Thị trường văn phòng TP.HCM ngược chiều Hà Nội

Dòng vốn FDI tăng trưởng và đa dạng về ngành hàng đi kèm chỉ số niềm tin kinh doanh đang ở mức khả quan đã cho thấy Việt Nam là thị trường tiềm năng cho nhiều loại hình doanh nghiệp, từ đó kéo theo nhu cầu về văn phòng càng gia tăng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 của Savills, hoạt động cho thuê văn phòng tại TP.HCM diễn ra khá sôi động. Nếu trước đây hầu hết tập trung tại một khu vực là quận 1, nơi mang tới nguồn cung văn phòng chủ yếu, thì hiện nay, thị trường có ghi nhận về sự dịch chuyển sang khu vực Thủ Thiêm, với nguồn cung văn phòng mới, mặt sàn lớn và nhiều dự án đạt chứng chỉ xanh.

Các giao dịch chủ yếu đến từ việc mở rộng và di dời (90%) của các khách thuê nhóm tài chính, ngân hàng, bảo hiểm (FIRE), thông tin, truyền thông (ICT), phân phối, sản xuất và tư vấn. Nhóm phân phối, ICT và FIRE duy trì thị phần lớn với 88%. 

Giá thuê trung bình tại TPHCM ghi nhận sự cải thiện, với mức giá thuê hạng A đạt gần 1,2 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và 8% theo năm, đây cũng là mức giá thuê hạng A cao nhất trong 15 năm trở lại đây. Còn mức giá thuê trung bình hạng B đạt hơn 650.000 đồng/m2, tăng 1% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm ngoái, với tỷ lệ lấp đầy khá cao ở mức 89%. 

"Dự báo quý 2/2024 có khoảng 2,7 triệu m2 sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 4% theo quý. Mức giá thuê văn phòng hạng A tại TPHCM tăng chủ yếu đến từ các tòa nhà mới đã bắt đầu lấp đầy. Ngoài ra, một số tòa nhà đã hoàn thành việc tu sửa, cải tạo cũng kỳ vọng mức giá thuê tăng theo", Savills cho hay.

Trong khi đó, tại Hà Nội, các khách thuê nhóm ngành công nghệ thông tin chiếm nhiều diện tích nhất với 71% diện tích giao dịch cho thuê. Theo sau là khách thuê thuộc ngành sản xuất với 17% và luật với 12%. Tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, giảm 1 điểm % theo quý nhưng tăng 2 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình đạt 579.000 đồng/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 4% theo năm, với tỷ lệ lấp đầy 87%. 

Dự báo, nguồn cung văn phòng cho thuê trong quý 2/2024 sẽ đạt mức khoảng 2,15 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội, tăng 2% theo quý. Các dự án thương mại cho thuê tập trung ở các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Tây Hà Nội. Trong năm 2024, tại thị trường Hà Nội sẽ cung cấp 217.715m2 từ 9 dự án. Đến 2026, dự kiến sẽ có thêm 462.000m2 diện tích văn phòng từ 19 dự án, giá thuê và tỉ lệ lấp đầy sẽ có sự cải thiện rõ rệt hơn.

So sánh tương quan giữa thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, thị trường văn phòng tại TP.HCM có nhiều điểm mạnh, với các mặt bằng văn phòng lớn đi kèm thị trường thương mại lớn hơn. Ở thời điểm hiện tại, rất khó để giá thuê văn phòng Hà Nội vượt TP.HCM.

"Theo ghi nhận mới đây của Savills Châu Á – Thái Bình Dương, giá thuê văn phòng Hạng A tại Hà Nội trong tương quan với khu vực vẫn ở mức trung bình, tại ngưỡng 41.7 USD/m2/tháng (đã bao gồm thuế và phí dịch vụ). Trong khi đó, số liệu này ghi nhận tại TP.HCM là 63.2 USD/m2/tháng, tại Hong Kong là 194.1 USD/m2/tháng, Tokyo là 118.6 USD/m2/tháng hay Singapore là 103.5 USD/m2/tháng", chuyên gia Savills thông tin.

'Giá cả không phải là yếu tố duy nhất'

Song, nhu cầu cao không phải dành cho tất cả các phân hạng văn phòng. Xu hướng lựa chọn văn phòng của khách thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố, và mặc dù giá cả rất quan trọng nhưng nó không phải là yếu tố quyết định. Các công ty sẵn sàng trả thêm phí để có tòa nhà chất lượng tốt hơn, nhất là với những doanh nghiệp đang vận hành theo các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG).  

Trong khi đó tại Việt Nam, chỉ số này còn khá khiêm tốn. Savills cho hay Singapore nổi bật với 95% nguồn cung văn phòng hạng A đạt chứng chỉ xanh, tiếp theo là 64% ở Malaysia..., còn Việt Nam đang từng bước cải thiện với 52% diện tích sàn đã đạt chứng chỉ xanh.

Theo số liệu khảo sát, 87% khách thuê bất động sản trên khắp châu Á - Thái Bình Dương đang nhắm đến danh mục đầu tư được chứng nhận xanh 100% vào năm 2030, tăng từ 4% so với hiện nay. "Từ nay đến năm 2025, xu hướng phát triển của thị trường văn phòng xanh sẽ là chủ đạo. Đối với nhiều công ty, việc chuyển đến các tòa nhà văn phòng có chứng nhận xanh là ưu tiên hàng đầu hoặc thậm chí là yêu cầu bắt buộc, bởi đó là một phần trong cam kết ESG toàn cầu với các cổ đông của họ và cả các quy định pháp luật liên quan", chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Đồng thời chỉ rõ, các tòa nhà được cấp chứng chỉ xanh có có lợi thế về giá thuê cao hơn 10% so với các tòa nhà thông thường. Có hai tòa cao ốc tại Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) mới đưa vào hoạt động nhưng nhanh chóng đạt tỉ lệ lấp đầy 50% với giá thuê 1,2 triệu đồng/m²/tháng.

 "Các tòa nhà cũ, không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh hiện sẽ đối mặt nguy cơ tăng tỉ lệ trống lớn hơn. Bằng chứng là một số chủ nhà, đặc biệt đối với văn phòng hạng B, đã phải giảm giá thuê để giữ chân khách, khiến giá thuê gộp tại thị trường Hà Nội trong quý I/2024 ghi nhận mức giảm nhẹ, 1% theo quý và 2% theo năm", Savills thông tin.

Bà Kamya Miglani, Trưởng phòng nghiên cứu ESG, châu Á - Thái Bình Dương, nhận định khi các công ty tiến xa hơn trong việc đưa ra cam kết thực hiện, chúng ta sẽ chứng kiến rõ sự thay đổi tư duy từ “danh mục đầu tư xanh sẽ tiêu tốn bao nhiêu chi phí cho công ty của tôi”, sang “việc không đầu tư vào việc tạo ra danh mục xanh sẽ khiến công ty của tôi tổn thất bao nhiêu”.

“Trong tương lai, chúng tôi kỳ vọng khách thuê bất động sản tiếp tục "khó tính" hơn khi nâng cao tiêu chuẩn và bắt đầu yêu cầu dữ liệu về hiệu suất, lẫn tính bền vững của tòa nhà, bên cạnh các chứng nhận công trình xanh”, vị chuyên gia bày tỏ.

Rõ ràng, chi phí đầu tư cho các tòa nhà xanh là chi phí đầu tư mang tính dài hạn, vì khách thuê văn phòng thường sử dụng lâu dài, tối thiểu 5 - 10 năm, thậm chí lâu hơn. Vậy nên, những tòa nhà văn phòng xanh được phát triển bền vững là yếu tố hết sức quan trọng để chủ đầu tư giữ chân được khách thuê. Như vậy, bài toán "phủ xanh" các dự án xanh đang trở thành “luật chơi mới” cho những ai muốn đi xa trong câu chuyện kinh doanh trong nước và toàn cầu. Điều đó cũng đồng nghĩa chính doanh nghiệp cũng cần có chiến lược mới để thích ứng, gia tăng năng lực cạnh tranh.