Triển vọng tích cực từ hai yếu tố vĩ mô

Gần đây, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã quyết định duy trì mức lãi suất hiện tại, đồng thời xem xét những thời điểm để giảm lãi suất điều hành. Qua đó, giới đầu tư toàn cầu đặt kỳ vọng rằng cơ quan này sẽ giảm lãi suất trong năm 2024 hoặc 2025.

Nếu xảy ra, đây sẽ là động thái lớn đối với các ngân hàng trung ương và tạo cơ sở để Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có thể giảm lãi suất vay hơn nữa. Hiện lãi suất điều hành và lãi suất tái cấp vốn đã về mức 4.5%, nhờ đó, lãi suất cho vay trung và dài hạn dao động quanh mức 7.5% - 7.9% (giảm từ mức 9.3% - 11.4% thời điểm giữa năm 2023).

Với mảng bất động sản - lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm với các tác động của lãi suất, giới phân tích cho rằng, đây chính là một lời gợi mở về tương lai của thị trường. Bởi khi lãi suất "hạ nhiệt", ngành địa ốc sẽ được hưởng lợi, dưới cả góc độ doanh nghiệp lẫn người mua nhà, quy luật này đã trở thành một “công thức trong sách giáo khoa” của dân tài chính.

Lý giải động thái tăng lãi suất tiết kiệm thời gian gần đây, chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa, cho rằng ngân hàng chỉ tăng nhẹ lãi suất để người gửi đỡ thiệt thòi, mặt bằng lãi suất vẫn đang ở mức thấp trong nhiều năm qua.

“Thông thường, lãi suất tăng có thể là do sức ép của lạm phát hoặc cầu tín dụng tăng. Trong tình hình Việt Nam hiện nay, lãi suất trên thị trường tăng không phải do sức ép lạm phát, mà là do cầu vốn đã bắt đầu gia tăng”, ông Nghĩa nhận định và nhấn mạnh, “cửa” đẩy vốn khả quan nhất hiện nay là lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nhà ở giá rẻ.

Không chỉ lãi suất, thị trường bất động sản còn chịu tác động bởi yếu tố kinh tế vĩ mô. Dưới góc độ này, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ Quốc gia, bày tỏ thái độ vô cùng lạc quan.

“Các động lực tăng trưởng đang phục hồi. Trong đó, nền tảng vĩ mô và quản trị rủi ro đang được tích lũy tốt lên. Rủi ro tài khóa chỉ ở mức trung bình, dư địa chính sách tài khóa vẫn còn. Đặc biệt, tình hình lạm phát, tỷ giá và nợ xấu vẫn trong tầm kiểm soát…”, ông Lực chia sẻ.

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng nền tảng phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thúc đẩy bởi sự hoàn thiện trong cơ chế, chính sách. Với việc bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, thị trường địa ốc sẽ bước sang một “trang mới” bền vững và lành mạnh hơn. 

“Giá cổ phiếu ngành bất động sản trong 2 năm trước chỉ nhuốm trong một màu đỏ. Tuy nhiên, sắc xanh đã quay trở lại trong năm nay”, TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng về niềm tin của nhà đầu tư về tương lai của thị trường bất động sản.

'Thị trường đang trong giai đoạn trung tính'

Mặc dù có nhiều tín hiệu tích cực nhưng thị trường vẫn phải đối mặt với những khó khăn nhất định. Trong khi các phân khúc khác như chung cư cao cấp, biệt thự liền kề, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, bất động sản công nghiệp… đang khởi sắc ấn tượng thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang thiếu vắng thanh khoản trầm trọng bởi những vướng mắc trong vấn đề pháp lý cũng như hệ quả của việc phát triển quá nóng ở các chu kỳ trước.

Bên cạnh đó, nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 không phải là nhỏ. Tại báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán MB (MBS) ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý 2/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19,328 tỷ đồng (giảm 44.5% so với quý 2/2023) và 113,654 tỷ đồng (giảm 3.3% so với năm 2023).

Hiện tại, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán trong tháng 4 ước vào khoảng 193.6 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành địa ốc tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Cùng với đó, quy mô nợ vay tính đến hết quý I/2024 tăng 5.7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến một số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm. 

Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ NPL của các ngân hàng tăng lên mức 2.5% (so với khoảng 2.2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy vậy, "bắt mạch" thị trường, các chuyên gia nhận định, cơ hội vẫn nhiều hơn là thách thức. Theo đó, nhà đầu tư cần nhận định rõ khẩu vị rủi ro cũng như có kế hoạch sử dụng đòn bẩy hợp lý để đưa ra quyết định chính xác hơn.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital, nhà sáng lập nền tảng đầu tư và quản lý tài chính cá nhân TOPI, khuyên nhà đầu tư cần chú ý đến 6 biến số trước khi xuống tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm thu nhập bình quân của người dân, lãi suất huy động, nguồn cung sản phẩm, giá bán, lượng giao dịch và hàng tồn kho.

“Sau khi căn cứ tất cả yếu tố trên, chúng tôi cho rằng thị trường đang trong giai đoạn trung tính. Nếu cánh cửa pháp lý được khơi thông, dự án thoát hàng, số lượng nguồn cung được cải thiện, thị trường có thể sẽ khởi sắc trong quý IV/2024”, ông Tuấn nhận định.