Thứ sáu, 29/03/2024

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Sửa đổi Luật Đất đai 2013: Cần đưa khung giá đất sát với thị trường

Quang Huy
- 15:30, 14/09/2021

(DNTO) - Luật Đất đai 2013 trao quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, đồng thời còn đang khiến nảy sinh nhiều hệ lụy, bức xúc, khiếu kiện kéo dài. Vậy làm thế nào để giải quyết vấn đề này?

Đại lộ Đông - Tây thành phố Thanh Hóa được xác định là dự án trọng điểm của tỉnh Thanh Hóa, được người dân ủng hộ về chủ trương và hầu hết bàn giao mặt bằng. Thế nhưng, từ 4 năm trước gia đình anh Lê Văn Dũng và một số hộ dân ở phường Tân Sơn, thành phố Thanh Hóa lại chưa bàn giao mặt bằng do cho rằng, thành phố Thanh Hóa áp mức giá là 6 triệu đồng/m2 là thấp và đã nhiều lần làm đơn kiến nghị.

“Về giải phóng mặt bằng tôi không đồng ý bởi vì nhà giống nhau hết mà giá thì khác, chỉ có 3 nhà bị định giá thấp hơn. Ngõ người ta có 1,5m mà ngõ nhà tôi rộng 3m, họ nói ngõ nhà tôi nhỏ hơn. Thực tế các nhà được đến bù 3,9 triệu đồng/m2 mà nhà tôi được đến bù 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy là tôi không đồng ý” - anh Lê Văn Dũng nói.

Trường hợp như anh Lê Văn Dũng không phải hiếm gặp tại các địa phương. Một thực tế là giá đất đền bù, giá đất tái định cư đều do địa phương quy định. Song nhiều trường hợp tiền bồi thường đất nông nghiệp không đủ để mua diện tích đất nông nghiệp tương tự; rồi tiền đền bù đất ở không đủ để tìm mảnh đất ở tương đương hoặc không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư.

Không gặp nhau ở giá đất đền bù giải phóng mặt bằng, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. (Ảnh: KT)

Không gặp nhau ở giá đất đền bù giải phóng mặt bằng, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. (Ảnh: KT)

Ngoài ra, khung giá đất của Nhà nước quy định vẫn chưa đủ mức độ chi tiết, tại một vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách xác định giá theo bảng giá đất, dẫn đến mức đền bù khác nhau.

Từ thực tế địa phương, ông Trương Quốc Bảo, Chủ tịch UBND thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam cho biết: “Về cơ bản hiện nay đơn giá về bồi thường do tỉnh ban hành, đơn giá tái định cư cũng do tỉnh ban hành cho nên nó sẽ có sự tương đồng chứ không phải giao đất tái định cư bằng giá nào đó hoặc bồi thường bằng giá thấp để đền bù ít đi. Thực tế cho thấy ai cũng băn khoăn như thế. Trong quá trình thực hiện chúng ta thấy vẫn có ý kiến đề nghị bồi thường tăng lên và tái định cư giảm xuống”.

Không gặp nhau ở giá đất khiến nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. Quyền lập quy hoạch thuộc về chính quyền địa phương và cơ quan nhà nước; quyền đưa ra khung giá đất cũng thuộc trách nhiệm các tỉnh, thành phố. Do đó, khó tránh khỏi tình trạng tham nhũng đất đai, khiến nhà nước thì thiệt hại về nguồn thu, người dân không thỏa mãn giá đền bù.

Cùng khu đất nông nghiệp đó, doanh nghiệp thỏa thuận với dân giá thấp, nhưng sau đó chuyển đổi thành đất khu đô thị, phân lô bán nền với giá cao gấp hai ba mươi lần, thậm chí 50 lần. Khoản chênh lệch đó không vào tay người dân, không thuộc về nhà nước mà thuộc về một nhóm lợi ích cụ thể.

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Đại biểu quốc hội Khóa XIV cho biết: “Một nghịch lý trong quản lý đất đai của chúng ta hiện nay là có dự án đầu tư và phát triển, dù chúng ta có đền bù giá cao hơn so với trước khi có dự án thì người dân vẫn phát sinh khiếu kiện. Một tỷ lệ không nhỏ những tỷ phú, những đại gia ở Việt Nam ra đời từ những dự án sử dụng đất để phát triển các công trình bất động sản. Ở những vùng càng phát  triển thì giá đất càng tăng, Chính phủ càng phải bỏ ra nhiều tiền để đền bù, người dân càng phát sinh khiếu kiện”.

Vậy giải quyết vấn đề này bằng cách nào? Nhiều ý kiến cho rằng vấn đề điều chỉnh chính sách đất đai dựa trên công cụ kinh tế để xác định giá đất. Đồng thời phải làm rõ cơ chế phân bổ nguồn lực đất đai trước và sau khi quy hoạch để Nhà nước có thể thu đầy đủ thuế giá trị gia tăng từ đầu tư, từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay chuyển đổi quy hoạch.

Theo đó, nhiều ý kiến đề xuất sử dụng công cụ thị trường để thẩm định giá trước, đề xuất với giá ban đầu, tăng số lượng chuyên gia trong Hội đồng thẩm định giá, đồng nghĩa giảm vai trò quyết định giá của nhà nước đối với giá đất cụ thể. Điều đó có nghĩa là nếu sử dụng công cụ thị trường định giá đất thì nên để thị trường quyết định giá.

Ông Nguyễn Đức Thịnh, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng nông thôn Việt Nam, Liên minh đất đai cho rằng, cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền tham gia giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

“Mô hình đặc biệt là mô hình nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và có Hội đồng thẩm định giá là cần được nhân rộng rãi trên cả nước. Đề nghị có những quy định cụ thể và bắt buộc đối với việc nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất” - ông Nguyễn Đức Thịnh nói.

Việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. (Ảnh: KT)

Việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. (Ảnh: KT)

Còn luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi Luật đất đai lần tới thì các nhà làm luật nên học hỏi kinh nghiệm từ những nước có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng như Việt Nam.

“Ví dụ như Hàn Quốc hoặc là Trung Quốc hoặc những quốc gia châu Á người ta có nhiều cơ chế để giúp các nhà đầu tư vừa đạt được mục tiêu đảm bảo xây dựng công trình đúng tiến độ cũng như là đảm bảo hài hòa, lợi ích với người dân. Tôi nghĩ là trong đợt tới mà sửa đổi Luật đất đai thì các nhà làm luật cần đưa ra nhiều phương án khác thì mới giải tỏa được thế bế tắc cứ vòng vo như thế này” - luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu ý kiến.

Từ thực tiễn hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, Bộ có trách nhiệm thực hiện, nghiên cứu, đề xuất việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững, đồng thời thể hiện quyết tâm.

“Định giá đất sát với thị trường đây là 1 quan điểm lớn. Chúng ta sẽ làm việc này thế nào để tiếp tục triển khai để quan điểm này đi vào cuộc sống. Tôi cho rằng là đúng quan điểm này là đúng, nhưng mà hiện nay có vấn đề chưa sát cuộc sống. Từ những góc độ này, chúng tôi muốn đặt ra để làm sao chúng ta có quyết tâm và chúng ta có cơ sở ngay từ bây giờ để xác định đưa ra đề án sửa đổi cho đúng, trong đó quan trọng nhất là xác định phạm vi, xác định những quan điểm mới cho dự luật quan trọng này” - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá song hữu hạn, vì vậy, việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. Chính vì những hạn chế trong việc định giá đất nên đã dẫn đến tình trạng người có đất thì muốn định giá cao còn người đền bù thì muốn định giá thấp làm chậm tiến độ nhiều dự án khiến cơ hội thu hút các nhà đầu tư bị bỏ lỡ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của các địa phương./.

Tin khác

Bất động sản
Dù hưởng lợi vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác trong thời gian gần đây trong việc hút vốn ngoại, phân khúc bất động sản công nghiệp trong những năm tới đòi hỏi phải nhanh chóng chuyển dịch chuỗi cung ứng để không bỏ lỡ dòng vốn đầu tư xanh. 
1 ngày
Bất động sản
Phân khúc đất nền dần hồi phục, ghi nhận 2 tháng đầu năm 2024 tại Hà Nội, đất nền dân cư và đất dự án có mức độ quan tâm tăng 110%. Theo chuyên gia, "cơn sốt" đất nền năm nay khác biệt các năm trước khi chủ yếu diễn ra tại Hà Nội và các tỉnh có khu công nghiệp giáp Hà Nội. 
3 ngày
Bất động sản
Hàng loạt dự án bất động sản "trùm mền", khiến nhà thầu xây dựng chưa hết cảnh điêu đứng, càng làm càng lỗ. Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất không phải là đất ở, được kỳ vọng là "sợi dây chính sách" giúp khơi thông pháp lý, tăng nguồn cung cho thị trường, để doanh nghiệp sớm phục hồi. 
4 ngày
Bất động sản
Các dự án Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, nhiều dự án tăng trên 20% so với cùng kỳ.
1 tuần
Bất động sản
Trung tâm thương mại Vincom Plaza Đông Hà sắp đi vào vận hành tại khu đô thị đáng sống nhất Quảng Trị, hứa hẹn mở ra không gian thương mại giải trí đẳng cấp của khu vực miền Trung, góp phần trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư cho khu đô thị Vincom Shophouse Royal Park.
1 tuần
Bất động sản
Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn từ mức nền thấp của năm 2023. Doanh nghiệp kỳ vọng có nhiều yếu tố tác động tích cực tới thị trường. Trong đó, nguồn vốn, tài nguyên đất đai và khung chính sách là 3 trụ cột "xương sống". 
1 tuần
Bất động sản
Phân khúc căn hộ đang trở thành kênh đầu tư "nóng" của đông đảo nhà đầu tư, khi giá bán và giá thuê   liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt phân khúc căn hộ bình dân với mức tăng đỉnh điểm tới 80% chỉ trong 4 năm.
1 tuần
Bất động sản
Khát vốn trong khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, lại thêm những quy định, Thông tư mới sắp có hiệu lực, lo ngại sẽ "làm khó" người mua nhà, khiến doanh nghiệp bất động sản lo lắng cho quá trình hồi phục. 
1 tuần
Bất động sản
Các chuyên gia cho rằng, cần xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng khẳng định, nhà ở xã hội phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, bảo đảm điện nước, nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhiều nhà đầu tư sành sỏi tiếp tục đặt niềm tin vào dòng sản phẩm căn hộ hạng sang, đặc biệt là tại các dự án có vị trí kim cương ở vùng lõi trung tâm với kỳ vọng sớm gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời thu về lợi nhuận bền vững từ việc cho thuê đều đặn.
1 tuần
Bất động sản
Chuyên gia đề xuất, chính sách cần quy định tăng tỷ trọng 30-40% đối với nhà ở xã hội (NƠXH) là cho thuê, thay vì chỉ cho phép 20% cho thuê như hiện nay, để đảm bảo phần đông người dân có chỗ ở chứ không chỉ dành cho mục đích bán. 
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Những thách thức về nguồn cung mới, mất cân đối giữa các phân khúc, khó tiếp cận vốn vay, trong khi hàng loạt chi phí đầu vào tăng phi mã khiến doanh nghiệp khó càng chồng khó. Để thêm trợ lực phục hồi, Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh, Taseco... kiến nghị được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp hơn. 
2 tuần
Bất động sản
Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, khi đang tồn tại xu hướng thiếu hụt nguồn cung phân khúc tầm trung, dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp. Chỉ khi nào khắc phục được tình trạng mất cân đối này, thị trường mới phát triển bền vững.
2 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt khó khăn và hỗ trợ cho thị trường bất động sản, chủ tịch HoREA cho rằng, không nên khống chế chủ đầu tư huy động vốn. Đề nghị các địa phương xem xét cho phép doanh nghiệp được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để tạo thanh khoản duy trì hoạt động. 
2 tuần
Xem thêm