Hưởng lợi từ logictics, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 82%

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản quý 3/2023 đã chỉ ra cú "xoay mình" ngoạn mục của phân khúc bất động sản công nghiệp khi ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực ở các loại hình khác nhau. Điểm đáng chú ý là diện tích đất công nghiệp hai miền Nam - Bắc hấp thụ trong 9 tháng năm 2023 đạt mức cao kỷ lục, vượt 50% so với năm 2022 ở miền Bắc và 20% ở miền Nam.   

Cụ thể, đối với miền nam, thị trường đất khu công nghiệp, nguồn cung ghi nhận sự khởi sắc rõ rệt so với quý trước. Theo đó, trong quý III/2023, thị trường đón nhận 171 ha nguồn cung mới đến từ tỉnh Long An (Khu công nghiệp Nam Tân Tập do công ty Saigontel phát triển). Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt gần 82%, tương đương hấp thụ thuần 116 ha, tăng 66% theo quý. 

Giá bán sơ cấp trung bình được ghi nhận ở mức 165 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 1,0% theo quý và tăng 8,5% theo năm. Một số khu công nghiệp đã có ghi nhận điều chỉnh giá tăng từ 3% đến 5% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp trong quý 3/2023 đạt hơn 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước, tính chung 9 tháng đầu năm 2023 đạt hơn 770 ha, cao hơn 20% so với cả năm 2022.  

Về giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.  

Trong khi đó, tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt 80,2% tại quý 3/2023, tăng 0,4% điểm phần trăm theo năm. Tính tổng cộng 9 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đat hơn 700ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022. Giá thuê đất công nghiệp đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.  

Đặc biệt, với việc Việt Nam tiếp củng cố quan hệ hợp tác với các đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Hàn Quốc hay Trung Quốc trong thời gian gần đây, các khách thuê đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới. CBRE dự báo, trong 2 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6-10%/năm tại cả phía Bắc và phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương.  

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong các quý tiếp theo nhờ được hưởng lợi từ sự tăng trưởng của thị trường logistics, thương mại điện tử và sự dịch chuyển của các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.  

“Trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử, Việt Nam đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Điều này đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản logistics chất lượng cao. Đặc biệt, trong các tháng cuối năm, khi nhu cầu từ thị trường bán lẻ được dự báo tăng bằng lần, càng khiến cơn khát nguồn cung nhà xưởng, kho bãi trở nên gay gắt hơn", bà Trang Bùi nhận định.  

Đâu là những "ông lớn" đang hưởng lợi từ đón sóng FDI?

Trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp cao kỷ lục, vượt xa năm ngoái, các "ông lớn" bất động sản hiện nắm giữ quỹ đất lớn sẽ ở thế cửa trên trước dòng chảy đầu tư FDI. 

Đơn cử, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (BecamexIDC), là chủ đầu tư sở hữu 942ha đất thương phẩm khu công nghiệp và 1.000ha bất động sản dân cư tập trung tại tỉnh Bình Dương. Được mệnh danh là “trùm” đứng đầu về đất công nghiệp ở Bình Dương và lớn thứ ba tại Việt Nam với 3,6% thị phần toàn quốc. 

 Hay Viglacera với quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất miền Bắc, ước tính khoảng 1.139ha. Đây là mảng kinh doanh chủ chốt đóng góp vào kết quả kinh doanh quý 3 và 9 tháng đầu năm 2023 của Viglacera là 1.800 tỷ đồng - hoàn thành 133% kế hoạch năm, tăng 389 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2022. Theo BVSC, doanh thu từ mảng bất động sản khu công nghiệp sẽ còn tăng mạnh trong năm 2024 nhờ tăng diện tích cho thuê lên 250ha (tăng 35% so với cùng kỳ).

Không chỉ BecamexIDC và Viglacera "nhuận sắc", xét trên toàn cục, khảo sát đối với 23 doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đại chúng đã công bố báo cáo tài chính, có tới 10 doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế tăng hơn so với cùng kỳ (chiếm 43,5%). Ở chiều ngược lại, có 12 doanh nghiệp ghi nhận lãi giảm và một đơn vị là Bidico (BII) báo lỗ. 

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, cho rằng, "tọa độ" bất động sản kho vận nằm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh vùng ven có nhiều khu công nghiệp, trong thời gian tới sẽ phát triển tốt hơn cả. Điển hình, ở phía Bắc, có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… đang rất được chú ý. Bất động sản kho vận sôi động vì thương mại điện tử phát triển. “Ngay tại Sohovietnam, nhà đầu tư nước ngoài cũng đặt hàng những dự án quy mô từ 7-15 ha để làm kho vận, logistics với trị giá từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng”, ông Cần tiết lộ.

Rõ ràng, cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, theo giới phân tích, sự phát triển nhanh chóng cũng đồng nghĩa áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp thêm phần khốc liệt, và thị trường cũng đối diện nguy cơ “khủng hoảng thừa” hoặc xảy ra tình trạng “thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu”.

Điều này hoàn toàn có cơ sở khi vừa qua, tại hội thảo thảo xúc tiến đầu tư vào các khu công nghiệp tại Bình Thuận, ông Nguyễn Hồng Hải, Phó chủ tịch UBND tỉnh cho biết có 6 khu công nghiệp đã đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh. Tuy nhiên, đến đầu năm nay, chỉ có khu công nghiệp Phan Thiết giai đoạn 1 lấp đầy diện tích cho thuê với 39 dự án đầu tư. Các khu công nghiệp còn nhiều diện tích trống. 

Có thể thấy, giữa những tia sáng lạc quan, bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp cũng còn nhiều gam màu tối, đòi hỏi các doanh nghiệp cần tỉnh táo để tránh rủi ro. Bên cạnh tăng nguồn cung, việc nhận diện khách thuê và xây dựng chiến lược thu hút đầu tư nhằm lấp đầy khu công nghiệp là yếu tố then chốt đưa dự án phát triển thành công.

Để "cải tổ" bất động sản công nghiệp, ông Phạm Trường Sơn, trưởng Ban quản lý Khu công nghệ cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng, cho rằng sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.

“Để mang đến diện mạo mới cho các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cần có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ... chỉ có vậy mới đủ sức hút níu chân các đại gia tỷ USD”, ông  Sơn nhấn mạnh.