụng rất cởi mở cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn bởi bất động sản là tài sản cố định, ngân hàng có thể đến tận nơi xem xét và đưa ra định giá. Thậm chí trong giai đoạn vốn tín dụng vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, doanh nghiệp nhóm này vẫn có thể hút vốn từ thị trường trái phiếu một cách dễ dàng như những năm 2019-2021.

Còn bối cảnh hiện nay, giá trị bất động sản trên thị trường đã giảm mạnh, kéo theo giá trị tài sản thế chấp cho các khoản vay cũng giảm, ngân hàng có thu hồi tài sản cũng không đủ bù cho dư nợ. Cộng với sức khỏe tài chính doanh nghiệp suy yếu, chuyên gia cho rằng giảm lãi suất không phải là "chiếc đũa thần" đối với nhóm bất động sản. “Với thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024". 

Phải sắp xếp vốn để giải cứu chính mình

Các chuyên gia cho rằng, trong khi chờ chính sách "ngấm", doanh nghiệp cần phải tập trung vào việc quản trị rủi ro, chỉ cần buông bỏ bớt một chút lòng tham và xây dựng quỹ tài chính bài bản, bao gồm quỹ dự phòng rủi ro. Bởi phần lớn các doanh nghiệp chỉ tính nhẩm bằng cách lấy đầu ra trừ đầu vào mà chưa tính được hết chi phí cơ hội, tương tự khi huy động vốn mà chưa tính đến rủi ro, đặc biệt là sử dụng sai nguồn tiền.

"Doanh nghiệp vay nhiều hay vay ít không quan trọng, quan trọng là khả năng trả nợ. Doanh nghiệp phải đặt mục tiêu tài chính lên hàng đầu, làm sao quản trị được từng đồng, từng hào. Cả đời doanh nghiệp chỉ thực hiện một phép tính là doanh thu trừ chi phí bằng lợi nhuận và bây giờ phải đặt ngược phép tính lại đó là lợi nhuận bằng doanh thu trừ chi phí", bà Phạm Thị Quyên, Chuyên gia Kiểm toán - Kế toán Thanh tra viên chính, Phó Trưởng phòng Thanh tra Kiểm toán Nhà nước, chia sẻ.

Là người kinh doanh có thâm niên ngành bất động sản, Chuyên gia Kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ: “Trở lại năm 2012, nhà đầu tư mất niềm tin về bất động sản trung cấp chứ đừng nói cao cấp, phải tìm được một căn nhà có mức trung bình, trong khi giá căn hộ ở TP.HCM thời điểm đó đã đạt 22 triệu đồng/m2”.

Ông Hiển nhấn mạnh, công ty bất động sản là ngành đầu tư tài chính, không phải là ngành xây dựng, nên khi thành lập doanh nghiệp bất động sản, những người chủ doanh nghiệp phải hiểu đây là ngành đầu tư tài chính, hiểu về kinh tế vĩ mô không phải để nghiên cứu mà coi đó là tài liệu quan trọng trong quá trình quan sát xu hướng thị trường.

Đồng thời chỉ rõ, người điều hành doanh nghiệp bất động sản phải có chuyên môn trong lĩnh vực sắp xếp vốn và quản trị rủi ro dòng tiền, phải có thực lực về vốn và quản trị tài chính nhưng trong giai đoạn tăng trưởng vừa qua, nhiều doanh nghiệp quên mất những điều này mà cứ nghĩ rằng mình có sứ mệnh mở mang thị trường, cứ vay vốn và phát triển, đến khi tắc vốn lại kêu gọi Chính phủ hỗ trợ cấp vốn.

"Cuối cùng, để vượt "cửa tử", các doanh nghiệp bất động sản buộc phải giải bài toán cắt giảm, cắt giảm và cắt giảm, chứ không phải đưa tiền, đưa tiền và đưa tiền. Chính phủ không thể đổ tiền vào bất động sản như các doanh nghiệp mong muốn", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.