Diện mạo mới của khu “nhà giàu” dọc Metro số 1

So với những khu vực khác tại TP.HCM, khu Nam từng "lép vế" vì sự quá tải hạ tầng khi hệ thống giao thông không đủ đáp ứng lượng cư dân ngày một đông. Những tuyến đường dẫn vào trung tâm hoặc các huyện thành lân cận liên tục đối mặt với tình trạng kẹt xe kéo dài.

Tuy nhiên, khoảng 3 năm trở lại đây, khu Nam Sài Gòn đã chuyển mình rõ rệt về hạ tầng khi nhiều tuyến đường được xây mới, mở rộng. Chỉ riêng trong năm 2018, Nam Sài Gòn đã ghi nhận con số đầu tư lên đến 115.000 tỷ vào hàng loạt dự án giao thông lớn như: hầm chui - cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ, mở rộng đường Huỳnh Tấn Phát, mở rộng đường trục Bắc - Nam đoạn từ Hoàng Diệu đến Nguyễn Văn Linh, mở rộng Quốc lộ 50, xây Cầu Thủ Thiêm 4 nối quận 7 và quận 2...

Đặc biệt, tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đang được xây dựng và hiện tại dự kiến sẽ đưa vào vận hành thương mại vào quý IV/2023, hứa hẹn tạo đột phá về hạ tầng cho bất động sản dọc tuyến này.

Đánh giá về sự ảnh hưởng của metro số 1 đến giá bất động sản, tại Hội thảo "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng", ngày 20/9, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết, thị trường căn hộ tại khu vực gần tuyến metro có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai, thu hút các đơn vị kinh doanh - thương mại đặt cửa hàng bán lẻ cũng như tăng cường các dự án văn phòng phát triển song song.

Một nghiên cứu của EfD (Mạng lưới các Trung tâm Phát triển Môi trường) đã chỉ ra rằng những khu vực xung quanh một ga tàu điện ngầm, trong bán kính 1-3km thì giá trị nhà đất tăng 15%, trong bán kính xa hơn 3-5km tăng gần 5%... Số lượng nhà đầu tư quan tâm đến các căn shop thương mại dọc đường Song Hành, giáp khu Thảo Điền có dấu hiệu tăng lên từ khi tuyến metro số 1 chạy thử. Đây là cách các nhà đầu tư đón đầu cơ hội mua bất động sản sát Metro thời điểm giá còn tốt.

"Giá bán trung bình ở một số dự án quanh tuyến metro số 1 đã tăng 50-70%, cá biệt có dự án tăng 150% trong 8 năm (2015-2023). Nhiều dự án "ăn" theo tuyến đường này đã tăng giá rất nhanh, và tương lai cũng còn nhiều dự án khác đang được xây dựng", ông Kiệt dẫn chứng.

Bên cạnh đó, thời gian tới khi các tuyến đường vành đai, cao tốc tiếp tục phát triển thì sẽ tạo điều kiện cho các đô thị ly tâm phát triển, bởi hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm TP.HCM không còn nhiều. Đây là cơ hội của Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ của TP.HCM.

"Các hệ thống tuyến đường Vành đai không chỉ ảnh hưởng đến TP.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng được hưởng lợi, khiến cả khu vực "thay da đổi thịt", ông Kiệt nói.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính, nhận định, sắp tới các khu vực hạ tầng phía Nam sau nhiều năm trì trệ sẽ bắt đầu có những bước tiến mới. Tới năm 2025, sự vận hành của cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường Vành đai 3… sẽ tạo bước đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam.

Vùng đất "có thóc" cho những khu công nghiệp có quỹ đất sạch, chuyển đổi nhanh như đất cao su. Bên cạnh đó, cảng Cái Mép - Thị Vải được kết nối hạ tầng đồng bộ cũng sẽ là tiền đề cho những vùng đất nóng trong thời gian tới. Những điều này hứa hẹn sẽ giúp những bất động sản khu vực này phát tăng trưởng một cách bền vững. "Tôi tin rằng, những chính sách của Chính phủ đối với khu vực kinh tế phía Nam đã và đang thu hút các nhà đầu tư", ông Hiển chốt vấn đề.

Tiềm năng đòi hỏi tiềm lực doanh nghiệp

Trước cuộc “lột xác" mạnh mẽ của hạ tầng cùng với chính sách chỉnh trang đô thị của TP.HCM, thị trường khu Nam đang chuyển mình trở thành quận trung tâm có sức hút mạnh trong chiến lược hướng Nam của TP.HCM hiện nay. Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh để "đủ đô" khai thác tiềm năng thì rất cần tiềm lực của các doanh nghiệp, chủ đầu tư... cả về tài chính lẫn sự nhạy bén khi xuống tiền.

Đánh giá cơ hội cho các nhà đầu tư khi đi trước đón đầu ăn theo làn sóng dự án hạ tầng lớn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đã chỉ ra một số bài học "xương máu" cho nhà đầu tư khi cho rằng, những thông tin về quy hoạch, thông tin về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã "ít nhiều" tác động một phần tiêu cực đến thị trường bất động sản Việt Nam, vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất. Do đó, mọi người cần hết sức cẩn trọng...

“Không phải nhà đầu tư cá nhân nào cũng "hốt bạc" khi mua nhà gần đường, gần cao tốc. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì giá trị đất mới gia tăng. Khi đầu tư cần cân đối việc sử dụng đòn bẩy tài chính đi vay hoặc chi phí vốn của chủ sở hữu để xem khoảng 10-20 năm sau chúng ta có chịu đựng nổi hay không. Nếu đầu tư theo tâm lý bầy đàn của các đối tượng đầu cơ, môi giới sẽ cực kỳ nguy hiểm cho những nhà đầu tư chưa cập nhật thông tin”, ông Khương cho hay.

Quy hoạch sẽ thay đổi tùy vào điều chỉnh kinh tế vĩ mô và các công trình hạ tầng giao thông. Do đó, đầu tư cần tỉnh táo thận trọng bởi nhiều lúc có những đô thị 5-10 năm sẽ có những thay đổi, sẽ có những thiệt thòi. Nếu được sẽ trở thành mặt tiền đường, mặt tiền lộ, nhưng không phải ai cũng may mắn. Đối với nhà đầu tư dài hạn cần cân nhắc lại biên độ kỳ vọng về lợi nhuận, cũng như khả năng chi trả nếu vay ở ngân hàng quá nhiều.

“Chúng ta có quyền kỳ vọng năm tới sẽ có những thay đổi lớn về sự hồi phục nhưng điều đó không có nghĩa là thị trường bất động sản trở về thời hoàng kim như những năm trước đây. Không có chuyện thị trường sẽ "nóng" lên, chỉ sau một đêm hay sau 1-2 tuần sẽ tăng giá vài chục phần trăm. Bởi lẽ, sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường vẫn cần thời gian để nền kinh tế hồi phục, lúc ấy bất động sản mới được hưởng lợi”, ông Khương nói.