Cả cung, cầu lẫn tỷ lệ tiêu thụ đã đầy hơn trong 'giỏ hàng'

Từ đầu năm đến nay, gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan đã được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp, cùng với những dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế chắc chắn sẽ kéo theo nhu cầu bất động sản trong quý 3/2023 tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt, trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến. 

Trong quý 3, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thông tin nghiên cứu mới đây của VARS cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh,…

Theo đánh giá của các chuyên gia trên lĩnh vực bất động sản, cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước). Đáng chú ý, phân khúc căn hộ trung cấp có giá bán từ 25-50 triệu/m2 và cao cấp có giá bán từ 50-80 triệu/m2 tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Các dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Đà Nẵng bán gần hết ngay khi tung ra thị trường, trong khi thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ bán được 1/3 giỏ hàng dù chào bán nhiều lần. Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo, nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn, nhưng việc lên kế hoạch phát triển cần phải được tính toán kỹ càng để đạt được mục đích vừa giúp doanh nghiệp phục hồi trong giai đoạn khó khăn và hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội an cư. 

"Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường. Theo đó, quý 2/2023 thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý 1. Đến quý 3, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023", DKRA Group thông tin. 

Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn, như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, do đây là sản phẩm luôn đứng đầu về lực cầu, đáp ứng cả nhu ở thực và nhu cầu đầu tư trong bối cảnh nguồn cung phân khúc này đang ngày càng khan hiếm. Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc thấp tầng, đất nền, căn hộ chung cư sang trọng, căn hộ chung cư cao cấp, căn hộ chung cư trung cấp, căn hộ chung cư bình dân chiếm lần lượt 12%, 2%, 17%, 60%, 8%.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trung bình khoảng 53 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý trước do nguồn cung căn hộ ngày càng khan hiếm. Các dự án mới chào bán, các phân khu mở bán tiếp theo đều không giảm hoặc tăng giá. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư chung bình khoảng 68 triệu đồng/m2, tăng 1,5% so với quý II do nguồn cung mới chủ yếu đến từ dự án có giá bán cao. Nhiều tỉnh, thành phố công bố thông tin đấu giá hàng trăm lô đất. Giá giao dịch đã cao hơn mức giá đấu, ngang với mức giá quanh khu vực phục vụ nhu cầu ở thực của địa phương.

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định, thị trường bất động sản nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu khởi sắc, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Phân khúc đất nền sau thời gian dài nằm đáy đã rục rịch có sóng ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70%-80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30-50 triệu đồng/nền.

Kỳ vọng thêm cửa sáng kích hoạt cho dòng tiền 

Thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024. Bức tranh toàn cảnh thị trường chắc chắn sẽ có thêm nhiều điểm sáng mới. Đặc biệt là những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao..

Các chuyên gia đánh giá, để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các thị trường "trở lại đường ray" đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ. Mặc dù đã có nhiều hơn sự “góp mặt” của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thị trường bất động sản quý 4/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể thể “đột phá”, do các dự án vẫn còn rất ít so với nhu cầu.   

"Chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về nhà ở xã hội cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy, nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao", ông Nguyễn Hoàng Nam, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS, Tổng Giám đốc CTCP G-Home, kiến nghị. 

Để thúc đẩy quá trình phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS kiến nghị hoàn thành các dự thảo Luật liên quan theo đúng kế hoạch, nhất là các quy định liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng. Đồng thời nghiên cứu, thành lập các quỹ hỗ trợ nhằm “bơm” tiền hỗ trợ cho các doanh nghiệp khỏe mua lại dự án để thúc đẩy tiến độ hoàn thành các dự án.

“Ngoài các nguồn vốn quen thuộc, cần có các cơ chế, chính sách phát triển các nguồn vốn khác như quỹ đầu tư bất động sản REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở,... hay các kênh khác như đầu tư trực tiếp, gián tiếp từ nước ngoài. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngoại từ các quỹ đầu tư nước ngoài”, ông Đính đề xuất.

Đặc biệt, mới đây, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến các Bộ, ngành, đơn vị liên quan về đề xuất tiếp tục giảm 2% thuế suất thuế VAT áp dụng trong 6 tháng đầu năm 2024, giới chuyên gia cho rằng, nên mở rộng đối tượng áp dụng chính sách, trong đó có các sản phẩm bất động sản, là một trong những giải pháp hữu hiệu để kích hoạt thanh khoản thị trường.

Theo chuyên gia, VAT là loại thuế gián thu. Do vậy, bản chất sẽ không phải giảm thuế cho các doanh nghiệp bất động sản, cho người bán hàng, mà là giảm cho người tiêu dùng, chủ yếu là mua nhà ở và bất động sản khác. Vì vậy, nếu nhóm kinh doanh bất động sản được đưa vào danh mục giảm 2% thuế VAT, ít nhất giá nhà ở sẽ hạ theo tỷ lệ này. Khi đó, người dân sẽ có cơ hội mua được nhà với chi phí thấp hơn. Điều này có thể trở thành động lực để người dân quyết tâm hơn trong việc mua nhà ở thời điểm hiện tại. 

Điều này cũng đã được nhiều đại biểu Quốc hội nêu ra tại kỳ họp vừa qua. Thiết nghĩ trong bối cảnh nhiều khó khăn như vậy, việc giảm 2% thuế VAT không nên để bất động sản "đứng ngoài". Đáng tiếc là dường như có sự nhầm lẫn khi cho rằng doanh nghiệp bất động sản không đáng được giảm thuế VAT, trong khi thực tế là giảm thuế cho khách hàng của họ. 

“Trong giai đoạn hiện nay, Nhà nước tăng chi giảm thu là cần thiết. Với một nền kinh tế đang suy giảm nghiêm trọng, Nhà nước cần bơm tiền ra đúng nơi, đúng thời điểm để hỗ trợ thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp. Nếu chỉ chú ý vào các khoản thu sẽ làm nền kinh tế suy giảm mạnh hơn. Trong đó, bất động sản là một lĩnh vực cần quan tâm đặc biệt, bởi đây được coi là "hàn thử biểu" của nền kinh tế”, TS. Huỳnh Thanh Điền nhận định.