Kể từ ngày 1/8/2024, bộ 3 Luật bất động sản chính thức có hiệu lực, phân khúc đất nông nghiệp chính thức được "cởi trói", và đang chuẩn bị cho một màn chuyển mình lịch sử. Điểm mới của Luật là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, cùng với đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở của người dân về chỗ ở. Quy định này kỳ vọng mở ra một giai đoạn “hoàng kim” cho phân khúc đất nông nghiệp.

Theo thông tin từ Sở TN&MT TP.HCM về giá đất điều chỉnh ngày 8/9, đất ở tăng 4-5 lần, trong khi đó đất nông nghiệp tăng tới 11-14 lần, giúp kéo giảm chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng.

Đáng chú ý, đất nông nghiệp ở TP.HCM theo bảng giá điều chỉnh tăng cao hơn nhiều. Tùy vị trí, mỗi m2 đất nông nghiệp ở các quận huyện có giá thấp nhất 86.400 đồng đến 300.000 đồng thì giờ đây tăng vài triệu đồng mỗi m2. 

Cụ thể, tại TP Thủ Đức, mỗi m2 giá đất nông nghiệp theo bảng điều chỉnh tăng từ 4,5-6,7 triệu đồng, mức độ tăng 20,3-30,6 lần. 8 quận còn lại gồm 12, 7, 8, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, mỗi m2 đất nông nghiệp theo bảng giá mới từ 5,5-9,9 triệu, mức độ tăng 33-35 lần. 

Huyện Cần Giờ, mỗi m2 đất nông nghiệp được điều chỉnh từ 380.000 đồng đến 2 triệu đồng, tăng 3,6-11,9 lần. Huyện Nhà Bè, mỗi m2 đất nông nghiệp có giá mới sẽ là 1,5-3,6 triệu đồng, tăng 11,3-15,7 lần. Huyện Củ Chi, mỗi m2 đất nông nghiệp có giá điều chỉnh thành 850.000 đồng đến 2,88 triệu đồng, mức độ tăng 6,4-12,5 lần. Huyện Hóc Môn là 1,5-3,6 triệu đồng, tức tăng 11,3 - 15,7 lần. Còn tại huyện Bình Chánh, mỗi m2 đất nông nghiệp dự kiến dao động 1,4-3,6 triệu đồng, tăng 10,5-15,7 lần so với trước.

 Nhìn thấy cơ hội, nhưng không dễ

Theo ghi nhận, trong vài tháng trở lại đây, đã có rất nhiều nhà đầu tư săn tìm và mua gom đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa khiến giao dịch ở phân khúc này diễn ra khá nhộn nhịp.

Đánh giá chung về xu hướng này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property nhận định, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất chính là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.

Theo đó, giai đoạn "sốt đất" vừa qua khiến đất nông nghiệp đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Đây cũng là nguyên nhân khiến người dân không ai chịu bán rẻ, đặc biệt đối với những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng sẽ không bán mà chờ để nhận đền bù giá cao. "Tôi biết có nhóm đầu tư đất nông nghiệp từng thất bại, bán lỗ cũng không ai mua. Vì vậy, đầu tư đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn cơ hội, cần rất thận trọng", ông Toản cho hay.

Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cũng nhận định, dưới góc độ đầu tư thì việc mua đất nông nghiệp không hiệu quả. Trên thực tế, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không phải hiếm. "Việc mua đất nông nghiệp rồi hy vọng sẽ sinh lời như dạng đầu cơ ngày trước rất dễ bị thất bại", ông Hiển nói.

Ngoài ra, nếu có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền. Vì thế, việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Đặc biệt, việc đầu cơ đất nông nghiệp tiềm ẩn khá nhiều rủi ro với các nhà đầu tư, vì nếu "dính" dự án treo nhiều năm thì nhà đầu tư cũng sẽ bị chôn vốn. Chưa kể, theo quy định của Luật đất đai, đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi. Như vậy, những quy định trên khiến nhà đầu tư một khi đã mua đất nông nghiệp thì phải tính toán đưa vào sử dụng, việc bỏ hoang lâu ngày sẽ đứng trước nhiều rủi ro về pháp lý.