Chủ nhật, 06/07/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Sửa đổi Luật Đất đai 2013: Cần đưa khung giá đất sát với thị trường

Quang Huy
- 15:30, 14/09/2021

(DNTO) - Luật Đất đai 2013 trao quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, đồng thời còn đang khiến nảy sinh nhiều hệ lụy, bức xúc, khiếu kiện kéo dài. Vậy làm thế nào để giải quyết vấn đề này?

Đại lộ Đông - Tây thành phố Thanh Hóa được xác định là dự án trọng điểm của tỉnh Thanh Hóa, được người dân ủng hộ về chủ trương và hầu hết bàn giao mặt bằng. Thế nhưng, từ 4 năm trước gia đình anh Lê Văn Dũng và một số hộ dân ở phường Tân Sơn, thành phố Thanh Hóa lại chưa bàn giao mặt bằng do cho rằng, thành phố Thanh Hóa áp mức giá là 6 triệu đồng/m2 là thấp và đã nhiều lần làm đơn kiến nghị.

“Về giải phóng mặt bằng tôi không đồng ý bởi vì nhà giống nhau hết mà giá thì khác, chỉ có 3 nhà bị định giá thấp hơn. Ngõ người ta có 1,5m mà ngõ nhà tôi rộng 3m, họ nói ngõ nhà tôi nhỏ hơn. Thực tế các nhà được đến bù 3,9 triệu đồng/m2 mà nhà tôi được đến bù 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy là tôi không đồng ý” - anh Lê Văn Dũng nói.

Trường hợp như anh Lê Văn Dũng không phải hiếm gặp tại các địa phương. Một thực tế là giá đất đền bù, giá đất tái định cư đều do địa phương quy định. Song nhiều trường hợp tiền bồi thường đất nông nghiệp không đủ để mua diện tích đất nông nghiệp tương tự; rồi tiền đền bù đất ở không đủ để tìm mảnh đất ở tương đương hoặc không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư.

Không gặp nhau ở giá đất đền bù giải phóng mặt bằng, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. (Ảnh: KT)

Không gặp nhau ở giá đất đền bù giải phóng mặt bằng, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. (Ảnh: KT)

Ngoài ra, khung giá đất của Nhà nước quy định vẫn chưa đủ mức độ chi tiết, tại một vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách xác định giá theo bảng giá đất, dẫn đến mức đền bù khác nhau.

Từ thực tế địa phương, ông Trương Quốc Bảo, Chủ tịch UBND thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam cho biết: “Về cơ bản hiện nay đơn giá về bồi thường do tỉnh ban hành, đơn giá tái định cư cũng do tỉnh ban hành cho nên nó sẽ có sự tương đồng chứ không phải giao đất tái định cư bằng giá nào đó hoặc bồi thường bằng giá thấp để đền bù ít đi. Thực tế cho thấy ai cũng băn khoăn như thế. Trong quá trình thực hiện chúng ta thấy vẫn có ý kiến đề nghị bồi thường tăng lên và tái định cư giảm xuống”.

Không gặp nhau ở giá đất khiến nhiều vụ khiếu kiện kéo dài. Quyền lập quy hoạch thuộc về chính quyền địa phương và cơ quan nhà nước; quyền đưa ra khung giá đất cũng thuộc trách nhiệm các tỉnh, thành phố. Do đó, khó tránh khỏi tình trạng tham nhũng đất đai, khiến nhà nước thì thiệt hại về nguồn thu, người dân không thỏa mãn giá đền bù.

Cùng khu đất nông nghiệp đó, doanh nghiệp thỏa thuận với dân giá thấp, nhưng sau đó chuyển đổi thành đất khu đô thị, phân lô bán nền với giá cao gấp hai ba mươi lần, thậm chí 50 lần. Khoản chênh lệch đó không vào tay người dân, không thuộc về nhà nước mà thuộc về một nhóm lợi ích cụ thể.

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Đại biểu quốc hội Khóa XIV cho biết: “Một nghịch lý trong quản lý đất đai của chúng ta hiện nay là có dự án đầu tư và phát triển, dù chúng ta có đền bù giá cao hơn so với trước khi có dự án thì người dân vẫn phát sinh khiếu kiện. Một tỷ lệ không nhỏ những tỷ phú, những đại gia ở Việt Nam ra đời từ những dự án sử dụng đất để phát triển các công trình bất động sản. Ở những vùng càng phát  triển thì giá đất càng tăng, Chính phủ càng phải bỏ ra nhiều tiền để đền bù, người dân càng phát sinh khiếu kiện”.

Vậy giải quyết vấn đề này bằng cách nào? Nhiều ý kiến cho rằng vấn đề điều chỉnh chính sách đất đai dựa trên công cụ kinh tế để xác định giá đất. Đồng thời phải làm rõ cơ chế phân bổ nguồn lực đất đai trước và sau khi quy hoạch để Nhà nước có thể thu đầy đủ thuế giá trị gia tăng từ đầu tư, từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay chuyển đổi quy hoạch.

Theo đó, nhiều ý kiến đề xuất sử dụng công cụ thị trường để thẩm định giá trước, đề xuất với giá ban đầu, tăng số lượng chuyên gia trong Hội đồng thẩm định giá, đồng nghĩa giảm vai trò quyết định giá của nhà nước đối với giá đất cụ thể. Điều đó có nghĩa là nếu sử dụng công cụ thị trường định giá đất thì nên để thị trường quyết định giá.

Ông Nguyễn Đức Thịnh, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng nông thôn Việt Nam, Liên minh đất đai cho rằng, cần thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương, Chính phủ hoặc Quốc hội. Người bị thu hồi đất có quyền tham gia giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

“Mô hình đặc biệt là mô hình nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và có Hội đồng thẩm định giá là cần được nhân rộng rãi trên cả nước. Đề nghị có những quy định cụ thể và bắt buộc đối với việc nhà nước quyết định giá đất có sự tham gia của cơ quan định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất” - ông Nguyễn Đức Thịnh nói.

Việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. (Ảnh: KT)

Việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. (Ảnh: KT)

Còn luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, trong quá trình lấy ý kiến sửa đổi Luật đất đai lần tới thì các nhà làm luật nên học hỏi kinh nghiệm từ những nước có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng như Việt Nam.

“Ví dụ như Hàn Quốc hoặc là Trung Quốc hoặc những quốc gia châu Á người ta có nhiều cơ chế để giúp các nhà đầu tư vừa đạt được mục tiêu đảm bảo xây dựng công trình đúng tiến độ cũng như là đảm bảo hài hòa, lợi ích với người dân. Tôi nghĩ là trong đợt tới mà sửa đổi Luật đất đai thì các nhà làm luật cần đưa ra nhiều phương án khác thì mới giải tỏa được thế bế tắc cứ vòng vo như thế này” - luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu ý kiến.

Từ thực tiễn hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, Bộ có trách nhiệm thực hiện, nghiên cứu, đề xuất việc đổi mới chính sách tài chính về đất đai và giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững, đồng thời thể hiện quyết tâm.

“Định giá đất sát với thị trường đây là 1 quan điểm lớn. Chúng ta sẽ làm việc này thế nào để tiếp tục triển khai để quan điểm này đi vào cuộc sống. Tôi cho rằng là đúng quan điểm này là đúng, nhưng mà hiện nay có vấn đề chưa sát cuộc sống. Từ những góc độ này, chúng tôi muốn đặt ra để làm sao chúng ta có quyết tâm và chúng ta có cơ sở ngay từ bây giờ để xác định đưa ra đề án sửa đổi cho đúng, trong đó quan trọng nhất là xác định phạm vi, xác định những quan điểm mới cho dự luật quan trọng này” - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá song hữu hạn, vì vậy, việc sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả là yêu cầu bức thiết. Chính vì những hạn chế trong việc định giá đất nên đã dẫn đến tình trạng người có đất thì muốn định giá cao còn người đền bù thì muốn định giá thấp làm chậm tiến độ nhiều dự án khiến cơ hội thu hút các nhà đầu tư bị bỏ lỡ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của các địa phương./.

Tin khác

Bất động sản
Việc sắp xếp các đơn vị hành chính đang tạo ra một thực tế khi rất nhiều trụ sở, mảnh đất công trở nên dôi dư trong cùng một thời điểm.
1 tuần
Bất động sản
Ngày 22/6, Công ty CP Vinpearl chính thức khởi công Khu phức hợp Du lịch và Đô thị Nghỉ dưỡng Làng Vân. Với tổng diện tích 512,2 ha và hệ sinh thái đặc biệt, dự án có quy mô và đẳng cấp vượt trội bậc nhất trung bộ; đồng thời là bước tiến tiếp theo trong hành trình kiến tạo mô hình đô thị biển, nơi phát triển hài hòa giữa con người - thiên nhiên và công nghệ của Vingroup.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp phục hồi, GDP 2024 tăng 7,09%, FDI đạt 38,23 tỷ USD. Niên giám Bất động sản Công nghiệp – Quy hoạch đến 2030 ra mắt, là công cụ chiến lược giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư định hướng phát triển hạ tầng và thu hút vốn hiệu quả.
2 tuần
Bất động sản
D-Homme - căn hộ cao cấp trung tâm khu Tây TP.HCM đã chính thức được bàn giao, khẳng định sự hiện diện của chuẩn sống cao cấp với giá trị thực.
3 tuần
Bất động sản
Thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ hồi phục mới giai đoạn 2025 -2026, trong đó phân khúc đất nền, biệt thự, nhà riêng được cho sẽ lần lượt hồi phục đi sau phân khúc chung cư, theo Agriseco Research.
3 tuần
Bất động sản
Ngày 10/5/2025, tại công trường dự án cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng (số 46 Điện Biên Phủ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng) đã diễn ra lễ cất nóc dự án và bàn giao khối đế thương mại cho AeonMall Việt Nam.
1 tháng
Bất động sản
Bất động sản tại các tỉnh phía Nam đang hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là tại Bình Dương, Long An, với vai trò dẫn dắt của TP Hồ Chí Minh, mang lại cơ hội cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.
1 tháng
Bất động sản
Trong bối cảnh kênh trái phiếu "đóng băng" và áp lực tài chính đè nặng, nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang phát hành cổ phiếu để tìm vốn. Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng thành công, khi niềm tin thị trường vẫn còn mong manh. 
2 tháng
Bất động sản
Ngay sau khi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh chính thức có hiệu lực từ ngày 27/2, trong đó cấm sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh lưu trú ngắn ngày, hàng loạt chủ nhà cho thuê Airbnb đã bị hủy hợp đồng, mất dòng tiền và rơi vào thế tài chính nguy hiểm. Đáng chú ý, đây lại chính là phân khúc được các hộ gia đình và nhà đầu tư cá nhân sử dụng nhiều nhất trong nền tảng lưu trú chia sẻ này.
2 tháng
Bất động sản
Ngày 19/4, chào mừng 50 năm Giải phóng miền Nam - Thống nhất đất nước, Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ - Vinhomes Green Paradise. Với quy mô 2.870 ha và lợi thế sinh thái đặc biệt, dự án có tầm nhìn trở thành khu đô thị ESG hàng đầu thế giới, thể hiện đẳng cấp về ESG của Việt Nam trên bản đồ toàn cầu.
2 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự chuyển dịch đáng kể khi nhu cầu thuê nhà tăng mạnh, đặc biệt trong giới trẻ. Sự thay đổi này không chỉ phản ánh thực trạng kinh tế mà còn mở ra cơ hội lớn cho lĩnh vực cho thuê bất động sản.
2 tháng
Bất động sản
Trận động đất tại Myanmar và dư chấn tới Hà Nội, TP HCM đã dấy lên lo lắng về sự an toàn của người dân sống tại các chung cư cao tầng. Điều này tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà chung cư. Tại Hà Nội, giá chung cư có giảm sau cơn "địa chấn" này hay không?
3 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản vùng ven khu công nghiệp, cụm công nghiệp đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam. Phân khúc này không chỉ mang lại tiềm năng sinh lợi cao mà còn có nhiều ưu điểm về tính ổn định và khả năng phát triển trong tương lai.
3 tháng
Bất động sản
Ngày 26/3, Tập đoàn Vingroup đã khởi công Vinhomes Green City - khu đô thị phức hợp đầu tiên trong hệ sinh thái tại Long An, mở ra cơ hội đầu tư tiềm năng, góp phần kiến tạo sự phát triển thịnh vượng cho cả khu vực.
3 tháng
Bất động sản
Khi các kênh đầu tư đều có nhiều yếu tố hấp dẫn nhưng cũng có không ít rủi ro đi kèm, việc lựa chọn kênh đầu tư phù hợp trở nên khó hơn với nhà đầu tư.
3 tháng
Xem thêm