Bất chấp sự phục hồi của thị trường chung, khách du lịch tăng trở lại, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "tối đèn". Báo cáo của DKRA cho thấy, hết quý 3/2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ đạt 40%, thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%. Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện thì sức cầu của thị trường đối với phân khúc này cũng đang ở mức thấp, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ chỉ bằng 1/10 cùng kỳ năm 2022 khi đạt 23%, tương đương với 225 giao dịch.

Với lượng hàng tồn kho, chủ yếu là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá cao nên khó thanh khoản. Phần lớn hàng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “bất động” suốt thời gian qua. Nhiều chủ sở hữu cơ sở kinh doanh du lịch đã phải bán tháo vốn hoặc chuyển hướng sản xuất, kinh doanh. Còn với những đơn vị vận hành chuyên nghiệp, tình hình khai thác cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng cũng gặp khó khăn không kém.

Đó là lý do khiến hàng loạt bất động sản nghỉ dưỡng hiện là tài sản đảm bảo cho các khoản vay đang được ngân hàng ráo riết rao bán để thu hồi nợ. Trong đó phần lớn là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn 4 - 5 sao ở nhiều tỉnh, thành như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang.

Đơn cử, tại Hội An, VietinBank vừa rao bán gần 60 khách sạn, bất động sản khác nhau, phân khúc phổ biến là các khách sạn 3 - 4 sao, homestay và biệt thự với giá bán từ vài chục tới vài trăm tỷ đồng. Trong đó có hai khách sạn 4 sao với quy mô 98 - 104 phòng được VietinBank chào đồng giá 420 tỷ đồng cho mỗi bất động sản. Ngoài ra, VietinBank cũng siết nợ hàng loạt khách sạn 4 - 5 sao, homestay, biệt thự tại các thành phố du lịch khác như Đà Nẵng, Nha Trang... Chẳng hạn, tại Đà Nẵng có một khách sạn 5 sao xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng, được VietinBank chào bán với giá 600 tỷ đồng...

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, các doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng đồng loạt ghi nhận kết quả kinh doanh kém sắc. Trong bố số liệu tài chính tài chính vừa công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) mới đây, Công ty TNHH Khu du lịch Vịnh Thiên Đường báo cáo lỗ gần 832 tỷ đồng, nhiều hơn so với khoản lỗ hơn 701 tỷ đồng so với cùng kỳ. Như vậy, tính trung bình mỗi ngày, Vịnh Thiên Đường lỗ gần 2,3 tỷ đồng.

Trước đó, công bố tình hình tài chính nửa đầu năm 2023, Công ty cổ phần Flamingo Holding Group - doanh nghiệp sở hữu thương hiệu nghỉ dưỡng Flamingo ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 25 tỷ đồng, giảm tới 82,5% so với mức 143 tỷ đồng cùng kỳ. 

Một doanh nghiệp khác là Công ty CP Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay, dù thoát lỗ nhưng lợi nhuận cũng chỉ đạt hơn 7 tỷ đồng trong nửa năm 2023. Cổ phiếu NVT của Ninh Vân Bay đang bị kiểm soát vì lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tại ngày 30/6/2023 là âm 710,42 tỷ đồng căn cứ báo cáo tài chính hợp nhất soát xét bán niên năm 2023...

Có thể nói, trong khi bất động sản công nghiệp luôn giữ vững triển vọng mặc cho toàn thị trường khó khăn, bất động sản nhà ở đang dần lấy lại phong độ nhờ nhu cầu sở hữu, đầu tư tăng cao, đất nền cũng “rục rịch” được săn đón trở lại thì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang "trật khỏi đường ray" trong cuộc đua hồi phục ở dịp cuối năm.

Đánh giá về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Phó giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng, phân khúc này cần ít nhất 3 năm nữa mới tìm lại thế cân bằng. Do vậy, nhiều khả năng thanh khoản của các tài sản ven biển vẫn tiếp đà suy giảm trong ngắn hạn.

“Nền kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức, dòng vốn khó cũng như phải phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch khiến thị trường nghỉ dưỡng nói chung và phân khúc nhà phố, shophouse nói riêng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025”, chuyên gia DKRA dự báo. 

Cần chiến lược 'dài hơi' cho Condotel

Để "hà hơi, thổi ngạt" cho thị trường, ở góc độ pháp lý, nhiều chuyên gia cho rằng, trước mắt, việc tháo gỡ các rào cản về đầu tư xây dựng, cấp phép, cấp sổ đỏ cho các bất động sản nghỉ dưỡng, cho phép người nước ngoài được mua bất động sản nghỉ dưỡng cũng là những yếu tố quan trọng để tạo thanh khoản cho thị trường này hồi phục.

Còn trong dài hạn, quy định tại các bộ luật cần thống nhất và sớm ban hành. Hiện nay, Nghị định 10 về cấp sổ đỏ cho condotel dù đã được ban hành, nhưng việc triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến kết quả chưa có nhiều ghi nhận.

Theo danh sách công bố ngày 3/11 của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, trên địa bàn thành phố có 29 dự án với 10.019 căn chưa cấp giấy chứng nhận do vướng mắc về loại hình bất động sản mới (condotel, officetel) chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật. Vì vậy, giải pháp quan trọng nhất lúc này là các quy định của luật cần sớm được chuẩn hóa để triển khai, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Luận bàn về vấn đề này, lấy ý kiến thảo luận của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), mới đây, các đại biểu Quốc hội cho rằng, một khi luật chưa được chuẩn hóa thì mọi giải pháp "phần ngọn" để gỡ vướng chỉ là tạm thời, đôi khi lại gây ra tác động ngược là càng gỡ càng vướng vì tạo ra một quy phạm dưới luật chưa tường minh khiến các địa phương khó có thể thực thi. 

"Trước khi Nghị định 10 ra đời thì cũng đã có một số quy định, công văn về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel như Công văn 703. Tuy nhiên, chính quyền các địa phương vẫn rất lúng túng trong thực hiện cấp sổ đỏ cho người mua sản phẩm này...", các đại biểu dẫn chứng và chỉ rõ, với condotel khi chưa định nghĩa được là công trình, hạng mục công trình gì thì rõ ràng không có cơ sở để thực hiện cấp giấy chứng nhận. 

Các đại biểu lo ngại, dù có cố gắng hơn, có mở ra giải pháp tại Nghị định 10, nhưng trên thực tế trong luật vẫn chưa quy định điều kiện cụ thể về vấn đề sở hữu, công năng, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư...thì rõ ràng sẽ rất khó để cấp giấy chứng nhận. Nói cách khác, khi luật chưa có quy định mà nghị định, thông tư muốn "đi tắt, làm nhanh" sẽ dễ dẫn đến vướng mắc, tắc nghẽn ở khâu thực thi trên thực tế. Vì vậy, khả năng triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch vẫn sẽ vướng.

Do đó, thiết kế hệ quả pháp lý cho vấn đề thời hạn sử dụng đất trong trường hợp của căn hộ du lịch là "chìa khóa" trọng yếu để mở cánh cửa pháp lý khác liên quan đến quyền sở hữu các loại công trình này. Từ đó mới triển khai các quy định về điều kiện, trình tự thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu cho người dân, nhà đầu tư mua các căn hộ du lịch. 

Chẳng hạn, luật cần quy định nếu hết thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình, thì xử lý các vấn đề quyền sở hữu của người dân như thế nào, với những điều kiện ra sao, nghĩa vụ và quyền hạn nào giữa chủ đầu tư và người dân. Chúng ta cần phải lường được “khúc cua chuyển giao” ở thời điểm đó.

Đại biểu Lê Thanh Vân (Đoàn Cà Mau), Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội, nhấn mạnh, đối với loại hình bất động sản như condontel và officetel…, điều quan trọng nhất trong dự thảo cần quy định rõ về chế độ pháp lý liên quan đến tính sở hữu. Theo đó, nếu không xác lập quyền sở hữu của người mua như cách chiếm hữu, cần thừa nhận quyền sử dụng của họ như quyền sở hữu, tức là họ được quyền định đoạt quyền sử dụng có thời hạn.

Ông Vân phân tích, như officetel và codontel không phải là bất động sản vĩnh viễn, tuy nhiên trong thời gian sử dụng, người mua có đầu tư thì họ có quyền chiếm hữu, định đoạt. Đây là hình thái phát triển mới trong quan hệ kinh doanh bất động sản nên cần phải có quy định chặt chẽ, làm cơ sở pháp lý cho giao dịch và các hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển.

"Trong lần sửa đổi luật cuối tháng 11 này, Luật Kinh doanh bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai, góp phần cởi nút thắt cho phân khúc này", đại biểu kiến nghị.