Chủ nhật, 07/09/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Sửa đổi Luật Đất đai 2013: Cần đưa khung giá đất sát với thị trường

Quang Huy
- 15:30, 14/09/2021

(DNTO) - Luật Đất đai 2013 trao quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, đồng thời còn đang khiến nảy sinh nhiều hệ lụy, bức xúc, khiếu kiện kéo dài. Vậy làm thế nào để giải quyết vấn đề này?

Đại lộ Đông - Tây thành phố Thanh Hóa được xác định là dự án trọng điểm của tỉnh Thanh Hóa, được người dân ủng hộ về chủ trương và hầu hết bàn giao mặt bằng. Thế nhưng, từ 4 năm trước gia đình anh Lê Văn Dũng và một số hộ dân ở phường Tân Sơn, thành phố Thanh Hóa lại chưa bàn giao mặt bằng do cho rằng, thành phố Thanh Hóa áp mức giá là 6 triệu đồng/m2 là thấp và đã nhiều lần làm đơn kiến nghị.

“Về giải phóng mặt bằng tôi không đồng ý bởi vì nhà giống nhau hết mà giá thì khác, chỉ có 3 nhà bị định giá thấp hơn. Ngõ người ta có 1,5m mà ngõ nhà tôi rộng 3m, họ nói ngõ nhà tôi nhỏ hơn. Thực tế các nhà được đến bù 3,9 triệu đồng/m2 mà nhà tôi được đến bù 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy là tôi không đồng ý” - anh Lê Văn Dũng nói.

Trường hợp như anh Lê Văn Dũng không phải hiếm gặp tại các địa phương. Một thực tế là giá đất đền bù, giá đất tái định cư đều do địa phương quy định. Song nhiều trường hợp tiền bồi thường đất nông nghiệp không đủ để mua diện tích đất nông nghiệp tương tự; rồi tiền đền bù đất ở không đủ để tìm mảnh đất ở tương đương hoặc không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư.

Không gặp nhau ở giá đất đền bù giải phóng mặt bằng, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. (Ảnh: KT)

Không gặp nhau ở giá đất đền bù giải phóng mặt bằng, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. (Ảnh: KT)

Ngoài ra, khung giá đất của Nhà nước quy định vẫn chưa đủ mức độ chi tiết, tại một vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách xác định giá theo bảng giá đất, dẫn đến mức đền bù khác nhau.

Từ thực tế địa phương, ông Trương Quốc Bảo, Chủ tịch UBND thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam cho biết: “Về cơ bản hiện nay đơn giá về bồi thường do tỉnh ban hành, đơn giá tái định cư cũng do tỉnh ban hành cho nên nó sẽ có sự tương đồng chứ không phải giao đất tái định cư bằng giá nào đó hoặc bồi thường bằng giá thấp để đền bù ít đi. Thực tế cho thấy ai cũng băn khoăn như thế. Trong quá trình thực hiện chúng ta thấy vẫn có ý kiến đề nghị bồi thường tăng lên và tái định cư giảm xuống”.

Không gặp nhau ở giá đất khiến nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. Quyền lập quy hoạch thuộc về chính quyền địa phương và cơ quan nhà nước; quyền đưa ra khung giá đất cũng thuộc trách nhiệm các tỉnh, thành phố. Do đó, khó tránh khỏi tình trạng tham nhũng đất đai, khiến nhà nước thì thiệt hại về nguồn thu, người dân không thỏa mãn giá đền bù.

Cùng khu đất nông nghiệp đó, doanh nghiệp thỏa thuận với dân giá thấp, nhưng sau đó chuyển đổi thành đất khu đô thị, phân lô bán nền với giá cao gấp hai ba mươi lần, thậm chí 50 lần. Khoản chênh lệch đó không vào tay người dân, không thuộc về nhà nước mà thuộc về một nhóm lợi ích cụ thể.

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Đại biểu quốc hội Khóa XIV cho biết: “Một nghịch lý trong quản lý đất đai của chúng ta hiện nay là có dự án đầu tư và phát triển, dù chúng ta có đền bù giá cao hơn so với trước khi có dự án thì người dân vẫn phát sinh khiếu kiện. Một tỷ lệ không nhỏ những tỷ phú, những đại gia ở Việt Nam ra đời từ những dự án sử dụng đất để phát triển các công trình bất động sản. Ở những vùng càng phát  triển thì giá đất càng tăng, Chính phủ càng phải bỏ ra nhiều tiền để đền bù, người dân càng phát sinh khiếu kiện”.

Vậy giải quyết vấn đề này bằng cách nào? Nhiều ý kiến cho rằng vấn đề điều chỉnh chính sách đất đai dựa trên công cụ kinh tế để xác định giá đất. Đồng thời phải làm rõ cơ chế phân bổ nguồn lực đất đai trước và sau khi quy hoạch để Nhà nước có thể thu đầy đủ thuế giá trị gia tăng từ đầu tư, từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay chuyển đổi quy hoạch.

Theo đó, nhiều ý kiến đề xuất sử dụng công cụ thị trường để thẩm định giá trước, đề xuất với giá ban đầu, tăng số lượng chuyên gia trong Hội đồng thẩm định giá, đồng nghĩa giảm vai trò quyết định giá của nhà nước đối với giá đất cụ thể. Điều đó có nghĩa là nếu sử dụng công cụ thị trường định giá đất thì nên để thị trường quyết định giá.

Ông Nguyễn Đức Thịnh, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng nông thôn Việt Nam, Liên minh đất đai cho rằng, cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền tham gia giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

“Mô hình đặc biệt là mô hình nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và có Hội đồng thẩm định giá là cần được nhân rộng rãi trên cả nước. Đề nghị có những quy định cụ thể và bắt buộc đối với việc nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất” - ông Nguyễn Đức Thịnh nói.

Việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. (Ảnh: KT)

Việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. (Ảnh: KT)

Còn luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi Luật đất đai lần tới thì các nhà làm luật nên học hỏi kinh nghiệm từ những nước có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng như Việt Nam.

“Ví dụ như Hàn Quốc hoặc là Trung Quốc hoặc những quốc gia châu Á người ta có nhiều cơ chế để giúp các nhà đầu tư vừa đạt được mục tiêu đảm bảo xây dựng công trình đúng tiến độ cũng như là đảm bảo hài hòa, lợi ích với người dân. Tôi nghĩ là trong đợt tới mà sửa đổi Luật đất đai thì các nhà làm luật cần đưa ra nhiều phương án khác thì mới giải tỏa được thế bế tắc cứ vòng vo như thế này” - luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu ý kiến.

Từ thực tiễn hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, Bộ có trách nhiệm thực hiện, nghiên cứu, đề xuất việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững, đồng thời thể hiện quyết tâm.

“Định giá đất sát với thị trường đây là 1 quan điểm lớn. Chúng ta sẽ làm việc này thế nào để tiếp tục triển khai để quan điểm này đi vào cuộc sống. Tôi cho rằng là đúng quan điểm này là đúng, nhưng mà hiện nay có vấn đề chưa sát cuộc sống. Từ những góc độ này, chúng tôi muốn đặt ra để làm sao chúng ta có quyết tâm và chúng ta có cơ sở ngay từ bây giờ để xác định đưa ra đề án sửa đổi cho đúng, trong đó quan trọng nhất là xác định phạm vi, xác định những quan điểm mới cho dự luật quan trọng này” - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá song hữu hạn, vì vậy, việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. Chính vì những hạn chế trong việc định giá đất nên đã dẫn đến tình trạng người có đất thì muốn định giá cao còn người đền bù thì muốn định giá thấp làm chậm tiến độ nhiều dự án khiến cơ hội thu hút các nhà đầu tư bị bỏ lỡ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của các địa phương./.

Tin khác

Bất động sản
Dự án do Trung tâm Tư vấn Phát triển Kinh tế Thương mại Việt Nam tổ chức, được xem là nơi khơi dậy tinh thần đoàn kết, hợp tác và chia sẻ kinh nghiệm trong cộng đồng doanh nghiệp, tạo nền tảng cho phát triển bền vững. Chương trình góp phần xây dựng hình ảnh doanh nhân Việt Nam bản lĩnh, năng động, nhân văn và hội nhập.
4 ngày
Bất động sản
Định vị trở thành KCN kiểu mẫu tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam, TTC IZ chú trọng nâng hạng các chỉ số xanh bền vững. Đặc biệt, về chỉ số tài chính, Công ty đã hoàn trả đầy đủ gốc, lãi trái phiếu đúng hạn và phát hành thành công đợt trái phiếu 300 tỷ đồng vào ngày 15/10/2024.
1 tuần
Bất động sản
Sáng 28/8, gần 100 doanh nhân, nhà đầu tư và hội viên Hội Doanh nghiệp trẻ Hà Nội (HANOIBA) đã tham dự chương trình “Cà phê sáng cùng HANOIBA” với chủ đề “Bất động… hay bất động sản?”. Sự kiện có sự góp mặt của hai diễn giả là ông Trần Anh Vương - Tổng Giám đốc Western Pacific Group, Chủ tịch HANOIBA khóa VI và ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group, Doanh nhân Sao Đỏ, thu hút sự quan tâm từ cộng đồng doanh nghiệp.
1 tuần
Bất động sản
Ngày 18/8, tại Hà Nội, CLB Pickleball Doanh nhân trẻ Việt Nam phối hợp với Công ty Cổ phần Tiền Phong tổ chức họp báo công bố Giải Pickleball Doanh nhân trẻ Việt Nam toàn quốc lần I – năm 2025.
2 tuần
Bất động sản
Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande sẽ chính thức bị hủy niêm yết khỏi Sàn giao dịch chứng khoán Hồng Kông vào ngày 25/8 tới. Đây không chỉ là dấu chấm hết cho 16 năm huy hoàng trên thị trường mà còn là đỉnh điểm của vụ sụp đổ doanh nghiệp lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc, phơi bày những con số khổng lồ và tác động sâu rộng đến nền kinh tế.
3 tuần
Bất động sản
Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa yêu cầu nghiên cứu khả năng mở rộng phạm vi áp dụng việc thí điểm miễn giấy phép xây dựng, báo cáo Thủ tướng trong quý IV/2025.
3 tuần
Bất động sản
TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu thu ngân sách hơn 86.000 tỷ đồng từ các hoạt động liên quan đến đất đai trong năm 2025. Song song đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương triển khai công tác chuẩn bị xây dựng bảng giá đất thống nhất cho toàn TP Hồ Chí Minh sau hợp nhất, dự kiến sẽ áp dụng từ ngày 1/1/2026.
3 tuần
Bất động sản
Việc áp thuế 20% trên phần lợi nhuận và thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ đối với chuyển nhượng bất động sản được coi là một trong những công cụ hữu hiệu nhằm ngăn đầu cơ, lướt sóng, thổi giá.
1 tháng
Bất động sản
Tựa như một “ốc đảo” giữa lòng Tây Bắc TP.HCM đang vươn mình trỗi dậy, Thành phố giao thương sinh thái thịnh vượng Vinhomes Green City không chỉ là nơi lý tưởng để ở, mà còn là điểm khởi đầu cho một lối sống khỏe - sống vui - sống chất cho thế hệ thành đạt mới.
1 tháng
Bất động sản
Ngày 17/7, tại TP.HCM, Tập đoàn Galactic Holdings đã tiếp đón Ngài Park Bong Kyu – Chủ tịch Tổ chức Cicon Word (Hàn Quốc), nhằm thúc đẩy mối quan hệ hợp tác chiến lược giữa hai bên, với trọng tâm là đổi mới công nghệ, xúc tiến đầu tư và thương mại quốc tế.
1 tháng
Bất động sản
Vinpearl vừa chính thức khai trương Vinpearl Hotel Bắc Ninh, khách sạn 5 sao theo chuẩn quốc tế đầu tiên do thương hiệu Việt đầu tư và vận hành tại đây.
1 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 2 năm 2025 đang cho thấy những tín hiệu hồi phục rõ rệt, với sự gia tăng đáng kể về nguồn cung nhà ở. Sự phục hồi này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới, tuy nhiên, vẫn còn những thách thức nhất định đòi hỏi các giải pháp đồng bộ và dài hạn.
1 tháng
Bất động sản
Việc sắp xếp các đơn vị hành chính đang tạo ra một thực tế khi rất nhiều trụ sở, mảnh đất công trở nên dôi dư trong cùng một thời điểm.
2 tháng
Bất động sản
Ngày 22/6, Công ty CP Vinpearl chính thức khởi công Khu phức hợp Du lịch và Đô thị Nghỉ dưỡng Làng Vân. Với tổng diện tích 512,2 ha và hệ sinh thái đặc biệt, dự án có quy mô và đẳng cấp vượt trội bậc nhất trung bộ; đồng thời là bước tiến tiếp theo trong hành trình kiến tạo mô hình đô thị biển, nơi phát triển hài hòa giữa con người - thiên nhiên và công nghệ của Vingroup.
2 tháng
Bất động sản
Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp phục hồi, GDP 2024 tăng 7,09%, FDI đạt 38,23 tỷ USD. Niên giám Bất động sản Công nghiệp – Quy hoạch đến 2030 ra mắt, là công cụ chiến lược giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư định hướng phát triển hạ tầng và thu hút vốn hiệu quả.
2 tháng
Xem thêm