Nhóm cổ phiếu bất động sản đồng loạt tăng 'bốc đầu'

Sau khoảng thời gian lình xình dưới đáy hàng chục tháng, các cổ phiếu bất động sản rục rịch tăng điểm tích cực từ đầu tháng 8. Đáng chú ý, trong ngày 16/8, "khuấy động" thị trường là phiên giao dịch sôi động với hàng tỷ đồng được trao tay, hàng loạt cổ phiếu midcap được kéo hết biên độ, đua nhau "xanh, tím" với hơn 4.800 tỷ đồng được giao dịch.

Các cổ phiếu như DXG, NVL, CEO, DIG, HPX, HDG, DXS, KBC, PDR, LDG, TCH, CII, ITA, NLG… đều ghi nhận mức tăng từ cận trần đến trần, thậm chí "trắng bên bán" với mức tăng mạnh 8%.  Đây vốn là những cổ phiếu đã giảm sâu trong thời gian vừa qua thì nay đột nhiên dòng tiền mua vào mạnh mẽ khiến các nhà đầu tư khá hưng phấn. Khối lượng giao dịch nhiều nhất đang thuộc về mã DIG với hơn 28 triệu cổ phiếu được trao tay với trị giá trên 665 tỉ đồng.

Trong báo cáo gần đây, Công ty Chứng khoán KB (KBSV) dự báo lãi suất cho vay có thể duy trì ở mức thấp trong thời gian tới, kích thích nhu cầu mua nhà và thúc đẩy hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm 2024. Niềm tin thị trường cải thiện đang tạo động lực cho nhiều doanh nghiệp lớn như VHM, KDH, DXG và NLG mở bán dự án mới hoặc tiếp tục bán giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện có.

Nhìn vào bức tranh báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng cho thấy sự hồi sinh. Đơn cử như NVL ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản gần 1.891 tỉ đồng trong 6 tháng, tăng 37% so với năm ngoái. DIG cũng ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt hơn 821 tỉ đồng, gấp 2,2 lần so với cùng kỳ, nhờ vào mảng xây lắp và bất động sản.

Xét ở bình diện chung, ngành bất động sản đang có sức bật mạnh mẽ để trở lại sau thời gian dài khó khăn. Hầu hết các báo cáo phân tích ngành từ các công ty chứng khoán và đơn vị nghiên cứu thị trường phát hành gần đây đều cho rằng, kết quả kinh doanh của các công ty địa ốc sẽ cải thiện mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2024 và sẽ "tạo sóng" ở năm 2025 nhờ doanh số bán nhà đã phục hồi từ giai đoạn cuối năm trước.

Mới đây, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhìn nhận, trong năm 2024, nhóm 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất sẽ ghi nhận doanh thu tăng 41% so với năm ngoái, lợi nhuận sau thuế tăng 8%. Đáng chú ý, triển vọng của dòng vốn FDI là tín hiệu tích cực cho một năm phục hồi kinh tế, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài dường như đang lên cao. Yuanta kỳ vọng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ giúp rút ngắn thời gian phục hồi của lĩnh vực bất động sản từ 5 năm của chu kỳ trước (2008 - 2013) xuống chỉ còn 3 năm ở chu kỳ này (2022 - 2025).

Đặc biệt, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ hợp lý hóa quy trình cấp phép dự án, nhất là về lựa chọn nhà đầu tư và làm rõ các nguyên tắc định giá đất, giá thị trường, phương pháp định giá. Tác động của các luật mới đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc dự kiến không đáng kể, có khả năng dao động trong khoảng 5 - 10%, nhưng sự thay đổi này có thể tạo lập một quỹ đạo tích cực cho thị trường bất động sản.

Căn thời điểm vàng để 'nhập hàng'

Nhóm "cổ đất" đang được nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sẽ “tạo sóng” trong năm 2024, khi thị trường địa ốc có dấu hiệu hồi phục. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sóng cổ phiếu địa ốc sẽ không xuất hiện trên diện rộng, mà tập trung vào một số mã.

"Lĩnh vực bất động sản đang có dần thay diện mạo mới, nhờ hàng loạt lực kéo từ chính sách, nhưng cổ phiếu địa ốc có "làm nên chuyện" hay lại "chưa kịp nóng đã nguội” còn phụ thuộc vào biến số lãi suất, tỷ giá, đặc biệt là lạm phát, cùng với đó là câu hỏi sức khoẻ doanh nghiệp thực sự đã ổn chưa sau thời gian thị trường bất động sản gần như bị đóng băng trong thời gian qua", ông Đỗ Hồng Anh, chuyên gia tư vấn và quản lý tài sản, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam nhận định.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, để lựa chọn “cổ đất”, nhà đầu tư cần "bắt mạch" những yếu tố chính để dò cổ phiếu tiềm năng, từ đó có hành động hợp lý, cụ thể là quỹ đất và vị trí dự án của doanh nghiệp, năng lực tài chính và quản lý, tiến độ và chất lượng dự án đang triển khai, dự án gối đầu. Những doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở vị trí vàng, tài chính khoẻ, dự án được triển khai đúng tiến độ, cùng với định giá doanh nghiệp đang ở mức hợp lý so với doanh thu và lợi nhuận dự kiến sẽ có lợi thế cạnh tranh và cổ phiếu có tiềm năng tăng trưởng tốt hơn.

Thực tế, cổ phiếu bất động sản có số lượng nhiều và vốn hóa lớn nên mang tính “đại chúng”, nhất là khi thông tin liên quan đến các doanh nghiệp địa ốc dễ nắm bắt và phân tích. Chính vì vậy, khi tăng giá, các cổ phiếu bất động sản thường có xu hướng tăng nhanh và mạnh. Ngược lại, nhịp điều chỉnh khi xuất hiện có mức mất giá nhanh và mạnh tương tự. Với các cổ phiếu khác, mỗi nhịp điều chỉnh thường giảm 10 - 15%, nhưng nhìn lại các cổ phiếu bất động sản lớn, mức giảm lên đến 25 - 30%, thậm chí là 40%.

“Do đó, nhà đầu tư nên từ chối mua vào khi giá cổ phiếu địa ốc đã tăng cao so với giá trị thực, vì điều này có thể dẫn đến rủi ro lớn khi thị trường điều chỉnh. Thời điểm mua vào tốt nhất là khi giá cổ phiếu đang ở mức hợp lý và có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Ngoài ra, nên theo dõi sát sao các biến động của thị trường và các thông tin liên quan đến doanh nghiệp để có quyết định đầu tư chính xác”, ông Hồng Anh nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Hồ Sỹ Hòa, Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán DNSE, khuyến nghị, song song với tiêu chí quỹ đất, nhà đầu tư nên quan tâm đến tính pháp lý của dự án. Đây là "hố đen" tiềm ẩn rủi ro đến việc triển khai dự án, từ đó ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. 

Đồng thời nhấn mạnh, hiện nay, nhóm bất động sản đang có mức định giá P/B khoảng 1,44 lần, thấp hơn mức trung bình 10 năm là 1,66 lần (mức P/B cao nhất là 2,99 lần). Theo đó, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu các tiêu chí đặc trưng của ngành của bất động sản như tăng trưởng tồn kho, người mua trả tiền trước, tỷ lệ đòn bẩy; định giá cổ phiếu hiện tại đắt hay rẻ.