Áp lực dòng tiền luân chuyển ngày càng gia tăng

Thị trường bất động sản đi qua 8 tháng đầu năm biểu hiện rõ tình trạng khô cạn về thanh khoản nên các doanh nghiệp cũng không dễ dàng sử dụng các biện pháp kỹ thuật về kế toán để cải thiện số liệu trong báo cáo tài chính. Quan sát nhiều báo cáo gần đây, dễ nhận thấy các khoản doanh thu tài chính không còn xuất hiện hoặc không đủ để bù đắp cho hoạt động kinh doanh cốt lõi. Doanh nghiệp đã thẳng thắn công bố các vấn đề khó khăn và chấp nhận các đánh giá tiêu cực về sức khỏe tài chính thông qua kết quả kinh doanh tiêu cực.

Dù được "soi" trên nền thấp của năm ngoái nhưng tình hình về "sức khỏe" tài chính của doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn chưa cho thấy nhiều dấu hiệu cải thiện. Câu chuyện tiếp theo trong thời gian tới sẽ là dòng tiền của doanh nghiệp, đặt trong bối cảnh thanh khoản hệ thống nhìn chung sẽ khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước đây. Áp lực dòng tiền cũng bắt đầu xuất hiện mạnh hơn khi số nợ phải trả của nhóm doanh nghiệp này tăng lên đáng kể sau những lần gia hạn trái phiếu.

Có thể nói, báo cáo về doanh thu và lợi nhuận là những chỉ số cơ bản để nhìn nhận chung về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp trong một giai đoạn cụ thể. Tuy nhiên dòng tiền luân chuyển trong chính nội tại doanh nghiệp mới là vấn đề cần được chú ý. Trong bối cảnh tất cả áp lực từ việc triển khai dự án, huy động vốn lẫn trả nợ đang cùng một lúc đè lên vai có thể khiến chất lượng dòng tiền của doanh nghiệp trở nên đáng lo hơn.

Tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay dễ thấy nhất là nhiều doanh nghiệp phải oằn lưng gánh hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng “dòng tiền âm”.

Đơn cử, ghi nhận từ báo cáo tài chính quý 2/2023 của Phát Đạt, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm tới 395 tỉ đồng trong khi cùng kỳ 2022 dương gần 397 tỷ đồng. Điều này khiến dòng tiền thuần trong kỳ âm hơn 4,5 tỉ đồng trong khi cùng kỳ có hơn 249 tỷ đồng.

Chung số phận, Tập đoàn An Gia trong 6 tháng đầu năm 2023 dòng tiền kinh doanh chính ghi nhận âm gần 1.611 tỷ đồng so với cùng kỳ dương 1.962 tỷ đồng. Được biết, từ năm 2016 tới nay, đây là kỳ có dòng tiền âm kỷ lục. Trong đó, dòng tiền kinh doanh âm lớn nhất trước đây là năm 2016 với giá trị âm gần 319 tỷ đồng...

Các khoản nợ ngắn hạn trong đó đáng chú ý là nợ trái phiếu đang gây áp lực lớn đến dòng tiền lẫn tài sản của các doanh nghiệp trong tương lai gần. Theo dữ liệu từ báo cáo trái phiếu của Công ty Chứng khoán VCBS vừa công bố, trong 1,078 triệu tỉ đồng dự nợ trái phiếu doanh nghiệp ở thời điểm tháng 7-2023, khối lượng dư nợ lớn nhất thuộc về ngành bất động sản (35%). Tuy nhiên, điểm tích cực giai đoạn này là giải pháp ngắn hạn về việc cho phép thay đổi điều khoản trái phiếu nhằm giúp doanh nghiệp có thêm thời gian xử lý trái phiếu đến hạn.

Trong báo cáo mới đây, Novaland cho biết doanh nghiệp đang "cân não" lựa chọn phương án hoán đổi tài sản để thanh toán nợ trái phiếu. Trong quí 2 doanh nghiệp đã thanh toán gốc và lãi gần 600 tỉ đồng nghĩa vụ trái phiếu bán lẻ bằng sản phẩm tại các dự án mà công ty này đang phát triển.

Ngoài ra, Novaland cũng đã gia hạn thành công thời hạn thanh toán gốc lãi hai lô trái phiếu với tổng giá trị phát hành 2.300 tỷ đồng, đồng thời điều chỉnh kỳ hạn 21 gói trái phiếu từ 36 tháng lên 48 tháng với tổng giá trị phát hành 7.000 tỷ đồng. Công ty cho biết sẽ tiếp tục thương lượng với các bên cho vay và trái chủ trái phiếu bán lẻ nhằm gia hạn thanh toán gốc lãi hoặc thanh toán gốc lãi bằng tài sản khác.

Trong khi đó, Phát Đạt lại sử dụng cổ phiếu của cổ đông để làm tài sản đảm bảo cho các khoản nợ ngân hàng và phát hành trái phiếu. Đến nay tính đến cuối 6-2023, khoảng 126 triệu cổ phiếu PDR được sở hữu bởi các cổ đông được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho 8 đợt phát hành trái phiếu Phát Đạt kể từ năm 2021 đến nay (dư nợ trái phiếu hiện tại là 1.400 tỷ đồng). Dù vẫn giữ được tài sản là quỹ đất nhưng việc cầm cố cổ phiếu khiến lãnh đạo doanh nghiệp nhiều lần bị bán giải chấp.

Bên cạnh chỉ số ngành ảm đạm, sóng gió của thị trường cũng khiến cho nhiều doanh nghiệp không đặt kỳ vọng phục hồi vào cuối năm. Sở Xây dựng TPHCM vừa công bố báo cáo cho biết, hoạt động thị trường bất động sản nửa đầu năm tăng trưởng âm (giảm 11,58%) so với cùng kỳ. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp giảm 8,3% so với cùng kỳ. Trong bối cảnh này, để lấy lại đà tăng trưởng nhiều doanh nghiệp đang đặt cược vào các kế hoạch tái cơ cấu của mình trong thời gian tới.

Vẫn nhuận sắc hơn giai đoạn 2011 - 2013?

Mặc dù lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó xuất hiện “dòng tiền âm”, song nhóm chuyên gia cho rằng, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn tốt hơn so với giai đoạn suy thoái thị trường bất động sản 10 năm trước (2011 - 2013), với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

Mặt khác, dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011 - 2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn và ít thiệt hại hơn. Cùng với đó, kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ được ban hành như kế hoạch, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ năm 2024 - 2025.

Chưa kể, rủi ro nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp được thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08 và Nghị quyết số 33. Bên cạnh đó các doanh nghiệp phát triển bất động sản đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao.

Theo dữ liệu của VNDirect Research, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 và trong năm 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó, giảm áp lực đáo hạn trái phiếu lên thị trường bất động sản nói chung, cho dù áp lực cao vẫn xuất hiện tại một số doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền.

Tại một hội nghị mới đây, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ rõ điểm khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại “vết xe đổ” của những năm 2011-2013. 

Cụ thể, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến nước ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng, sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5-5,6%. Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga-Ukraine) cùng với 2 yếu tố nội tại: Thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.

Cũng theo ông Lực cho rằng, nếu 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỷ đồng, thì hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu. Ngoài ra kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều. Đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh, các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng với các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.

Cùng với đó, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng "dày" hơn trước rất nhiều. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất "xập xệ" thì hiện tại những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận vẫn tăng 14-15%.

"Những khác biệt trên là cơ sở để khẳng định thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ cũng như doanh nghiệp "soi" kỹ và 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên", ông Lực đánh giá.