Dự báo ngân hàng sẽ 'mạnh tay' rót vốn vào bất động sản trong thời gian tới  

Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2023. Trong đó, Bộ dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), cho biết tính đến 31/8 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 986.477 tỷ đồng, tăng thêm hơn 26.000 tỷ đồng so với ngày 30/7/2023.  

Cũng theo số liệu của NHNN, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế trong 8 tháng đầu năm chỉ đạt 5,57%, tương đương quy mô tăng thêm là gần 663.900 tỷ đồng. Như vậy, hơn 28% tổng quy mô tín dụng tăng thêm trong 8 tháng đầu năm được đóng góp bởi lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Hay nói đơn giản, cứ 100 đồng tín dụng tăng thêm trong 8 tháng đầu năm thì có 28 đồng chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản.   

Diễn biến trên cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường vừa qua đã bắt đầu phát huy tác dụng. Các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

Trong báo cáo mới nhất, VNDirect cũng đưa ra nhận định dòng vốn vay đã và sẽ dễ tiếp cận hơn với các chủ đầu tư bất động sản. Cụ thể, kết quả khảo sát cho thấy, lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện dao động từ 4,99 - 11,8%/năm. Điển hình, tại các ngân hàng thương mại như TPBank, HDB, VIB, Eximbank..., lãi suất cho vay mua nhà dao động chủ yếu trong khoảng 6,8 - 9%/năm. Một số ít ngân hàng có mức lãi vay trên 9%/năm, có thể kể đến như SeABank (9,29%/năm), UOB (9,49%/năm)...

"Ngân hàng tăng cho vay chủ đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường trái phiếu "đóng băng", nhiều doanh nghiệp khó khăn trước bối cảnh đầu ra kém và phải xoay xở trả nợ cho trái chủ", chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho hay.

Đến tháng 12/2023 là thời điểm đáo hạn cho hàng nghìn tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm, nhiều dự báo cho thấy, dòng tiền sẽ chuyển hướng vào lĩnh vực địa ốc, nhất là khi mức lãi suất huy động đã quay trở về thời điểm đầu năm 2022 tức tỷ suất lợi nhuận của “tiền đẻ ra tiền” không còn hấp dẫn.

Bàn về điều này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá, đến nay, lãi suất đã hạ nhiệt, room tín dụng đã mở, dòng tiền quay trở lại thị trường sẽ tìm kiếm những kênh đầu tư tiềm năng có lợi hơn so với gửi tiết kiệm. Trong số đó, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưa thích, phù hợp với thói quen tích lũy tài sản, khả năng bảo toàn vốn khá tốt so với các kênh đầu tư khác.

Đặc biệt, dự báo dòng vốn đổ vào bất động sản sẽ tiếp tục trơn tru và tăng mạnh trong thời gian tới sau chỉ đạo "nóng" của Thủ tướng từ Công điện 993, ngày 24/10, về việc thúc các ngân hàng thương mại tiếp tục đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản. 

Giới chuyên gia cho rằng, có thể sau công điện này, điều kiện cho vay đối với doanh nghiệp, cá nhân vay triển khai dự án, đầu tư, mua ở sẽ được nới lỏng hơn. Mức vay tốt hơn và lãi suất thả nổi sẽ hạ xuống dưới 10,5%/năm, sẽ xuất hiện các gói vay cố định năm đầu 7,5%/năm hay vay trong 24 tháng lãi suất chỉ 8%/năm như trước đây. 

“Thời điểm lãi suất cho vay rất cao lên tới 13- 14%/năm, hầu như vắng bóng người mua nhà, thay vào đó là tâm lý đi thuê và chờ đợi cơ hội mua sau. Tuy nhiên, việc Thủ tướng chỉ đạo thúc đẩy cho vay tín dụng bất động sản, ngân hàng tiết giảm chi phí để giảm lãi suất, cắt giảm các thủ tục hành chính để doanh nghiệp, người mua nhà, dự án tiếp cận được nguồn vốn... sẽ gỡ khó rất nhiều vấn đề cho thị trường hiện nay. Theo đó, nút thắt về nguồn vốn coi như đã một phần được cởi bỏ”, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ nhận định. 

Chủ đầu tư “bung hàng” đón "sóng" cao điểm 

Kể từ cuối tháng 9, giỏ hàng chào bán bất động sản liên tục xuất hiện những sản phẩm mới khi các chủ đầu tư liên tục bung hàng để đón đầu nhu cầu bất động sản thường tăng vào cuối năm, với tâm điểm là phân khúc căn hộ ở những đô thị lớn như Hà Nội hay sản phẩm ở những địa phương có thế mạnh du lịch…

Điển hình, tại Hà Nội, các chủ đầu tư như Vinhomes, Khai Sơn, Hưng Thịnh... đang đẩy mạnh “bung” hàng cả ở những dự án cũ và dự án mới. Taseco Land mở bán dự án ở Bắc Từ Liêm với giá lên tới 3.000 - 4.000 USD/m2, trong khi KITA Group lên kế hoạch mở bán dự án mới ở Ciputra... Còn tại TP.HCM và khu vực lân cận, các “ông lớn” bất động sản như Vingroup, Nam Long, Hưng Thịnh, Khang Điền, Masterise Home, Novaland, Phú Long, Ecopark… cũng tích cực trở lại đường đua cuối năm. 

Đơn cử, đầu tháng 10, Tập đoàn Nam Long đã mở bán dự án phân khúc nhu cầu ở thực tại huyện Bình Chánh (TP.HCM). Mức giá bán được nhân viên môi giới tiết lộ từ 3 tỉ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ và tiến độ thanh toán trả trước 30% chia nhỏ thành nhiều đợt; khách hàng được hưởng lãi suất cố định 5% trong 24 tháng. Bên cạnh đó, tập đoàn này cũng lên kế hoạch mở bán các sản phẩm nhà ở xã hội tại tỉnh Long An, TP Cần Thơ…  

Tương tự, Công ty Khang Điền cũng vừa triển khai hoạt động bán hàng hai dự án nhà thấp tầng tại TP Thủ Đức và huyện Bình Chánh. Ở khu vực hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, đầu tháng 10, có 2 công ty giới thiệu ra thị trường hàng ngàn căn hộ với mức giá vừa túi tiền. 

Bên cạnh đó, thị trường còn chứng kiến sự khởi động của loạt chủ đầu tư như Pi Group, Phú Đông, C- Holdings, Lê Phong, Bcons, Phát Đạt… tại Bình Dương được xem như "cú hích" cho khu vực vệ tinh TP. HCM trong quý 4/2023. Chẳng hạn, dự án PiCity Sky Park Dĩ An có quy mô 1.600 căn hộ; dự án Phú Đông SkyOne gần 800 căn; dự án The Emerald 68 Thuận An với 800 căn; Bình Dương Tower dự kiến sẽ ra mắt 1.500 căn trong cuối năm nay… 

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, đánh giá, việc các dự án đua nhau mở bán có thể xem là điểm sáng tích cực đối với thị trường địa ốc, đồng thời cho thấy xu hướng "thoát đáy" đang ngày càng trở nên rõ nét hơn. Những dấu hiện trên cũng có thể là tiền đề để doanh nghiệp tiếp tục kỳ vọng đà phục hồi mạnh lên từ quý 4/2023.  

"Hiện tại, các ngân hàng cũng đang rốt ráo chào mời người dân vay vốn mua nhà, trong khi nhà đầu tư, chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn đang có những gói chính sách khá tốt. Sắp tới sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng để nắm bắt thời điểm mà họ xác định là đáy để xuống tiền", ông Quang cho hay.   

Dù ghi nhận những tác động tích cực từ chính sách gỡ vướng của Chính phủ, nhưng theo các chuyên gia, doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình đi lên từ đáy vực, và mới chỉ ở giai đoạn đầu của sự phục hồi. Nhưng diễn biến hiện tại là điểm tựa để doanh nghiệp bứt lên trong năm 2024. Tựu chung lại, những diễn biến thị trường và góc nhìn của chuyên gia cho thấy thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, song vẫn cần ít nhất 6-12 tháng nữa để phục hồi. Những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, bộ ngành, địa phương thời gian qua mới tạo được lòng tin cho thị trường chứ vẫn chưa giải quyết được hết những vấn đề cốt lõi về pháp lý.  

Vì vậy, để tìm lại "phong độ", điều kiện cần là bản thân các doanh nghiệp nhà đất cần chủ động tung ra những chiến lược bán hàng, kích cầu mới, thích ứng với diễn biến thực tế của thị trường, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà và nhà đầu tư. Còn điều kiện đủ, là các chính sách gỡ khó sẽ thẩm thấu nhanh và sâu hơn giúp các bài toán về pháp lý được giải hết.