Ồ ạt dự án mới, giá mới... cao ngất ngưởng

Xôn xao thị trường địa ốc TP.HCM những ngày gần đây là kế hoạch chuẩn bị trình làng sản phẩm tháng 10/2024 với mức giá dự kiến quanh mức 100 triệu đồng/m2 của một dự án tọa lạc tại mặt tiền trục đường song hành Võ Nguyên Giáp thuộc quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức). Điều gây bất ngờ là dự án này từng được công bố ra thị trường cách đây nhiều năm với mức giá lúc đó chỉ tầm 38-40 triệu đồng/m2, nhưng vì vướng pháp lý nên kế hoạch chào bán bị hoãn lại.

Một dự án căn hộ khác do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư là khu căn hộ DatXanhHomes Riverside cũng chuẩn bị chào bán sản phẩm. Đây là dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Mới đây, đại diện Tập đoàn Đất Xanh tiết lộ, sẽ chính thức mở bán dự án trong thời gian tới. Giá bán cụ thể chưa được tiết lộ, song theo các đơn vị phân phối sẽ không thấp hơn 90 triệu đồng/m2, tức cao gấp gần 3 lần so với kế hoạch ban đầu.

Từ đầu tháng 8/2024 đến nay, hầu hết các dự án mới được công bố đều tập trung ở các vùng phụ cận TP.HCM, trong đó chủ yếu là Bình Dương và Long An. Đây là những thị trường từ lâu được định vị là vùng ven TP.HCM, có dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực với mức giá công bố giai đoạn trước đây dao động từ 20-30 triệu đồng/m2, song gần đây đều tăng lên 45-60 triệu đồng/m2.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần do khó tìm được quỹ đất sạch đủ lớn để phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao.

"Với sản phẩm mang yếu tố đầu cơ thì không nói, nhưng với sản phẩm căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn thì giá chỉ có tăng, chứ không thể giảm", ông Hiếu nhấn mạnh.

Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng cao là do tác động của Luật Đất đai 2024, trong đó có quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như luật cũ. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết thêm, tính riêng tiền sử dụng đất, cách đây vài năm chỉ phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng cho mỗi dự án, nhưng nay tăng hơn 4 lần lên hơn 80 tỷ đồng, đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác.

Nhà đầu tư 'toát mồ hôi' khi xuống tiền thời điểm này

Không ít nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội “án binh bất động”, khi chứng kiến đà tăng giá vừa loạn, vừa ảo của phân khúc đất nền đang bị đẩy lên một cách vô căn cứ, chủ yếu là tăng thông qua miệng người bán, song lượng giao dịch không thực sự sôi động trong quý II/2024. 

“Giá bất động sản tại Hà Nội đang tăng rất cao. Những khu đất xung quanh Vành đai 4 ít nhất cũng tăng tới 20% so với giai đoạn Tết Âm lịch. Đi mua nhà đất bây giờ, nếu chủ nhà rao 10 đồng thì tôi chỉ trả 6 đồng, sau đó thương lượng tiếp. Hiện mức giá rất ảo, không phản ánh giá trị thực của tài sản”, ông Ngô Xuân Chúc, Giám đốc một trung tâm giao dịch bất động sản tại Hà Nội, chia sẻ.

Tại Chương trình Đối thoại "Đầu tư bất động sản thời giá lên", ngày 11/9, ông Phan Lê Thành Long, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), cho rằng đầu tư bất động sản thời điểm giá tăng là việc không hề dễ dàng. Lý do bởi bất động sản là lớp tài sản có mức độ nhạy cảm về rủi ro lớn nhất.

“Nếu bạn mua bất động sản vùng ven Hà Nội vào năm 2010 - 2011 thì chắc phải đợi đến bây giờ mới có lãi. Bởi lẽ, lúc đó mức giá đã bị đẩy lên cao, sau đó thị trường lại rơi vào cảnh “đóng băng". Nếu đầu tư mà phải chờ một giai đoạn dài mới "chốt lãi" thì lợi nhuận sẽ bị chi phí vốn làm hao mòn”, ông Long dẫn chứng.

Theo đại diện VWA, muốn đầu tư được trong thời giá lên của bất động sản thì cần tìm đúng ngách, đúng chỗ để rót vốn. Tuy nhiên, cả hai điều này đều không dễ thực hiện, khi giá càng cao, việc đầu tư bất động sản ngày càng trở nên khó khăn.

Đồng thời khuyến nghị người mua nên căn cứ vào 4 yếu tố sau đây trước khi xuống tiền. Yếu tố thứ nhất là thời điểm mua. Nhiều người thường dựa vào tình hình kinh tế vĩ mô và biến động lãi suất để chọn lúc mua bất động sản. Hiện ngân hàng có lãi suất tiết kiệm khá thấp, chỉ khoảng 5 - 5,5%/năm. Tuy nhiên, lượng tiền gửi trong nhà băng vẫn cao, do nhiều người vẫn lưỡng lự không biết nên mua bất động sản ở khu vực nào. 

Điều này dẫn đến yếu tố thứ hai cần quan tâm, đó là về địa bàn. Nhà đầu tư nên cân nhắc khu vực nào có mức giá đủ tốt và sở hữu khả năng phát triển về hạ tầng, tiện ích sống, dư địa để phát triển dự án. Sau khi chọn được địa điểm, nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố thứ ba là về phân khúc, chẳng hạn đầu tư vào chung cư, nhà phố hay đất nền…

Cuối cùng, trước khi “chọn mặt gửi vàng", người mua cần hiểu rõ về chủ đầu tư. Nhất là khi 3 bộ luật bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, những doanh nghiệp có tính thận trọng cao, khả năng huy động vốn tốt và phát triển dự án phù hợp là các đơn vị có thể đưa hàng ra thị trường một cách bền vững và an toàn về pháp lý.

“Như vậy, nếu chọn đúng thời điểm, địa bàn, phân khúc và chủ đầu tư, mức lợi nhuận sẽ được đảm bảo. Nếu không, nhà đầu tư có thể sẽ phải trả một số tiền lớn để mua các bất động sản có giá của tương lai. Khi đó, họ sẽ phải chờ 3 - 5 năm sau mới có thể bắt đầu ghi nhận lãi”, ông Long nhận định.