Thêm cơ hội để 'an cư, lạc nghiệp'

Theo tất yếu của thị trường, cầu tăng thì cung tăng và sản phẩm chung cư mini được phát triển như một tất yếu của kinh tế thị trường, trong đó theo thống kê sơ bộ, Hà Nội hiện có khoảng 2.000 tòa chung cư mini, còn ở TP Hồ Chí Minh số lượng lớn hơn gấp nhiều lần với khoảng 42.000 căn hộ, trong khi mật độ dân số cao hơn chưa tới hai lần. Nguồn cung này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho khoảng 1,8 triệu người, tương đương gần 40% tổng lao động tại thành phố.

Nhưng trước những lỗ hổng và biến tướng trong công tác quản lý, sử dụng chung cư mini, trong suốt hơn 10 năm qua đã có rất nhiều ý kiến tranh luận về việc có nên hay không nên cho phép sản phẩm chung cư mini được tồn tại.

Theo đó, tin vui cho người thu nhập trung bình hoặc thấp được sở hữu tài sản của mình khi từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 đã chính thức có hiệu lực thi hành. Quy định chi tiết tại Điều 57, các căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng theo pháp luật về đất đai, được phép bán, cho thuê mua và cho thuê. 

Thống kê hiện nay, chung cư thương mại khu vực trung tâm Hà Nội đều có giá trên 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán chung cư mini có vị trí trung tâm thuận tiện cũng chỉ rơi vào từ 30-40 triệu đồng/m2. Vì vậy nhiều dự đoán cho rằng, thông tin chung cư mini được cấp sổ hồng sẽ giúp thị trường mua bán, chuyển nhượng loại hình nhà ở này khởi sắc hơn. Thực tế, với mức giá nhỉnh hơn tỷ, người mua nhà không có cơ hội để mua chung cư thương mại hay nhà đất tại khu vực nội thành.

“Tôi đánh giá cao quy định này bởi nó đã lấp đầy nhiều khoảng trống trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư mini, nhất là trong bối cảnh hiện nay nhu cầu trên thị trường đối với sản phẩm nhà ở giá rẻ là rất lớn. Chúng ta không thể cấm chỉ vì không quản lý được, việc cho phép tồn tại một cách hợp pháp sẽ là căn cứ để các cấp chính quyền kiểm soát chặt chẽ hơn, tạo ra sự công bằng cho chung cư mini như những sản phẩm nhà ở khác”, Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Thực tế hiện nay, giá chung cư mini chỉ bằng 40-50% so với căn hộ thương mại. Nên sau khi luật có hiệu lực, những người có tài chính hạn chế sẽ có cơ hội được cầm tấm sổ hồng đầu tiên của mình. Chỉ 1 cú click chuột, có tới hơn 15 triệu kết quả tìm kiếm mua nhà chung cư mini. Mức giá trên dưới 1 tỷ đồng cho mỗi căn 45-50m2. Đây là mức giá được cho là phù hợp với hàng triệu người lao động tại các thành phố lớn. 

Các chuyên gia đánh giá, chắc chắn thông tin chung cư mini được "hồi sinh" sẽ có những tác động nhất định, còn "nóng" hay không sẽ phụ thuộc vào các điều kiện cấp phép, triển khai trên thực tế.

"Toà nhà khi chia nhỏ ra căn hộ chỉ cần ra trong vòng 1 vài tuần là sẽ hấp thụ hết, cho thấy nhu cầu cực kỳ lớn, thuận lợi. Giờ đã rõ ràng quy trình, những dự án chung cư mini nào tuân thủ đúng luật thì chắc chắn sẽ được bảo hộ pháp lý, tạo điều kiện cho mô hình này có điều kiện phát triển", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết. 

Nhà đầu tư vẫn chưa mặn mà 

Việc chung cư mini sẽ được "cấp" định danh kỳ vọng tạo cú hích tốt đến tâm lý của người mua, kỳ vọng giúp phân khúc này khởi sắc cả về nguồn cung và giá. Tuy nhiên, mặc dù được "luật hóa" nhưng việc đáp ứng được các điều kiện về cấp sổ hồng là không đơn giản, bởi những quy định gắt gao trong kiểm duyệt chỉ thuận lợi với những dự án mới, làm đúng quy trình ngay từ đầu.

Chưa kể, trong bối cảnh kinh doanh đang đi xuống, việc vận hành chung cư mini theo tiêu chuẩn cũng đòi hỏi chi phí tăng cao, cộng với áp lực về tài chính nên nhiều chủ nhà quyết định thoát hàng, chuyển hướng dòng tiền sang loại hình khác giàu tiềm năng hơn.

Cụ thể, TS. Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp, cho biết thời gian tới, chung cư mini chỉ để cho thuê, cá nhân có quyền sử dụng đất phải đáp ứng 3 điều kiện: Yêu cầu về xây dựng nhà ở theo quy định của bộ trưởng Bộ Xây dựng; yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy; đáp ứng về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của UBND cấp tỉnh.

“Để đáp ứng được các tiêu chuẩn theo quy định, chúng tôi dự kiến phải rót thêm trên dưới 2 tỷ đồng,  cộng với nhiều yếu tố đính kèm nên tôi quyết định rao bán lại, mục tiêu là thu hồi vốn sau đó dồn tiền đầu tư đất nền ven đô với tầm nhìn 3-5 năm”, anh Hoàng Phi Vũ, một nhà đầu tư đang sở hữu tòa chung cư mini 24 phòng tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), cho hay.

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, áp lực trả lãi ngân hàng cùng với những quy định, điều kiện kinh doanh bị “siết” sau loạt thảm họa cháy chung cư mini, rất nhiều nhà đầu tư chung cư mini ở khắp các địa phương tại Hà Nội "quay xe" rao bán các tòa chung cư mini để thu hồi vốn. 

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, tới đây số lượng các khu chung cư mini mới được đầu tư sẽ không nhiều. Việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini vì thế cũng không dễ. Do đó, có khả năng nhiều chủ đầu tư tranh thủ thời gian này, lợi dụng tâm lý của nhiều người có nhu cầu mua đang lầm tưởng là được cấp sổ hồng đối với từng căn hộ, để thoát hàng. Vì vậy, nhà đầu tư lưu ý trước khi “chốt” thương vụ cần tìm hiểu kỹ lưỡng.

“Bên cạnh rủi ro nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, trong ngắn và trung hạn, phân khúc này sẽ tiếp tục gặp thêm nhiều khó khăn, áp lực, vì vậy nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền”, ông Đính cảnh báo.