'Sau tăng nóng, giá chung cư sẽ chững lại 5-6%'

"Trong năm 2024, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 8.000 căn hộ và Hà Nội có khoảng 11.000 căn được bán ra. Trong khi đó, về nhu cầu nhà trung bình 1 năm tại 2 thành phố này có thể thiếu hụt tới hơn 30.000 căn hộ", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam dự báo tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam 2024 (VWAS), ngày 6/6.

Cũng theo bà Dung, thực tế, bất kỳ ai cũng muốn sở hữu nhà, nên khi có dòng tiền nhàn rỗi, bên cạnh các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, ngoại tệ, tâm lý chung của người Việt Nam sẽ nhắm tới bất động sản như một kênh để đa dạng hóa danh mục. Nhu cầu sở hữu cao, trong khi nguồn cung khan kiếm sẽ dẫn đến một quy luật đương nhiên là giá nhà phải tăng lên, nhất là trên thị trường thứ cấp.

Các số liệu thống kê trong quý I/2024 đều cho thấy, tại thị trường thứ cấp, giá nhà tại Hà Nội đã tăng trung bình 17%. Nếu xét theo từng quận, từng khu vực thì có những nơi tăng 8-10%, một số nơi tăng khoảng 25-30%. 

Chuyên gia CBRE nhận định, khi các quy định chặt chẽ của Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Do đó, trước mắt nguồn cung chung cư Hà Nội vẫn sẽ khan hiếm, trong khi lực cầu luôn hiện hữu và ngày một tăng cao. Do đó, khả năng phân khúc nhà ở giảm giá là điều khó có thể xảy ra.

"Tuy nhiên, dù vẫn trong xu thế tăng 15-20% trong năm 2024, nhưng dự báo chắc chắn sẽ quay đầu giảm khi giá vượt ngưỡng chịu đựng của người dân, trong năm 2025 chỉ còn khoảng 5-6%. Còn tại TP.HCM, giá nhà đã ở mức rất cao nên mức tăng sẽ đạt khoảng 4% từ nay đến năm 2026”, chuyên gia CBRE nhận định.

Báo cáo mới đây của OneHousing cũng cho thấy, sau thời gian tăng nóng, trong tháng 5, hiện tượng giá chung cư “sốt nóng” cục bộ tại khu vực Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt, và xu hướng này sẽ tiếp tục trong cả năm 2024.

Một diễn biến đáng chú ý trên thị trường, đó là tốc độ tăng giá chung cư trên thị trường thứ cấp nhanh hơn sơ cấp. Cụ thể, giá bán sơ cấp chung cư quý I/2024 đi ngang, khoảng 58,5 triệu đồng/m2, do nhiều phân khu tại các đại đô thị lớn giữ nguyên mức giá. Tuy nhiên, so với quý I/2023, giá sơ cấp quý I/2024 đã tăng 11%.

Trong khi đó, giá thứ cấp tăng khoảng 14,4%, đạt khoảng 55 triệu đồng/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Dù giá tăng nhưng toàn thị trường Hà Nội vẫn có 12.000 giao dịch trong 3 tháng đầu năm - là chỉ dấu cho thấy giá chung cư ở Hà Nội đã neo đậu ở một mức giá mới sau thời gian tăng nóng vừa qua.

Dòng tiền hướng về toạ độ nào? 

Đáng chú ý, "đường đi" của dòng tiền đổ vào khu vực chung cư phía Tây Hà Nội đang chiếm ưu thế trong thời gian gần đây. Trong khi giá chung cư sơ cấp tại phía Đông ở mức 53 triệu đồng/m2, thì giá chung cư phía Tây đã cao hơn đáng kể khi ở mức trung bình 64 triệu đồng/m2.

Giới phân tích cho rằng, việc nhiều dự án chung cư cao cấp mới được "bung hàng" ồ ạt ở khu Tây chính là nguyên nhân khiến mặt bằng giá tăng mạnh. Đơn cử, mới đây, dự án The Solar Park của MIK vừa được công bố đã đưa ra mức giá dao động trên dưới 80 triệu/m2. Các dự án mở bán mới này đã thiết lập mức giá mới, cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung của các tòa căn hộ trước đó với giá tại thời điểm mở bán từ 37 - 50 triệu đồng/m2. 

Chỉ trong 3 năm trở lại đây, đà tăng giá trung bình của "toạ độ" này đạt 300-700 triệu đồng/căn. Với những căn hộ vị trí trung tâm đắc địa, nguồn cung khan hiếm, mức tăng thậm chí lên tới hơn 1-1,5 tỷ đồng/căn. Đây được xem là mức tăng cao nhất so với các khu vực khác tại Hà Nội, như phía Nam, phía Đông và phía Bắc (mức tăng trung bình 200-600 triệu đồng/căn).

Ông Đặng Trường Giang, Giám đốc kinh doanh Mai Việt Land, cho hay, khu vực phía Tây Hà Nội có vị trí "đắc địa", hạ tầng giao thông thuận tiện, gần trung tâm mới Mỹ Đình, là yếu tố thu hút người dân di chuyển về sinh sống. Cùng với đó, mới đây Hà Nội cũng vừa thông qua chủ trương triển khai tuyến đường sắt số 5 Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc. Đây là các dự án trọng điểm của thành phố Hà Nội góp phần thay đổi diện mạo khu vực phía Tây và kết nối các tuyến đường Bắc - Nam.

"Do đó, dù mặt bằng giá tăng cao, nhưng các dự án chung cư phía Tây vẫn dễ thoát hàng và có thanh khoản rất khả quan", ông Giang nhận định.

Tuy nhiên, đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản thay đổi rất nhanh trước các diễn biến của chính sách vĩ mô và lãi suất, do đó, dòng tiền của nhà đầu tư cũng cần thích ứng kịp thời, không phải mua dự án từ đầu, khi nhận đặt chỗ là lãi. 

 Đơn cử như gần đây, sau đợt tăng giá chóng mặt, thị trường căn hộ Hà Nội đang có xu hướng "hạ nhiệt" lại và đi ngang. Mức giá và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đã giảm đáng kể so với cao điểm hồi đầu năm. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần cân đối dòng tiền và có phương án tài chính hợp lý. 

"Ham kiếm lời, không ít nhà đầu tư đã thất bại khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều để lướt sóng căn hộ chung cư, với kỳ vọng có thể xoay vòng vốn nhanh, bán lại dự án trong vòng 3 - 6 tháng để cơ cấu nợ. Song, việc bán lại dự án không dễ do mức giá cao đã khiến nhà đầu tư mắc kẹt", chuyên gia cho hay.

Đồng thời nhấn mạnh, ở thời điểm này, nhà đầu tư cần thận trọng với khẳ năng có thể "đu đỉnh" do mức giá đã tăng cao. Dù thị trường chưa thể tăng mạnh về nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng đầu tư chung cư lúc này cũng khó đạt được kỳ vọng tăng giá. Biên độ tăng trong tương lai gần sẽ chậm lại, nhất là khi các luật mới có hiệu lực thi hành sẽ dần cải thiện nguồn cung bất động sản.