Nhu cầu của người mua sẽ dịch chuyển

Tính đến thời điểm hiện tại, mức giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã tăng vượt mức bình quân của thị trường TP.HCM. Theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tại các quận không phải là trung tâm của Hà Nội đã thiết lập mức giá mới, với mặt bằng giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án mở bán lần đầu có mức giá còn trên 100 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với chi phí đầu tư, xây dựng thì mức giá bán này là quá cao, không phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

Chia sẻ tại hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?", ngày 10/12, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho hay, trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó.

"Dòng tiền của người mua cũng đang có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng", ông Thịnh nhận định.

Phân tích sâu hơn về xu hướng này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho biết, quan sát sự dịch chuyển của thị trường bất động sản phía Nam Hà Nội như các quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì…, ít được chú ý hơn trong suốt 10 năm qua. Chính vì thông tin chưa đầy đủ, bao quát và toàn diện cùng với thực trạng thiếu vắng các dự án căn hộ thương mại đáp ứng nhu cầu ở thực khiến thị trường bất động sản khu vực này còn dư địa rất lớn để phát triển, tính cạnh tranh tương đối thấp về dòng tiền, có thể tạo ra khả năng sinh lời cao hơn các khu vực khác, bởi lợi thế về giá hiện thấp hơn so với mặt bằng chung.

Không những vậy, bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội cũng đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển khi nhìn từ góc độ quy hoạch và hạ tầng đô thị. Cụ thể, quy hoạch Hà Nội đã xác định đô thị trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển mở rộng về phía Tây và phía Nam. Nơi đây còn được đầu tư hệ thống các bệnh viện; trường đại học nổi tiếng. Đặc biệt, các tuyến đường như vành đai 2,5; 3,5 và 4 đang gấp rút hoàn thiện, sẽ tạo đột phá cho hạ tầng giao thông và thu hút mạnh mẽ đầu tư vào bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội. 

Tuy nhiên, trong một vài năm tới, thị trường không phù hợp cho “đầu tư lướt sóng” mà cần hướng tới đầu tư lâu dài. Do đó, khách hàng nên chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, là những dự án đầy đủ pháp lý và được đầu tư đồng bộ về dịch vụ, tiện ích. Bởi thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển tiệm cận với các thị trường quốc tế và các dự án tích hợp đầy đủ tiện ích sống sẽ là xu hướng tất yếu và là lựa chọn phù hợp với nhu cầu của thị trường hiện nay.

Lợi nhuận từ đầu tư đất nền không còn hấp dẫn

Quan sát thời điểm thị trường bất động sản sôi động, phân khúc đất nền thường đóng vai trò quan trọng và luôn là tâm điểm quan tâm của giới đầu tư tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là những khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế, hạ tầng giao thông thuận lợi. Tuy nhiên, thời gian gần đây, tại nhiều khu vực, giao dịch phân khúc này đã trở nên trầm lắng. 

Phân tích về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết phân khúc đất nền hiện chỉ ghi nhận sự sôi động tại thị trường Hà Nội, với mức giá của các phân khúc đều tăng. Trong khi đó ở các tỉnh phần lớn vẫn duy trì trạng thái trầm lắng, thanh khoản khó. 

Theo ông Toản, ở những tỉnh thành có giá đất tăng nóng vào năm 2021-2022 thì đến nay đều nằm im. Một số tỉnh ví dụ như Bắc Ninh, Bắc Giang trước kia bất động sản rất nóng, nhưng tới nay giá không lên, thậm chí vẫn giảm. Nguyên nhân thị trường bất động sản các tỉnh vẫn trầm lắng do nguồn cung nhiều, đặc biệt là phân khúc đất nền, nhưng lực cầu thấp. Hiện dòng tiền vẫn ứ đọng tại Hà Nội chưa tỏa đi các tỉnh.

"Một số nhà đầu tư đã bắt đầu dịch chuyển dòng tiền sang các tỉnh thành có nền kinh tế phát triển tốt, hạ tầng đồng bộ và mặt bằng giá còn tương đối thấp. Tuy nhiên, họ vẫn rất thận trọng trong các quyết định đầu tư", vị này cho hay. 

Nêu quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng ngay cả trong thời kỳ khó khăn nhất của dịch bệnh, đất nền tại nhiều khu vực vẫn "sốt nóng", khiến giá cả leo thang đáng kể. Hiện nay, đất nền ở các khu vực xa trung tâm hoặc trong ngõ nhỏ cũng đã tăng giá mạnh, làm giảm triển vọng tăng giá khi đầu tư. 

“Hiện nay, việc đầu tư vào đất nền tại Hà Nội đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn và nếu để ở thực thì còn phải tính thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở. Vì thế, đất nền hiện chỉ phù hợp với những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc đầu tư dài hạn, tuy nhiên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước”, ông Thịnh nhận xét.

Cũng theo ông Thịnh, sự chú ý trong năm 2024 đã chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc căn hộ do nhu cầu liên tục gia tăng. Từ góc độ kinh tế, mua căn hộ không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn mang lại khả năng khai thác dòng tiền từ việc cho thuê. Hiện nay, nhu cầu thuê nhà ở các vị trí thuận lợi rất lớn, trong khi giá thuê cũng tăng đáng kể. Việc mua căn hộ tại thời điểm giá tốt hứa hẹn biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt khi giá căn hộ được dự báo khó giảm trong tương lai gần.