Cơ hội về vay vốn bất động sản 

Mặc dù thị trường bất động sản đã đón nhận nhiều tín hiệu tích cực về mặt pháp lý, song tình hình “sức khoẻ” tài chính của nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chưa mấy khả quan. Dựa trên khảo sát mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, hơn 70% số doanh nghiệp bất động sản phản ánh các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng đối với doanh nghiệp, họ chưa tiếp cận được mức lãi suất thấp như kỳ vọng. Hiện nay, các ngân hàng thương mại vẫn hạn chế hạn mức tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, cũng như thêm nhiều điều kiện khắt khe hơn để có thể cấp vốn.  

Chia sẻ tại một toạ đàm mới đây, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho biết, trong 6 tháng đầu năm, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Các doanh nghiệp trong ngành hiện phải đối mặt và xử lý bài toán rất lớn, là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước.

"Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Tuy nhiên, đến nay các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng", ông Khanh cho hay.  

Các chuyên gia nhận định, tháo gỡ các nút thắt về vốn sẽ là yêu cầu thiết yếu của các doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh môi trường pháp lý đã phần nào được củng cố nhờ 3 bộ luật mới có hiệu lực. Theo đó, việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) giảm lãi suất 0,5 điểm %, và dự kiến có thể tiếp tục giảm, sẽ có một loạt tác động trực tiếp và gián tiếp lên thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là 3 tháng cuối năm 2024.  

"Khi Fed giảm lãi suất, thông thường các ngân hàng thương mại sẽ có xu hướng điều chỉnh giảm lãi suất cho vay. Điều này trực tiếp tác động đến chi phí vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Với lãi suất vay thấp hơn, nhu cầu mua nhà và đầu tư vào bất động sản sẽ tăng lên đáng kể", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính nhìn nhận. 

Đáng chú ý, lãi suất giảm tạo động lực kéo theo tín dụng mua nhà, sửa nhà sẽ có điều kiện phục hồi trở lại. Quan trọng hơn, không chỉ vấn đề về giá vốn vay đã rẻ hơn mà kỳ vọng thu nhập khả dụng tăng lên đảm bảo khả năng trả nợ sẽ là yếu tố kích thích người dân xuống tiền. 

Phân khúc nào sẽ có thanh khoản tốt nhất?

Các chuyên gia cho rằng, triển vọng giảm lãi suất sẽ có lợi cho phân phúc nhà ở, nhà ở xã hội dành cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Trước hết, lãi suất hấp dẫn hơn sẽ giúp người mua nhà có khả năng tiếp cận những gói vay ưu đãi. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng có cơ hội giảm bớt chi phí vay vốn để thúc đẩy các dự án kiểu này.

Bên cạnh việc kích thích nhu cầu mua nhà của người dân trong nước, việc giảm lãi suất cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài và đem lại cơ hội mới cho bất động sản công nghiệp. Các yếu tố chính như chi phí vay quốc tế rẻ hơn khiến việc huy động vốn từ các tổ chức quốc tế trở nên dễ dàng hơn, tăng cường niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam.

"Cùng với đó là xu hướng dịch chuyển sản xuất. Lãi suất thấp sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực công nghiệp, nhà xưởng và các khu logistics chuyển dịch vào Việt Nam, đẩy mạnh nhu cầu đất công nghiệp và khu chế xuất", ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi, cho hay.

Theo số liệu từ Tổng cục thống kê tính đến hết 31/8, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,4 tỷ USD, tăng gấp 5 lần cùng kỳ và chiếm 20% tổng nguồn vốn mới. Nếu tính cả vốn đăng ký mới và điều chỉnh, FDI đăng ký vào bất động sản đạt 2,55 tỷ USD, cao gấp 3,7 lần cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản cũng lên tới 1,27 tỷ USD, gấp 2 lần so với 8 tháng của năm ngoái và chiếm 9% tổng vốn FDI thực hiện.

Chuyên gia này cũng cho rằng, việc Fed giảm lãi suất sẽ tác động đến bất động sản nhà ở và văn phòng cho thuê. Với lãi suất thấp hơn, người tiêu dùng có khả năng tiếp cận các khoản vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn, điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc nhà ở dành cho chuyên gia nước ngoài. Ngoài ra, với dòng vốn FDI tăng lên, nhu cầu văn phòng cho thuê cũng có thể tăng trưởng, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Một khía cạnh nữa là kiều hối và bất động sản. Lãi suất thấp ở Mỹ có khả năng làm tăng dòng kiều hối về Việt Nam. Phần lớn kiều hối tại Việt Nam thường đổ vào thị trường bất động sản, đặc biệt là vào phân khúc nhà ở. Do đó, việc Fed giảm lãi suất cũng có khả năng thúc đẩy dòng kiều hối này, hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường nhà ở và các dự án bất động sản khác.

Mặc dù có nhiều tác động tích cực, song các chuyên gia cũng lưu ý rằng, nếu không quản lý tốt dòng vốn và các dự án bất động sản, thị trường có thể đối mặt với rủi ro bong bóng bất động sản. Lãi suất thấp có thể thúc đẩy đầu cơ và tăng giá tài sản, nếu không có các biện pháp kiểm soát phù hợp từ nhà điều hành và các cơ quan quản lý.