Thứ sáu, 01/12/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Âm vốn, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng đang chờ đợi sự 'tái tạo' từ Condotel, Officetel

Hồng Gấm
- 17:22, 05/11/2023

(DNTO) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn u ám chợ chiều, quy định mới tại Nghị định 10 vẫn "chông chênh", chưa đủ sức khơi dậy sức sống condotel, Officete. Các chuyên gia cho rằng, cần sớm chuẩn hóa các quy định của luật để triển khai, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Theo chuyên gia, thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp đà suy giảm trong ngắn hạn. Ảnh: TL.

Theo chuyên gia, thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp đà suy giảm trong ngắn hạn. Ảnh: TL.

Bất chấp sự phục hồi của thị trường chung, khách du lịch tăng trở lại, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "tối đèn". Báo cáo của DKRA cho thấy, hết quý 3/2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ đạt 40%, thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện thì sức cầu của thị trường đối với phân khúc này cũng đang ở mức thấp, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ chỉ bằng 1/10 cùng kỳ năm 2022 khi đạt 23%, tương đương với 225 giao dịch.

Với lượng hàng tồn kho, chủ yếu là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá cao nên khó thanh khoản. Phần lớn hàng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “bất động” suốt thời gian qua. Nhiều chủ sở hữu cơ sở kinh doanh du lịch đã phải bán tháo vốn hoặc chuyển hướng sản xuất, kinh doanh. Còn với những đơn vị vận hành chuyên nghiệp, tình hình khai thác cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng cũng gặp khó khăn không kém.

Đó là lý do khiến hàng loạt bất động sản nghỉ dưỡng hiện là tài sản đảm bảo cho các khoản vay đang được ngân hàng ráo riết rao bán để thu hồi nợ. Trong đó phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang.

Đơn cử, tại Hội An, VietinBank vừa rao bán gần 60 khách sạn, bất động sản khác nhau, phân khúc phổ biến là các khách sạn 3 - 4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục tới vài trăm tỷ đồng. Trong đó có hai khách sạn 4 sao với quy mô 98 - 104 phòng được VietinBank chào đồng giá 420 tỷ đồng cho mỗi bất động sản. Ngoài ra, VietinBank cũng siết nợ hàng loạt khách sạn 4 - 5 sao, homestay, biệt thự tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... Chẳng hạn, tại Đà Nẵng có một khách sạn 5 sao xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng, được VietinBank chào bán với giá 600 tỷ đồng...

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng đồng loạt ghi nhận kết quả kinh doanh kém sắc. Trong bố số liệu tài chính tài chính vừa công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) mới đây, Công ty TNHH Khu du lịch Vịnh Thiên Đường báo cáo lỗ gần 832 tỷ đồng, nhiều hơn so với khoản lỗ hơn 701 tỷ đồng so với cùng kỳ. Như vậy, tính trung bình mỗi ngày, Vịnh Thiên Đường lỗ gần 2,3 tỷ đồng.

Trước đó, công bố tình hình tài chính nửa đầu năm 2023, Công ty cổ phần Flamingo Holding Group - doanh nghiệp sở hữu thương hiệu nghỉ dưỡng Flamingo ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 25 tỷ đồng, giảm tới 82,5% so với mức 143 tỷ đồng cùng kỳ. 

Một doanh nghiệp khác là Công ty CP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay, dù thoát lỗ nhưng lợi nhuận cũng chỉ đạt hơn 7 tỷ đồng trong nửa năm 2023. Cổ phiếu NVT của Ninh Vân Bay đang bị kiểm soát vì lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tại ngày 30/6/2023 là âm 710,42 tỷ đồng căn cứ báo cáo tài chính hợp nhất soát xét bán niên năm 2023...

Có thể nói, trong khi bất động sản công nghiệp luôn giữ vững triển vọng mặc cho toàn thị trường khó khăn, bất động sản nhà ở đang dần lấy lại phong độ nhờ nhu cầu sở hữu, đầu tư tăng cao, đất nền cũng “rục rịch” được săn đón trở lại thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang "trật khỏi đường ray" trong cuộc đua hồi phục ở dịp cuối năm.

Đánh giá về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Phó giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng, phân khúc này cần ít nhất 3 năm nữa mới tìm lại thế cân bằng. Do vậy, nhiều khả năng thanh khoản của các tài sản ven biển vẫn tiếp đà suy giảm trong ngắn hạn.

“Nền kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức, dòng vốn khó cũng như phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch khiến thị trường nghỉ dưỡng nói chung và phân khúc nhà phố, shophouse nói riêng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025”, chuyên gia DKRA dự báo. 

Đối với loại hình bất động sản như condontel và officetel…, điều quan trọng nhất trong dự thảo cần quy định rõ về chế độ pháp lý liên quan đến tính sở hữu. Ảnh: TL.

Đối với loại hình bất động sản như condontel và officetel…, điều quan trọng nhất trong dự thảo cần quy định rõ về chế độ pháp lý liên quan đến tính sở hữu. Ảnh: TL.

Cần chiến lược 'dài hơi' cho Condotel

Để "hà hơi, thổi ngạt" cho thị trường, ở góc độ pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng, trước mắt, việc tháo gỡ các rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ đỏ cho các bất động sản nghỉ dưỡng, cho phép người nước ngoài được mua bất động sản nghỉ dưỡng cũng là những yếu tố quan trọng để tạo thanh khoản cho thị trường này hồi phục.

Còn trong dài hạn, quy định tại các bộ luật cần thống nhất và sớm ban hành. Hiện nay, Nghị định 10 về cấp sổ đỏ cho condotel dù đã được ban hành, nhưng việc triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến kết quả chưa có nhiều ghi nhận.

Theo danh sách công bố ngày 3/11 của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, trên địa bàn thành phố có 29 dự án với 10.019 căn chưa cấp giấy chứng nhận do vướng mắc về loại hình bất động sản mới (condotel, officetel) chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật. Vì vậy, giải pháp quan trọng nhất lúc này là các quy định của luật cần sớm được chuẩn hóa để triển khai, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Luận bàn về vấn đề này, lấy ý kiến thảo luận của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), mới đây, các đại biểu Quốc hội cho rằng, một khi luật chưa được chuẩn hóa thì mọi giải pháp "phần ngọn" để gỡ vướng chỉ là tạm thời, đôi khi lại gây ra tác động ngược là càng gỡ càng vướng vì tạo ra một quy phạm dưới luật chưa tường minh khiến các địa phương khó có thể thực thi. 

"Trước khi Nghị định 10 ra đời thì cũng đã có một số quy định, công văn về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel như Công văn 703. Tuy nhiên, chính quyền các địa phương vẫn rất lúng túng trong thực hiện cấp sổ đỏ cho người mua sản phẩm này...", các đại biểu dẫn chứng và chỉ rõ, với condotel khi chưa định nghĩa được là công trình, hạng mục công trình gì thì rõ ràng không có cơ sở để thực hiện cấp giấy chứng nhận. 

Các đại biểu lo ngại, dù có cố gắng hơn, có mở ra giải pháp tại Nghị định 10, nhưng trên thực tế trong luật vẫn chưa quy định điều kiện cụ thể về vấn đề sở hữu, công năng, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư...thì rõ ràng sẽ rất khó để cấp giấy chứng nhận. Nói cách khác, khi luật chưa có quy định mà nghị định, thông tư muốn "đi tắt, làm nhanh" sẽ dễ dẫn đến vướng mắc, tắc nghẽn ở khâu thực thi trên thực tế. Vì vậy, khả năng triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch vẫn sẽ vướng.

Do đó, thiết kế hệ quả pháp lý cho vấn đề thời hạn sử dụng đất trong trường hợp của căn hộ du lịch là "chìa khóa" trọng yếu để mở cánh cửa pháp lý khác liên quan đến quyền sở hữu các loại công trình này. Từ đó mới triển khai các quy định về điều kiện, trình tự thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu cho người dân, nhà đầu tư mua các căn hộ du lịch. 

Chẳng hạn, luật cần quy định nếu hết thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình, thì xử lý các vấn đề quyền sở hữu của người dân như thế nào, với những điều kiện ra sao, nghĩa vụ và quyền hạn nào giữa chủ đầu tư và người dân. Chúng ta cần phải lường được “khúc cua chuyển giao” ở thời điểm đó.

Đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn Cà Mau), Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội, nhấn mạnh, đối với loại hình bất động sản như condontel và officetel…, điều quan trọng nhất trong dự thảo cần quy định rõ về chế độ pháp lý liên quan đến tính sở hữu. Theo đó, nếu không xác lập quyền sở hữu của người mua như cách chiếm hữu, cần thừa nhận quyền sử dụng của họ như quyền sở hữu, tức là họ được quyền định đoạt quyền sử dụng có thời hạn.

Ông Vân phân tích, như officetel và codontel không phải là bất động sản vĩnh viễn, tuy nhiên trong thời gian sử dụng, người mua có đầu tư thì họ có quyền chiếm hữu, định đoạt. Đây là hình thái phát triển mới trong quan hệ kinh doanh bất động sản nên cần phải có quy định chặt chẽ, làm cơ sở pháp lý cho giao dịch và các hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển.

"Trong lần sửa đổi luật cuối tháng 11 này, Luật Kinh doanh bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai, góp phần cởi nút thắt cho phân khúc này", đại biểu kiến nghị. 

Tin khác

Bất động sản
Để chặn tình trạng người trúng đấu giá "trên trời" rồi bỏ cọc, đại biểu Quốc hội cho rằng cần có các biện pháp như nâng mức đặt cọc cao hơn nữa so với quy định hiện hành. Đặc biệt, có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, bổ sung quy định xử lý hình sự những hành vi "bóp méo" thị trường đất đai.
2 ngày
Bất động sản
Lễ thắp sáng cây thông Noel khổng lồ, hội chợ Giáng sinh Marche De Noel tái hiện khung cảnh lễ hội niềm nam nước Pháp, vũ hội Hóa trang Monte Carlo, dạ tiệc đón năm mới 2024… là những chuỗi trải nghiệm đặc sắc nằm trong 10 chương trình điểm nhấn liên tục khuấy động không khí mùa lễ hội cuối năm “Wake Up Festival – Nha Trang” tại quần thể Vinpearl trên đảo Hòn Tre xuyên suốt từ 9/12/2023 tới hết 20/1/2024.
6 ngày
Bất động sản
Tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), các công trình tiện ích chủ lực phục vụ cuộc sống của cư dân đang liên tục được bổ sung trong nội khu. Cùng với loạt hạ tầng trọng điểm của TP. Thủ Đức đang được đẩy mạnh, đại đô thị tiếp tục thu hút đông đảo khách hàng “chuyển khẩu” về đô thị đáng sống bậc nhất khu Đông TP. HCM.
6 ngày
Bất động sản
"Nội soi" từng phân khúc bất động sản, giới chuyên gia dự báo sản phẩm bất động sản nhà ở trong phân khúc trung và cao cấp, khu đô thị vệ tinh và các dự án phức hợp bất động sản công nghiệp sẽ là nhóm “gánh” thị trường chung, với đà hồi phục ở tốp đầu. 
6 ngày
Bất động sản
Chung cư liên tục tăng giá bất chấp thị trường bất động sản khó khăn, trở thành "miếng bánh" cho nhà đầu tư "lướt sóng". Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên cân nhắc bởi khi thị trường ổn định, cho thuê tốt, giá bán tăng 10% sẽ có lời, trường hợp kém thuận lợi, có thể lỗ trong ngắn hạn.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng chỉ đạo NHNN tiếp tục nghiên cứu, có giải pháp khả thi triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội. Khẩn trương báo cáo Thủ tướng về kết quả triển khai thực hiện chương trình này trong tháng 11/2023.
1 tuần
Bất động sản
Nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp giai đoạn 2021-2030, dự kiến khoảng 2,4 triệu căn. Song, đến nay, số dự án được khởi công vẫn chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Để tăng tốc  có thêm số lượng lớn dự án, các chuyên gia kiến nghị thiết kế lại gói tín dụng với lãi suất "mềm" hơn.
1 tuần
Bất động sản
Cuối năm thường là thời điểm các CĐT đẩy mạnh hoạt động bán hàng, tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm kích cầu thị trường. Đây cũng là cơ hội tốt để khách hàng sở hữu BĐS với mức giá ưu đãi.
1 tuần
Bất động sản
Bộ Xây dựng cho hay, tuy thị trường bất động sản đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”, và đang lấy lại đà, xong lực cầu mới đang phục hồi 30%. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản vẫn chủ yếu ở phân khúc đắt tiền khiến tỷ lệ giao dịch giảm mạnh 50%. 
2 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt áp lực, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nới lỏng, tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay lên 24 tháng, thay vì tối đa là 12 tháng như hiện nay.
2 tuần
Bất động sản
Trong các giải pháp chính gỡ khó cho thị trường bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhấn mạnh, Thông tư 03 và Thông tư 06 đang là những rào cản cần kịp thời sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn thị trường, để tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế. 
2 tuần
Bất động sản
Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang tồn tại nhiều lỗ hổng được xem là tiếp tay cho các nhà băng "đi buôn" bất động sản không khác một công ty địa ốc chuyên nghiệp. Theo đó HoREA kiến nghị, cần siết tỷ lệ mức trần doanh thu kinh doanh bất động sản không vượt quá 15% doanh thu của tổ chức tín dụng. 
2 tuần
Bất động sản
Nhấn mạnh, trong các khó khăn hiện tại, pháp lý khiến vốn dự án bị "ăn mòn" nặng nề nhất, chuyên gia nhận định thị trường sẽ có cơ hội phục hồi rõ nét từ cuối năm nay và cần cú hích mạnh hơn, đồng bộ hơn đặc biệt là việc "tháo rào" cần kịp thời, hiệu quả.   
3 tuần
Bất động sản
Trước tình trạng thông đồng, dìm giá gây lũng đoạn thị trường, Đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung chế tài trong đấu giá tài sản. Trong đó, nhấn mạnh cần áp quy định phạt 30%-50% giá trúng đấu giá khi "từ chối" mua tài sản, đồng thời cấm tổ chức, cá nhân vi phạm tham gia đấu giá 3-5 năm.
3 tuần
Bất động sản
Thị trường địa ốc đang "cựa mình" phục hồi cải thiện rõ nét so với 3 quý trước, do niềm tin của nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp, đặc biệt tận dụng sức cầu từ phân khúc nhà ở sẽ tạo bước chạy đà cho thị trường giai đoạn nước rút.
3 tuần