Chủ đầu tư tăng tốc phát triển các dự án mới nhằm bổ sung nguồn cung

Trong báo cáo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong quý II/2024 đã đạt mức cao nhất kể từ quý IV/2022, cùng với sự gia tăng liên tục của giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM.

Trong 12 tháng tới, đơn vị này dự báo tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp. Các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long và Đất Xanh sẽ dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của những chủ đầu tư này đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.

Đồng thời, việc rút ngắn quy trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Minh chứng cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tăng ở các thành phố lớn phía Bắc, như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quy trình phê duyệt cho các dự án diễn ra nhanh chóng hơn, nhiều sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp dự kiến sẽ được mở bán tại TP. Hồ Chí Minh và các đô thị lớn khác trong thời gian tới.

Nhận định về thị trường bất động sản, tại chương trình Khớp lệnh của VTV Money ngày 18/9, ông Phạm Anh Khôi, Giám đốc đầu tư CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) cho hay, nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp 2 - 3 lần khả năng ra hàng của các chủ đầu tư. Mặc dù là doanh nghiệp đang dẫn đầu về quỹ đất, tồn kho, kết quả kinh doanh nhưng bản thân Vinhomes vẫn còn rất khiêm tốn so với tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam.

"Dự báo phải từ 12 tháng tới nhà đầu tư mới có thể nhìn thấy được kết quả của những thay đổi này trên thị trường. Thách thức lớn nhất hiện tại là tiến độ ra sản phẩm tại Việt Nam đang ở mức thấp, đặc biệt là sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường", ông Khôi nhận định.

Theo đó, VHM đã cố gắng bàn giao các dự án đã hoàn thành xây dựng cho khách hàng, cụ thể là Ocean Park 3 Công ty sẽ bàn giao để ghi nhận doanh thu. Ngoài ra, Vinhomes Vũ Yên (tên thương mại là Vinhomes Royal Island) cũng là dự án mà VHM đạt được tốc độ bán hàng rất tốt. Đáng chú ý, trong 12 tháng tới, VHM sẽ triển khai dự án Vinhomes Global Gate và dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng. "Trong thời gian tới, VHM sẽ tiếp tục phát triển các dự án tại vị trí đắc địa để đón đầu đà hồi phục của thị trường bất động sản".

Thách thức với doanh nghiệp khi tăng đòn bẩy tài chính 

Cũng theo các chuyên gia, việc đẩy nhanh dự án giúp doanh nghiệp bất động sản bổ sung nguồn cung, qua đó cải thiện dòng tiền kinh doanh. Tuy nhiên điều này cũng sẽ làm tăng đòn bẩy tài chính.

Thống kê trong nửa đầu năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với cùng kì), VPI (54%), DIG (59%) và KDH (33%).

Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong nửa đầu năm, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024. Hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, QCG và NVL.

Đáng chú ý, việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể. Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao 44% trong quý II/2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế như CKG, NBB, QCG, KOS có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất. Ngoài ra, khoảng 105 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 2025. 

Theo VIS-Rating, ước tính rằng khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi: phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như NVL, Sunshine, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh.

Trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam đều sử dụng nguồn vốn vay, nói cách khác, các doanh nghiệp này đều sử dụng đòn bẩy tài chính ở nhiều mức độ khác nhau.

Đánh giá về diễn biến nợ và dòng tiền của chủ đầu tư, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Điều hành dịch vụ tư vấn Thuế, KPMG Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh khó khăn, sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hiệu quả sẽ mang lại những lợi ích rất lớn, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, bởi đòn bẩy tài chính không phải là một sự đảm bảo chắc chắn cho thành công, nếu doanh nghiệp lạm dụng công cụ này có thể dẫn đến rủi ro kiệt quệ tài chính, không có khả năng trả nợ.

"Doanh nghiệp cần hết sức thận trọng trong việc xem xét các yếu tố quản trị nội bộ của doanh nghiệp, sức khỏe tài chính, cũng như hành lang pháp lý, chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ như lãi suất, tỷ giá hối đoái, chính sách thuế..., đồng thời rút kinh nghiệm từ những tình huống thị trường đóng băng đã xảy ra trong giai đoạn 2003 - 2006 và 2009 - 2013, từ đó đánh giá mức độ tác động và đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm gia tăng tỷ suất lợi nhuận và hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất", vị chuyên gia nhấn mạnh.