Lượng tiền mua trả trước của doanh nghiệp hụt 10%

Với doanh nghiệp bất động sản, khoản người mua trả tiền trước là các khoản ứng trước từ khách hàng có nhu cầu mua nhà dự án của chủ đầu tư nhưng chưa nhận bàn giao tại ngày kết thúc kỳ kế toán. Đây có thể được xem như "của để dành" để doanh nghiệp ghi nhận vào doanh thu, là nguồn lực dự trữ  trong các quý tiếp theo.

Thực tế trong gần 2 năm qua, khi thị trường địa ốc “rơi tự do”, nhu cầu vay vốn chỉ đến từ khách mua nhà ở thực. Trong khi các nhà đầu tư cá nhân, lực lượng từng vay ngân hàng rất lớn, hiện tại có nhu cầu bán ra hơn là nhu cầu mua vào, thậm chí không ít người đang khổ sở “cắt lỗ”.

Ghi nhận sau 3 quý đầu năm, bất chấp hàng loạt các giải pháp tháo gỡ của Chính phủ giúp bức tranh thị trường chung bớt u ám, lượng tiền mua trả trước của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang vơi đi đáng kể, tạo áp lực lớn đến khả năng ghi nhận lợi nhuận vào cuối năm.

Theo VietstockFinance, "của để dành" của hơn trăm doanh nghiệp địa ốc nửa đầu năm 2024 giảm 10%, tính đến cuối tháng 6. Đến cuối quý III, hàng loạt ông lớn đầu ngành như Vinhomes (VHM), Bất động sản Phát Đạt (PDR), Tổng Công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex - BCM), Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC)... đều biến động về tiền khách hàng trả trước so với hồi đầu năm.

Trong đó, Vinhomes và Novaland dẫn đầu về tích lũy dòng tiền lần lượt là 47.400 tỷ đồng và 19.700 tỷ đồng. Còn lại là phần lớn doanh nghiệp sụt giảm giá trị tới hai chữ số. Giảm mạnh nhất là CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) giảm 92% tổng giá trị về chỉ còn hơn 19 tỷ đồng.

Tương tự, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) bất ngờ báo giảm của để dành tới 60% so với đầu năm về còn 767 tỷ đồng. Hay như, CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (mã: VPI) giảm tới 76% khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn và doanh thu chưa thực hiện về còn 258 tỷ đồng. Nguyên nhân do các khoản trả trước theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh. 

Có thể thấy “của để dành” có tác động rất lớn đến khả năng ghi nhận lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến giới chuyên gia dự báo khả năng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc sẽ không còn nhiều trong năm 2024. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, tâm lý chờ đợi của khách hàng vẫn đang chi phối những nỗ lực vực dậy thanh khoản của doanh nghiệp, khiến thị trường khó phục hồi trong ngắn hạn.

"Có thể phải sang năm 2025, khi nguồn cung mới được cải thiện, tâm lý chờ của khách hàng dần được tháo gỡ, lượng tiền mua trả trước của doanh nghiệp mới có thể tăng trở lại. Còn trong nửa cuối năm 2024, người mua nhà vẫn ngại xuống tiền, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp", VARS phân tích.

Dồn toàn lực cho cuộc đua "săn" quỹ đất sạch

Lo ngại lợi nhuận trong nửa cuối năm lung lay do thanh khoản sụt giảm, các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang các khu vực vệ tinh lân cận, nơi cơ sở hạ tầng và giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ để nộp hồ sơ làm dự án mới. Đây được xem là xu hướng tất yếu của thị trường, mở ra cơ hội phát triển mới cho các nhà đầu tư dám nghĩ dám làm. 

Theo đó, từ đầu tháng 9 đến nay, xôn xao thị trường là loạt thông tin về các dự án mới đã được công bố, tạo nên một "cuộc đua nước rút" đầy kịch tính. Đơn cử, tại Long An, Công ty Cổ phần Bất động sản Trường Sơn - Công ty Cổ phần Him Lam đăng ký thực hiện dự án Khu dân cư tại xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, có diện tích lên tới 214,921ha với tổng vốn đầu tư 11.221 tỷ đồng.

Không đứng ngoài cuộc đua "săn" đất vàng, mới đây, Tập đoàn Everland cũng đang thể hiện tham vọng lớn tại Hải Phòng khi đề xuất nghiên cứu đầu tư 2 khu đô thị mới, với tổng mức đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Đầu tiên là Dự án Khu đô thị Hồng Thái tại huyện An Dương, với quy mô 21,8ha. Tiếp theo là Dự án Khu đô thị tại xã Hoa Động và xã Lâm Động, huyện Thủy Nguyên, với quy mô lớn hơn, khoảng 30,6ha. Dự án này hứa hẹn sẽ mang đến một diện mạo mới cho khu vực, với tổng mức đầu tư dự kiến lên tới 2.992 tỷ đồng.

Trước đó, thị trường cũng đã chứng kiến một số thương vụ M&A đáng chú ý. Điển hình như việc Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) đã mua lại 25% cổ phần trong Dự án Paragon Đại Phước rộng 45,5ha từ Tập đoàn Nam Long với giá trị lên đến 26 triệu USD. Bên cạnh đó, Tripod Technology Corporation cũng đã nhanh chóng "thâu tóm" một lô đất công nghiệp rộng 18ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu từ Sonadezi Châu Đức.

Chia sẻ về lý do "săn" đất vào thời điểm này, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho rằng trong dài hạn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh mẽ do còn dư địa phát triển lớn. Nhận định này dựa trên cơ sở tốc độ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ đạt 39%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc (64%), Malaysia (78%), Singapore (100%).

Vị chuyên gia cho rằng, Chính phủ đã bắt đầu thận trọng hơn nhiều trong việc phê duyệt dự án đầu tư mới, một vài trường hợp bị đóng băng. Năm nay, ngoài phân khúc sản phẩm cao cấp, siêu cao cấp được "chào sân" thì nguồn cung đã xuất hiện ở một số phân khúc khác. "Nguồn cung sẽ gia tăng mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới, khi nhu cầu của người dân ngày càng cao".

Đáng chú ý, việc thông qua bảng giá đất mới sẽ khiến giá đất tăng, lập tức tác động đến thị trường bất động sản và giá nhà ở cũng sẽ tăng theo. Do giá nhà được cấu thành bởi nhiều yếu tố, trong đó có giá đất nên tiền sử dụng đất cũng là một căn cứ để chủ đầu tư quy định giá bán. Thông thường, chi phí này chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ tại các dự án chung cư và từ 30 - 50% cho loại hình nhà phố và biệt thự.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích: Với bảng giá đất mới, nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình để xin cấp giấy chứng nhận đối với đất ở sẽ tăng lên cao. Đồng thời sẽ tác động trực tiếp đến thị trường khi chi phí đầu vào như bồi thường, giải phóng mặt bằng gia tăng. Vì vậy, đây là thời điểm tốt để "gom" đất vì chủ đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá phù hợp hơn.

Nhìn rộng ra, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn nữa khi xuất hiện các dự án mới mang đến nhiều lựa chọn đa dạng cho người mua nhà và nhà đầu tư. Đồng thời, sự cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp cũng sẽ thúc đẩy chất lượng sản phẩm và dịch vụ ngày càng nâng cao, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.

"Để đón đầu cơ hội tăng lợi nhuận, bài toán quỹ đất đang là cơ hội lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Để thành công, họ cần linh hoạt trong chiến lược, kiên trì vượt qua vướng mắc pháp lý và nhạy bén nắm bắt cơ hội tại các thị trường mới nổi", ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi nhận định.