Ngày 8/7, Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận Quý 2/2024”. Trong đó nhấn mạnh quý 2/2024, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến tích cực ở các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự. Nhìn chung mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm 2023.

Bước sang quý 3/2024, dự báo tình hình tăng trưởng sẽ rõ nét hơn ở một số phân khúc. Cụ thể, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, dự báo, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ dự báo sẽ tiếp tục có sự hồi phục nhất định. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP. HCM trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh.

Cùng với đó, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo tiếp tục đà tăng trưởng tích cực của quý trước, dao động khoảng 950 - 1,050 căn, phân bổ chủ yếu tại TP. HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định so với quý trước, bên cạnh đó, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư cũng linh hoạt điều chỉnh phương thức thanh toán, chính sách bán hàng,… phù hợp với tình hình thực tế.

Đặc biệt đất nền vẫn là kênh chủ lực kéo thanh khoản cho thị trường khi nguồn cung mới trong quý 3/2024 có nhiều cải thiện so với hai quý đầu năm và dao động trong khoảng từ 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An. Suốt từ đầu năm 2024 đến nay, tâm lý nhà đầu tư đã ổn định dần do các tín hiệu tốt lên từ thị trường, điều này khiến nhiều người kì vọng giá đất phân lô sẽ tăng trong giai đoạn tới. Mức tăng giá đất ở nhiều huyện vùng ven đạt 10-20%, cá biệt có nơi tăng đến 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Nhiều dự báo, từ nay đến thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, phân khúc đất nền phân lô phía Nam sẽ diễn ra nhịp giao dịch tăng. Không chỉ nhà đầu tư mà người mua ở thực cũng tranh thủ tận dụng thời điểm để xuống tiền. 

"Thanh khoản thị trường duy trì khởi sắc, trong đó, các khu vực vùng phụ cận TP. HCM có thể sẽ dẫn dắt thị trường. Quy định về Luật Đất đai cùng lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường", DKRA Group nhấn mạnh. 

 Đáng chú ý, khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn với các môi giới bán đất nền thì 35% cũng cho rằng phân khúc đất nền đang có sự tăng trưởng ổn định ở mức 10%. Đây cũng là tỉ lệ áp đảo trong các nhận định về diễn biến đất nền của các môi giới bất động sản. Ghi nhận trước đó của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy phân khúc này đã có sự bứt phá hơn so với năm 2023 dấu hiệu cắt lỗ, giảm giá đến nay không còn, giá giao dịch bằng 70-80% mức giá thời điểm sôi động.

'90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch'

Trái ngược với đà tăng trưởng của nhiều phân khúc, nguồn cung condotel trong quý 3/2024 dự báo giảm đáng kể so với quý 2, dao động khoảng 400 - 500 căn, tập trung phần lớn tại Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay. Sức cầu chung thị trường duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch khiêm tốn và chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm sơ cấp, có pháp lý hoàn thiện. Ở thị trường thứ cấp một số sản phẩm có mức giá giảm đến 30-40%, nhưng dự báo vẫn gặp khó trong thanh khoản. 90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch.

"Sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng, vướng mắc pháp lý... tiếp tục gây ra nhiều trở ngại cho bất động sản nghỉ dưỡng trong nửa cuối năm 2024, khiến thị trường gần như rơi vào chu kỳ ngủ đông kéo dài", DKRA Group nhận định.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng thông tin, thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong nửa đầu năm 2024, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 1,6%, với 160 giao dịch.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS, từ khi dự án Cocobay Đà Nẵng "đứt gánh", các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thanh khoản rất thấp. Sau sự kiện này, một số dự án condotel khác cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, các nhà đầu tư dự án không trả được lợi nhuận như đã cam kết.

"Vẫn còn nhiều lỗ hổng pháp lý về đất đai và vận hành các bất động sản du lịch đa công năng tại các địa phương đang gặp vướng mắc nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng, đã khiến bất động sản du lịch nói chung và condotel nói riêng chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia", ông Đính nhận định.