Tỷ lệ tiêu thụ tăng 30% so cuối năm 2023

Sau khoảng thời gian "trật đường ray", thị trường bất động sản miền Trung đang rục rịch trở lại đường đua. Các động thái mở bán, khởi công xây dựng, tham quan dự án hay các sự kiện nội bộ diễn ra hàng tuần đã và đang kích thích thị trường trở về trạng thái mới.

Theo báo cáo mới đây của DKRA Group về thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý I/2024, phân khúc đất nền trong quý 1/2024 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 9 dự án sơ cấp với nguồn cung khoảng 820 nền. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 14% (tương ứng 144 nền), tăng khoảng 30% so với thời điểm cuối năm 2023.

Các dự án mở bán tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Riêng khu vực Thừa Thiên Huế vẫn duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, nhưng thị trường giá thứ cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 2 - 3% so với cuối năm 2023. 

Thị trường căn hộ được chào bán 14 dự án, với nguồn cung sơ cấp ở mức khoảng 1.334 căn, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2023. Các dự án đều tập trung tại thị trường Đà Nẵng, trong khi Quảng Nam tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận đạt khoảng 8% nguồn cung sơ cấp, tương đương 106 căn, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch tập trung phân khúc sản phẩm với mức giá dao động từ 50 - 65 triệu đồng/m2. 

Các loại hình sản phẩm bất động sản cho thuê khai thác như khách sạn, căn hộ mini cũng được nhiều khách hàng quan tâm. Tính thanh khoản chủ yếu tập trung phân khúc từ 30-40 tỷ đồng. Nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023, với khoảng 734 căn đến từ 12 dự án mở bán.

Phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm 96%), trong khi dự án mới vẫn tiếp tục xu hướng sụt giảm. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 6% (khoảng 47 căn), tăng 38% so với cùng kỳ năm trước.

"Dự báo trong quý 2/2024, thị trường đất nền tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tăng nhẹ so với quý trước, dao động trong khoảng 120 - 150 nền. Trong đó, Đà Nẵng và Quảng Nam tiếp tục duy trì vị thế chủ lực cung - cầu của thị trường", theo DKRA Group. 

Nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực hơn thông qua việc một số dự án lớn đang trong giai đoạn truyền thông mở bán. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới đưa ra thị trường, tập trung khu vực quận Ngũ Hành Sơn và quận Sơn Trà (Đà Nẵng). 

Tuy nhiên, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo tiếp tục khan hiếm, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Sức cầu chung có thể tăng so với quý I nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo và có giá bán dưới 10 tỉ đồng/căn. 

Phân khúc căn hộ, đất nền dẫn dắt thị trường

Mặc dù những tín hiệu của thị trường bất động sản miền Trung chưa thực sự rõ nét ở giai đoạn này nhưng với các phân khúc như đất nền, căn hộ vẫn là loại hình được nhà đầu tư ưu tiên tìm kiếm. Trong khi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục “ngủ đông”, chưa có bất kì tín hiệu nào về cả nguồn cung lẫn sức cầu. 

Phân tích về điểm sáng từ phân khúc căn hộ tại khu vực Đà Nẵng, tại Hội nghị bất động sản mới đây, ông Trần Trọng Vũ, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) tại Đà Nẵng cho biết, do quỹ đất tại khu vực đô thị ngày càng ít khiến nhu cầu phát triển các dự án nhà ở cao tầng là bắt buộc. Bởi quỹ đất ngày càng hạn chế, giá đất nền ngày một tăng, căn hộ giải quyết được chỗ ở, môi trường sống cho người dân với chi phí vừa phải. 

Lấy ví dụ tại khu căn hộ FPT Plaza, hiện nay tỷ lệ lấp đầy của tòa FPT Plaza 1 gần 100%, tòa FPT Plaza 2 đến hiện tại hơn 80% chỉ sau gần 1 năm đi vào hoạt động. Lượng khách nước ngoài chiếm gần 10%, đa số khách châu Âu, Mỹ và Ấn Độ... chủ yếu làm tại khu công nghệ FPT, các khách sạn, resort ở quận Ngũ Hành Sơn và thị xã Điện Bàn, TP. Hội An (Quảng Nam). 

"Mức giá cho thuê dao động từ 5-12 triệu đồng/ tháng. Mức giá bán vẫn giữ và tăng đều ổn định do tỷ lệ lấp đầy, chủ đầu tư đầu tư mạnh vào hệ thống tiện ích như công viên, trường học… Biên độ tăng giá thì bình quân tăng 10% so với giá mua ban đầu, một số căn đẹp thì giá tăng khoảng 15%. Đây là con số khá ấn tượng khi dự án căn hộ kể trên không nằm ở khu vực các quận trung tâm của TP. Đà Nẵng", ông Vũ cho hay. 

Phân khúc đất nền cũng đang được lòng nhà đầu tư, các khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế, Bình Định… đang chứng kiến những diễn biến mới sau khoảng thời gian “án binh bất động”. Đơn cử, mức giá bán đất nền tại Đà Nẵng mặt bằng giá cao nhất hiện đạt mốc 68,4 triệu đồng/m2 và 51,6 triệu đồng/m2 (thấp nhất). Trong khi đó tại Quảng Nam giá đất nền cao nhất ở mức 25 triệu đồng/m2, thấp nhất 10 triệu đồng/m2. 

Theo các chuyên gia, sự chuyển biến của thị trường nhờ các động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc ban hành các cơ chế, chính sách. Nhìn rõ nét nhất chính là độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách tại các thị trường từng "sốt đất" như Đà Nẵng, Quảng Nam hay Quảng Ngãi. Thông qua các hoạt động gặp mặt, đối thoại và chia sẻ giữa doanh nghiệp và chính quyền trong năm 2023 và hàng loạt dự án Luật đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông qua.

“Thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản cũng đã tái khởi động, lên kế hoạch kinh doanh và giải quyết nguồn hàng tại các dự án. Trong giai đoạn 2024 – 2025, nếu các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các khu dân cư mới được giải quyết thì thị trường bất động sản miền Trung sẽ nhanh chóng phục hồi”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.