Trong khi các phân khúc bất động sản khác đang rục rịch trở lại đường đua, thì bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel vẫn đang đứng ngoài cuộc chơi bởi niềm tin của nhà đầu tư xuống thấp.  

Số liệu thống kê của DKRA Group vừa đưa ra cho thấy trong tháng 4/2024, nguồn cung của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, kéo dài trạng thái ảm đạm. Cụ thể, với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung quý đầu năm cải thiện nhẹ với 38 căn mới, tăng 2,2 lần so với cùng kỳ, tập trung 100% tại khu vực miền bắc. Sức cầu ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ giảm 33%, cả tháng chỉ bán được 2 căn, tầm giá dưới 15 tỷ đồng/căn. 

Đối với condotel, trong tháng 4 thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới, khiến thị trường vẫn duy trì trạng thái ảm đạm kéo dài. Nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết, bên cạnh đó nhiều chủ đầu tư cũng liên tục dời thời gian triển khai bán hàng vì thị trường thiếu tích cực. 

Sức cầu chung ở phân khúc condotel cũng ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung chủ yếu vào những sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng liền kề. Bất chấp loạt ưu đãi khủng, thanh khoản thị trường vẫn vô vùng ì ạch. 

Báo cáo của VARS cũng cho thấy tình cảnh bi đát của bất động sản nghỉ dưỡng, khi cả quý đầu năm, phân khúc này có 9.970 sản phẩm mở bán. Tuy nhiên, trong đó có hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó bị “ế” tiếp tục chào bán. Tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp chỉ đạt 2% với khoảng hơn 160 giao dịch thành công trong quý. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo và các căn hộ du lịch có giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn. 

Tại Diễn đàn “Khơi thông dòng chảy bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng”, chiều 18/5,  Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho chiếm đến 95% rổ hàng hóa của doanh nghiệp. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang đối mặt với 3 điểm nghẽn chính: Thủ tục pháp lý, việc triển khai đầu tư dự án nói chung chưa đồng bộ, còn chồng chéo khiến nhà đầu tư còn ngần ngại; trình tự thủ tục đầu tư phải qua nhiều bước, gây ảnh hưởng đến tạo nguồn cung; việc xác định giá đất, quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... 

Ngoài ra, còn bởi bởi tư duy vẫn coi phân khúc này là “xa xỉ”, nên chưa được các địa phương thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Với các nhà quản lý, khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản, từ đó, khó hình thành những quy định điều chỉnh, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng. 

Pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch khiến phân khúc này chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có sự gắn kết giữa quy hoạch tỉnh với quy hoạch hệ thống du lịch, tầm nhìn đủ dài với thị trường bất động sản.

Động lực tăng cung cùng dòng vốn ngoại

Dù khó có "sóng lớn" trong ngắn hạn, song các chuyên gia đánh giá, thời gian tới bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có nhiều tiềm năng bởi thị trường đang "hồi sinh" trở lại dưới những tác động của các Bộ Luật mới có hiệu lực sớm từ ngày 1/7 tới đây. 

"Dự kiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng năm 2024 kỳ vọng cải thiện khoảng 20% so với năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển sẽ dẫn dắt thị trường do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền. Đồng thời, Nghị định 10/2023/NĐ-CP tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel… đem lại hy vọng cho chủ đầu tư, tạo động lực hỗ trợ bứt phá trở lại", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay.

Cùng với pháp lý, dòng vốn từ nhà đầu tư nước ngoài cũng đang được đánh giá là một trong những động lực cho bất động sản nghỉ dưỡng trở lại “đường ray” tăng trưởng. Mặc dù vẫn còn những điểm nghẽn ở phân khúc khách sạn nghỉ dưỡng hay condotel, nhưng loạt thương hiệu khách sạn quốc tế đang dần gia tăng độ hiện diện tại Việt Nam.

Cụ thể, thị trường đang chứng kiến sự có mặt của 200 khách sạn mang thương hiệu quốc tế. Các thương hiệu này tiếp nhận khai thác hoặc đầu tư, M&A. Có thể thấy, khối ngoại đang tranh thủ giá bất động sản tốt để “phủ sóng” kinh doanh khách sạn ở Việt Nam. Phải kể đến Marriott International - thương hiệu quản lý khách sạn toàn cầu đạt thỏa thuận tiếp nhận quản lý 7 khách sạn và resort của Vinpearl. Trong đó, có 3 khách sạn hiện hữu tại Nha Trang, Hội An, Đà Nẵng và 4 cơ sở sẽ được xây mới với tổng cộng hơn 1.200 phòng, dự kiến hoàn tất vào năm 2028.

Chia sẻ kế hoạch mới đây, ông Rajeev Menon, Chủ tịch Marriott International châu Á - Thái Bình Dương, cho biết, công ty sẽ đưa thêm một số thương hiệu khách sạn mới "đổ bộ" vào Việt Nam, như The Ritz-Carlton, Westin, Element, Courtyard by Marriott... Giới chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp ngoại đang có những bước đi táo bạo, nắm bắt thời cơ định giá tài sản tốt, đẩy mạnh đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn tại Việt Nam nhằm chuẩn bị bàn đạp đón đầu giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trường.

Bên cạnh dòng vốn ngoại, lượng kiều hối cũng liên tục đổ về Việt Nam trong những năm trở lại đây. VARS cho biết, năm 2023, kiều hối ước đạt 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm liền kề. Đặc biệt, Việt kiều đang có xu hướng "chuộng" những phân khúc "thanh khoản khó", giá trị cao như biệt thự cao cấp ở đô thị lớn hay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.  "Lượng kiều hối sẽ là nguồn cầu mới đẩy nhanh quá trình tan băng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc đang khát vốn", VARS đánh giá. 

Để khônng bỏ lỡ nguồn cầu này, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao tiêu chuẩn về thiết kế, chất lượng xây dựng và tiện ích khi phát triển sản phẩm. Cơ quan quản lý cũng cần áp dụng nhiều chính sách thuế ưu đãi như giảm, miễn thuế với Việt kiều đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Cùng với đó, hệ thống thông tin, quy định cần minh bạch, dễ hiểu để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.