'Việc đánh thuế không hề dễ'

Giá bất động sản tăng nóng trong giai đoạn vừa qua xuất phát bởi nhiều chiêu trò, hành động có mục đích không tốt nhằm kích giá lên như việc đồn thổi giá, trả giá cao tại các phiên đấu giá... Hiện nay, thị trường đã xuất hiện nhiều người bỏ rất nhiều tiền để đi mua gom, đi vét bất động sản vì cho rằng Nhà nước sắp đánh thuế, giá đất sẽ còn tăng lên nữa. Điều này thực sự không hề có lợi cho phát triển nền kinh tế.

Trong thời gian gần đây, giới chuyên môn, các chuyên gia liên tục đưa ra đề xuất đánh thuế đối với người sở hữu 2 bất động sản trở lên nhằm tránh tình trạng nhà đất “rơi vào tay người giàu”. Việc quyết liệt đề nghị thực hiện quy định này dựa trên quan điểm, người có nhiều tài sản, lại không ngừng sinh lời từ đây thì việc nộp thuế hơn là đương nhiên.

Bên cạnh đó, thuế cũng là có thể là công cụ để kiềm chế giá đất tăng phi mã, giảm đầu cơ, ngăn chặn thao túng thị trường và đưa bất động sản trở về giá trị thực. Bởi lẽ thuế tài sản được hiểu đơn giản là người càng có tài sản càng phải nộp nhiều.  

Theo đó, với người có mức sống trung bình, chỉ cần một căn nhà để ở thì không phải quá lo lắng về sắc thuế này. Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dẫn ví dụ, nguyên nhân khiến ở Mỹ, EU, Nhật…có rất nhiều người giàu nhưng giá đất không tăng nhiều so với thu nhập bình quân là do thuế tài sản. Có người mua cả thị trấn, hòn đảo nhưng rồi khai thác không vượt hơn tiền thuế cộng lãi suất vay ngân hàng nên phải bán lại. 

Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến lo ngại với cơ chế quản lý thông tin đất đai chưa rõ ràng như hiện nay, việc đánh thuế không dễ, nhất là việc đánh thuế còn dựa theo vị trí, địa điểm từng nơi khác nhau và lũy tiến, chứ không thể đánh đồng giữa đất phố cổ và đất vùng ven. Mặt khác, việc lũy tiến thuế tài sản không phải là mối lo hiện hữu với những nhà đầu tư hay giới đầu cơ có dòng tiền mạnh.

Anh Nguyễn Văn Hải (Long Biên, Hà Nội) bày tỏ sự lo lắng nếu sắc thuế này được áp dụng. Theo anh Hải, bố mẹ anh có 3 người con nên cùng với căn nhà đang ở, cần mua thêm 2 căn chung cư để chia đều cho các con, nếu đánh thuế sẽ không công bằng bởi hiện ở Việt Nam, diện tích nhà ở trên đầu người còn thấp, nhu cầu tách hộ, sở hữu thêm nhà còn rất lớn và đây là nhu cầu chính đáng. 

Vẫn cần 'điều kiện' để phát huy hiệu lực trong dài hạn

Mặc dù nhận định đánh thuế bất động sản sẽ tăng thu ngân sách Nhà nước, góp phần điều chỉnh trong ngắn hạn từ 6-12 tháng hoặc có thể đến 1-2 năm. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đánh thuế bất động sản lại không thể duy trì tác động này trong dài hạn. Đặc biệt là không thể phát huy hết năng lực, tác dụng nếu như nguồn cung trên thị trường vẫn chưa được cải thiện. 

Bàn về vấn đề này, từ góc độ kinh tế, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, ở một số quốc gia phát triển, đánh thuế bất động sản "không đồng nghĩa" với việc chặn được đầu cơ, giá nhà tăng phi mã. Ví dụ tại Singapore, thuế tài sản ở mức cao, tuy nhiên khi cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng.

Phân tích cụ thể, ông Thịnh cho hay, công cụ thuế có tính 2 mặt. Tùy từng thị trường cụ thể mà công cụ này sẽ tác động tốt hoặc tác động cản trở tới sự phát triển của thị trường đó. Singapore là một quốc gia đất chật người đông trong khi nguồn cung bất động sản rất hạn chế, dẫn đến việc cứ có sản phẩm bất động sản tung ra thị trường thì ắt sẽ tăng giá. Vì lẽ đó, dù có đánh thuế cao hay thấp thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng.

"Không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường thì người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra. Thậm chí nếu càng đánh thuế, giá bất động sản sẽ còn tăng", ông nhận định. 

Vì vậy, vị chuyên gia kinh tế kiến nghị trong quá trình xem xét sử dụng công cụ thuế đối bất động sản thì cần phải đánh giá, cân nhắc kĩ lưỡng dựa trên các yếu tố phù hợp, từ đó đưa công cụ thuế phát huy đúng mục đích, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và lãng phí đất đai. 

"Phải sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, đúng đắn, chứ không nên trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản", ông Thịnh nhấn mạnh và cho rằng, đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Biện pháp tối ưu nhất là cần đẩy mạnh quá trình số hóa và xây dựng kho cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như dữ liệu về giá trị tài sản là bất động sản. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, để sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam. Đây sẽ là căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ hai, thứ ba… và giá trị của bất động sản áp thuế. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực.

Ngoài ra, cũng cần cân nhắc tác động tiêu cực có thể xảy ra, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3… cho người thân, giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế…

Có thể thấy, trong bối cảnh đầu cơ bất động sản vẫn là “kênh đầu tư vua”, đánh thuế có thể là một công cụ hữu hiệu để "nắn" lại thị trường địa ốc lành mạnh hơn. Tuy nhiên, để bình ổn thị trường, giảm giá nhà hợp lý hay không lại là một “bài toán” khác.