Sự bắt tay giữa các cò đất với những nhà đầu tư “tay to”.

Diễn biến không thể tin nổi tại phiên đấu giá đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức hôm 19/8 đã khiến dư luận khẳng định đó là chiêu trò quen thuộc của cò đất. "Bóc tách" về việc nhiều người chấp nhận bỏ ra mức giá cao để trả cho những lô đất từng bị coi là "đồng không mông quạnh", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn,cho rằng, mục đích của họ là tung, hứng, đẩy giá, làm cho những người có nhu cầu mua thật thấy rằng đất ở khu vực đấu giá đang rất nóng, từ đó sốt ruột xuống tiền.

Đội cò thường xuyên dùng chiêu trả giá trên trời, làm cho người tham gia đấu giá mất phương hướng và bị hút vào vòng xoáy phải trả giá cao, nếu không sẽ mất cơ hội. Thậm chí có thể trước đó, các nhà đầu tư “tay to” đã mua hàng loạt lô đất, dự án quanh khu vực đấu giá nhằm kích thích nhà đầu tư thứ cấp lao vào thị trường mua bán. 

"Những khu đất ở vùng ven Hà Nội đa phần hướng đến mục đích để ở, chứ không phải đất để đầu cơ, bởi lẽ nhìn xung quanh các khu liền kề gần đó đang có giá thấp hơn từ 2-3 lần, điều này cho thấy sự mạo hiểm rất lớn của các nhà đầu tư. Do đó, những ai đang "theo sóng", "đu sóng" đầu cơ giữa thời điểm này sẽ rất khó để bán tiếp, thậm chí phải chục năm sau, giá đất mới có thể tăng lên đúng với mức giá trúng đấu giá", ông Tuấn nhận định.

Đồng thời cũng chỉ ra điểm cốt lõi đối với vấn đề tăng giá cao bất thường khi đấu giá đất vùng ven Hà Nội, chính là do mức giá khởi điểm khá thấp so với giá thị trường. Đơn cử như giá đất trung bình ở khu vực Hoài Đức khoảng 43 triệu đồng/m2, nhưng mức giá khởi điểm khi đấu giá lại chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2. 

Mức giá khởi điểm thấp tỷ lệ thuận chi phí để tham gia đấu giá cũng chỉ dao động từ 100-200 triệu đồng, tuy nhiên nếu thành công lại có khả năng sang tay và lãi ngay từ 500-600 triệu đồng. Do mức lãi "khủng" đã khiến cho nhiều người không có nhu cầu thật cứ thế đẩy giá lên tối đa để có thể trúng đấu giá. Trong khi đó, những người đang có sẵn đất xung quanh có thể bỏ cọc 100 triệu đồng/lô, chủ yếu để cố tình nâng giá đất tại đó lên, sau đó thoát hàng để thực hiện giao dịch giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi. Trong khi những người có nhu cầu thật lại chỉ đấu giá loanh quanh ở ngưỡng giá thị trường cộng thêm 20-30%. 

"Việc tạo sóng ảo đầu cơ và thổi giá quá đông có thể khiến cho các khu đất này rất lâu mới có thể sang nhượng lại cho những người có nhu cầu thật, thậm chí phải tổ chức đấu giá lại nếu xuất hiện tình trạng bỏ cọc. Việc này khiến không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản", vị chuyên gia khuyến cáo.

Sớm có chế tài xử lý hình sự về hành vi thao túng

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), rất khó xác định hành vi thổi giá, đầu cơ đất nền đấu giá dù người mua bỏ cọc hay không. Việc này cũng giống với diễn biến của tình trạng sốt giá chung cư ở Hà Nội thời gian qua. Quan điểm này được VARS đưa ra trong bản tin ngày 24/8, sau các phiên đấu giá đất nền ở hai huyện Thanh Oai, Hoài Đức gây xôn xao thị trường gần đây.

"Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch theo nguyên tắc thuận mua vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi", VARS nêu.

Nhiều băn khoăn một lần nữa được đặt ra, "số phận" của các thửa đất sau khi được bán đấu giá thế nào khi nhìn lại những năm qua, trong lĩnh vực bất động sản chúng ta đã chứng kiến những "khu đô thị ma", những khu dân cư bỏ hoang… , đa số các "dự án" dạng này thường có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, thậm chí sau hàng chục năm triển khai cũng chỉ có lác đác vài căn nhà được xây dựng, có dân về ở...

Rõ ràng, đất trở thành công cụ đầu tư thay vì giải quyết nhu cầu ở thực. Bởi vậy, trong các đợt "sốt" đất đấu giá trước đây, một số chuyên gia, hiệp hội đã kiến nghị chỉ cho phép người dân địa phương được quyền đấu giá đất nền, nếu người dân địa phương không tham gia thì mới cho phép người khác tham gia. 

Song, giải pháp này vẫn để lại "lỗ hổng" khi các nhà đầu tư sẽ "mượn tên" người dân địa phương để tham gia đấu giá, hoặc chính người dân địa phương lại trở thành những nhà đầu tư tham gia đấu giá để bán kiếm lời. Hoặc với các giải pháp bổ trợ khác, chẳng hạn quy định ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng đất sau khi trúng đấu giá trong một khoảng thời gian (ví dụ: 5 năm), hoặc yêu cầu người trúng đấu giá phải xây nhà thì mới được chuyển nhượng, hoặc xử lý bằng chính sách thuế, nếu người trúng đấu giá chuyển nhượng đất ngay trong một khoảng thời gian ngắn (ví dụ: 12 tháng) thì sẽ phải chịu thuế suất cao.

Song, đây cũng chỉ là giải pháp trong ngắn hạn, áp dụng cho trường hợp đấu giá đất nền. Về lâu dài, một giải pháp phổ quát, toàn diện nhất định phải triển khai để tạo tính răn đe là truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nhớ lại trước đó, trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng, hiện nay, pháp luật Việt Nam đã có quy định về tội “Thao túng thị trường chứng khoán”, chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loạn thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi sai phạm. Trong khi đó, hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản gây hậu quả nguy hiểm cho xã hội cũng không thua kém thì lại chưa có quy định xử lý cụ thể.

Gần đây nhất, sau giai đoạn giá căn hộ chung cư cũ và mới tại Hà Nội liên tục tăng mạnh vào tháng 4, Bộ Xây dựng từng đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Tuy nhiên, vì khó xác định và không có tiêu chí cụ thể nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi luật được thông qua.

Giữa bối cảnh còn quá nhiều kẽ hở để giới đầu cơ lũng đoạn giá đất, trong khi dự báo "sức nóng" của các cuộc đấu giá đất sẽ còn nóng hơn trong thời gian tới, ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực. Bởi, các địa phương có thể vẫn áp dụng giá khởi điểm ở mức thấp, do bảng giá đất được tiếp tục sử dụng đến hết năm 2025. Các chuyên gia nhận định, cần bổ sung các chế tài để xử lý hình sự vi phạm đối với người tham gia đấu giá để giúp thị trường bất động sản về với đúng giá trị thực, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.

"Nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận, chứ không nên để dư luận mãi xầm sì, thắc thỏm và lo lắng với những phiên đấu giá đất nghi là bị “thổi giá”, vừa giảm lòng tin của người dân vào cơ quan chức năng, vừa suy giảm tính nghiêm minh trong thi hành quy định pháp luật", LS. Lê Cao, Chủ tịch công ty Luật FDVN (Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng) nhấn mạnh.