Tín dụng chưa thể bật tăng dù lãi suất thấp

Từ đầu năm 2024 đến nay, tăng trưởng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng liên tục tăng và đạt mức kỷ lục hơn 6,7 triệu tỷ đồng. Dòng tiền này cũng đang chực chờ cơ hội để quay trở lại bất động sản -  kênh đầu tư vua hấp dẫn, tuy nhiên tín dụng cho phân khúc này vẫn chưa thể bật tăng mạnh, dù lãi suất vay đang ở mức thấp. 

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết quý 2/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng 4,6%, trong đó, tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng 10,29%, còn tín dụng tiêu dùng bất động sản (cho vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 1,15%. Dù nhu cầu vay mua nhà đã thoát khỏi tình trạng tăng trưởng âm, nhưng vẫn còn rất yếu. Đây là lý do khiến các ngân hàng đang sốt sắng tung ra các chương trình kích cầu.

Theo các chuyên gia, việc đầu tư vào bất động sản đang trở nên vô cùng khó khăn do thị trường rơi vào tình trạng “khó mua, khó bán”. Từ đầu năm 2024 đến nay, người mua nhà ở Hà Nội rơi vào tình trạng hoang mang tột độ. Cứ sau mỗi lần tìm hiểu và hỏi mua, giá nhà lại “nhảy múa”, tăng lên một bậc. Ngay cả những căn nhà có vị trí thiếu thuận tiện, những căn hộ “già yếu”, xuống cấp vẫn bị đội giá hơn cả tỷ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, đến cuối quý 2/2024, giá nhà đã tăng trung bình 25% so với cùng kỳ năm trước. Đây là lý do dòng tiền hiện tại thay vì đổ vào bất động sản đã quay ngược trở lại các ngân hàng. Một thông tin đáng chú ý trong báo cáo ngày 13/8 của Bộ Xây dựng: Lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý 2 chỉ bằng 72,2% so với quý 1/2024. Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước khẳng định, cuối quý 2, một trong những lĩnh vực cho vay chính của tăng trưởng tín dụng là bất động sản giảm mạnh, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp và người dân đều chậm lại.

Vấn đề nan giải hiện nay là việc lựa chọn phân khúc bất động sản và khu vực đầu tư. Nhiều người mua nhà thậm chí đã thành lập "Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá" trên mạng xã hội, thu hút hàng trăm nghìn người tham gia. 

"Định giá bất động sản cao, thanh khoản thấp không chỉ khiến nhà đầu tư khó lướt sóng, mà còn làm giảm kỳ vọng về lợi nhuận. Giá nhà cao cũng làm giảm lợi nhuận cho thuê bất động sản, hiện chỉ chiếm khoảng 3% tổng giá trị đầu tư, thấp hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng", ông Phan Lê Thành Long, CEO của AFA Group, chia sẻ.

Đồng thời nhấn mạnh, nửa sau năm 2025, thậm chí phải bước sang năm 2026, thị trường mới có sự phục hồi đủ tốt. Hiện tại không phải là thời điểm thích hợp cho nhà đầu tư bất động sản thích “lướt sóng”, nếu không sẽ có nguy cơ phải “cầm hòn than” nóng bỏng tay. 

Dễ nhận thấy, dòng tiền hiện đang ngóng những cơ hội tốt hơn để “săn” bất động sản với mức giá hợp lý. Mặc dù giá nhà neo cao đã khiến nhiều người dân e ngại, nhưng các chuyên gia kỳ vọng, trong thời gian tới, sẽ có chính sách điều chỉnh giá nhà đất hợp lý hơn, phù hợp với mức thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, việc sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cũng là một yếu tố quan trọng, giúp kích thích dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản.

Kéo giảm giá nhà cách nào?

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà hiện nay được cấu thành bởi các chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay, lợi nhuận doanh nghiệp, thuế và phí môi giới... Căn cứ tất cả các loại chi phí và tỉ lệ của các loại chi phí cấu thành giá nhà, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết, giá đất hiện nay rất cao so với thu nhập của người dân nên các cơ quan quản lý cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế.

"Nguyên tắc giá đất theo thị trường phù hợp với những khu vực đô thị đã phát triển ổn định, giao dịch có thông số rõ ràng như quận 1, TP Thủ Đức (TP.HCM), các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa (Hà Nội). Tuy nhiên, với những khu vực chưa phát triển nếu chúng ta không điều chỉnh giá đất để tạo ra động lực phát triển thì sẽ rất nguy hiểm", ông Thanh nói.

Đồng thời liên hệ bài học từ Trung Quốc cho thấy, doanh nghiệp xây dựng ra rất nhiều nhà nhưng giá cao nên không bán được, đến lúc doanh nghiệp gặp khóm chính phủ muốn cứu cũng không cứu nổi. Vì suy cho cùng người mua nhà mới là người quyết định cuối cùng.

Dưới góc nhìn của nhà đầu tư, để hiến kế hãm giá nhà, ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch Công ty CP đầu tư và phân phối DTJ, nhấn mạnh điều quan trọng nhất với doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở hiện nay là thời gian. Rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục liên quan dự án nhà ở thông qua các quy định rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí tuân thủ - tác nhân cốt lõi đẩy giá nhà tăng cao.

"Định hướng phát triển thị trường bất động sản cần hướng tới sự ổn định và nâng cao chất lượng sống của người dân. Mức lợi nhuận 10 - 20% giá bán nhà của chủ đầu tư bất động sản là bình thường nhưng cần xem lại thực tế có đúng như vậy không, bởi có những dự án bất động sản quy mô lớn, làm trên vùng đất mới hoàn toàn, thu hút được người mua thì lợi nhuận của chủ đầu tư dự án lớn hơn rất nhiều lần con số thống kê", ông Khánh nêu quan điểm.

Giới phân tích cũng cho rằng, để cân đối cung - cầu nhà ở hiện nay cấp bách phải tăng cung nhà ở giá rẻ. Nguồn cung này phụ thuộc nhiều vào sự vào cuộc của các bộ ngành, địa phương. Hơn nữa, cần thay đổi tư duy theo hướng không tận thu từ đất, cần hướng tới kiểm soát chi phí đất đai ở mức phù hợp với thu nhập đa số người dân. Với chi phí đất đai cao như hiện nay thì nhiều doanh nghiệp sẽ không dám bỏ tiền đầu tư dự án, khó tăng cung nhà ở trong thời gian tới.