Rất khó có thể chờ đợi chung cư giảm giá  

Từ đầu năm 2024 đến nay, những diễn biến "ngược dòng" ở hai thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đã lộ rõ những nguyên nhân sâu xa phía sau. Không chỉ căn hộ mà đất nền, nhà phố - biệt thự Hà Nội cũng đang có dấu hiệu “bỏ xa” về sức cầu so với TP.HCM.  

Nếu so găng nguồn cung và giao dịch ở các phân khúc sẽ thấy rõ: Bất động sản Hà Nội có dấu hiệu “tăng trưởng nóng”, trong khi đường cong phục hồi TP.HCM có phần ổn định, thậm chí chậm nhịp hơn hẳn so với giai đoạn 2020-2021. 

Vào năm 2021, nhiều chuyên gia trong ngành đã từng dự báo về sự lệch pha giữa hai thành phố lớn, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM sẽ chậm hơn một nhịp so với Hà Nội. Minh chứng là trong quý 3/2021, thị trường bất động sản Hà Nội suy giảm sự quan tâm khi đứng ở vị trí thấp nhất so với 2 khu vực khác là Đà Nẵng (48%) và TP.HCM (50%). Tuy nhiên, tính riêng trong tháng 9/2023, Hà Nội lại có sự phục hồi mạnh mẽ về mức độ quan tâm, đạt 75% so với đầu tháng trong khi Đà Nẵng là 44% và TP.HCM là 30%. 

"Hiện tượng tăng nhịp của bất động sản Hà Nội một phần đến từ tâm lý “đè nén” lâu ngày của nhà đầu tư. Việc nhà đầu tư co cụm ở Hà Nội thay vì đến các tỉnh, thành để mua bất động sản đã thúc đẩy thị trường Hà Nội tăng nhiệt", ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group lý giải.

Đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, tình trạng “sốt giá” chung cư Hà Nội vào những tháng đầu năm 2024 phản ánh mục đích đầu tư, đầu cơ bất động sản có phần lấn át nhu cầu mua nhà để an cư. Chẳng hạn, một số dự án chung cư Hà Nội đã tăng giá từ 300 đến 700 triệu đồng chỉ trong 1-2 tháng; hay một dự án biệt thự ở huyện Hoài Đức, cách trung tâm Hà Nội 16km, đã tăng giá 40% trong 8 tháng.

Còn tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, người mua thực có nhiều lựa chọn nhà ở giá hợp lý hơn. Sự phát triển mạnh mẽ hạ tầng của các khu vực cận trung tâm giúp người mua có khả năng tiếp cận các dự án có mức giá vừa sức, trên dưới 50 triệu đồng/m2.

"Do vậy, xét về tổng thể, thị trường TP.HCM hồi phục theo hướng cân bằng hơn. Giá bán tăng trưởng đều, tâm lý thị trường duy trì tích cực và giao dịch diễn ra ổn định”, vị chuyên gia khẳng định.

Báo cáo về triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội, ngày 17/8, OneHousing nhận định: Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi luật thay đổi là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai 2026 - 2027 nếu  nguồn cung cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026, chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm.

Trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, trong thời gian tới, giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục nhích lên do nguồn cung vẫn khan hiếm. Các Luật có hiệu lực sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn cung nhưng cần một khoảng thời gian nhất định để “ngấm” thị trường. Do đó, trong ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội chưa thể giảm ngay. "Phải đến năm 2026, mức tăng giá chung cư Hà Nội mới có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới".

Dòng tiền dịch chuyển ở hai phân khúc 

Thị trường bất động sản bắt đầu "ngấm" chu kỳ mới, nên việc xác định phân khúc nào đang thu hút dòng tiền được quan tâm hơn bao giờ hết. Trên nền tảng kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý 2 cũng nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo khi chiếm hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của toàn thị trường.

Theo ông Đặng Trường Giang, Phó Tổng giám đốc Mai Việt Land, con số thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường đã phản ánh rõ nét sức nóng của phân khúc chung cư, bất chấp những lo ngại về đà tăng giá mạnh của phân khúc này thời gian qua. 

Thông thường, “bong bóng” bất động sản được hình thành do nhu cầu đầu tư chênh lệch quá lớn so với nhu cầu ở thực, bên cạnh các yếu tố về giá, chính sách tiền tệ... Tuy nhiên, hiện nay, nguồn cung chung cư mới đang rất hạn hẹp. Ví dụ, tại Hà Nội, dân số tăng trung bình 160.000 người/năm, nên để đảm bảo nhu cầu nhà ở thì cần 50.000-70.000 căn hộ, thế nhưng giai đoạn 2020-2023 đều dưới 10.000 căn.

"Các dự báo về nguồn cung chung cư tại Thủ đô từ nay tới cuối năm 2024 có thể đạt trên 20.000 căn, song vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, do đó càng làm gia tăng giá trị của căn hộ chung cư và là cơ sở để đánh giá phân khúc này tiếp tục “cầm cờ” trong thời gian tới", ông Giang cho biết. 

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho hay, khảo sát của One Housing cho thấy, tại Hà Nội, trong 3-5 năm tới, rất ít người có ý định mua bất động sản giá trị trên 10 tỷ đồng, trong khi phân khúc căn hộ chung cư giá trị từ 3-7 tỷ đồng được quan tâm, trong đó có cả người dân đến từ các địa phương khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang...

Đáng chú ý, theo ông Trung dữ liệu thị trường cho thấy, lượng người quan tâm chung cư Hà Nội từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Ở cả sản phẩm sơ cấp hay thứ cấp, mặt bằng giá, nền giá của sản phẩm cùng phân khúc tại Hà Nội vẫn đang rẻ hơn TP.HCM.

"Dù tại TP.HCM, mặt bằng giá cho thuê tiềm năng hơn, nhưng vốn đầu vào lại nhiều hơn. Ví dụ, với giá thị trường căn hộ, cùng phân khúc, tại Hà Nội và TP.HCM đang lệch nhau khoảng 30%, có những dòng sản phẩm tới 40%. Đây chính là nguyên nhân khiến nhà đầu tư TP.HCM đang có xu hướng “bơi ngược” ra thị trường Hà Nội trong thời gian gần đây", ông Trung cho hay.

Vị chuyên gia cho rằng, xu hướng đi săn của các cá mập sẽ có hai khẩu vị chính. Một là đi tìm quỹ thấp tầng dự án đã hiện hữu, của các chủ đầu tư uy tín, với góc nhìn đây là thời điểm có thể vào tiền được. Đối với nhóm nhà đầu tư này, họ không tính đến việc đầu tư dài hơi, thời gian đầu tư của họ trong khoảng 2 năm.

"Toạ độ" thứ 2 đó chính là phân khúc căn hộ. Nhà đầu tư TP.HCM sẽ ưu tiên chọn dự án của chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, đặc biệt là các sản phẩm của chủ đầu tư đó đã giúp họ sinh lời và thanh khoản tốt tại thị trường TP.HCM. Do đó, khi chủ đầu tư này "bắc tiến", một lượng nhà đầu tư cũng theo dòng chảy này ra Hà Nội, đón đầu cơ hội đầu tư còn nhiều tiềm năng với dòng bất động sản cao cấp.

“Sự tiến triển của thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra tốt và nhanh hơn thị trường TP.HCM. Với nhà đầu tư họ sẽ không chờ đợi, thị trường nào tốt họ “nhảy” vào trước. Sau đó họ tính tới chuyện xoay vòng, thị trường sẽ luôn có sự luân chuyển”, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing nhận định.