Sáng 11/4, Batdongsan.com.vn công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023. Theo phân tích của kênh này, doanh nghiệp đầu tư bất động sản Việt Nam được chia thành 4 nhóm điển hình: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.

Cách phân loại dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố. Từ vị thế khác nhau cho thấy mỗi nhà phát triển có hướng chuyển mình khác nhau.

Nhóm doanh nghiệp “rủi ro” gồm Vinhomes (VHM), Novaland (NVL), Viglacera (VGC), Phát Đạt (PDR), Sunshine Homes (SSH), Becamex IDC (BCM), Hà Đô (HDG), CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS),...

Các doanh nghiệp thuộc nhóm này có áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Vì vậy, họ đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ (gia hạn nợ, mua lại trái phiếu, đàm phán trả nợ bằng bất động sản). Họ phải tìm mọi cách cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Nhóm các doanh nghiệp ở vị thế “cân bằng” gọi tên Văn Phú Invest (VPI), Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Sài Gòn Thương Tín (SCR), Kinh Bắc (KBC), C.E.O (CEO),...

Nhóm này có với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Nhóm chủ đầu tư bất động sản có “tiềm lực” là Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài. Đây là những doanh nghiệp có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Họ tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Ngoài ra, theo đánh giá của batdongsan.com.vn, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”, đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng. Tuy nhiên, nhóm này vẫn là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư.

Cũng theo batdongsan.com.vn, với công ty môi giới, chiến lược thích ứng phân hóa theo quy mô sàn giao dịch. Các sàn giao dịch có quy mô từ 100-1.000 nhân sự, sẽ tập trung phân phối thêm loại hình, phân khúc bất động sản mới. Còn các sàn giao dịch quy mô dưới 100 nhân sự hoặc trên 1.000 nhân sự sẽ có tìm kiếm cơ hội M&A với các công ty khác.

Sự chuyển mình của các doanh nghiệp bất động sản tạo những xu hướng lớn cho thị trường trong năm 2023. Với chủ đầu tư, tái cấu trúc nợ và tái cấu trúc nguồn vốn vẫn là hoạt động chính yếu. Hoạt động mua bán và sáp nhập diễn ra sôi động giữa các doanh nghiệp bất động sản (bán cổ phần dự án, bán công ty có sẵn dự án, liên doanh,...). Các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm bất động sản phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Thị phần nguồn cung của chủ đầu tư ngoại ngày càng lớn.

Với các công ty môi giới, sẽ thu gọn mô hình, chỉ tập trung vào các loại hình/phân khúc có thế mạn. Linh hoạt phân phối thêm loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu thị trường (bất động sản vừa túi tiền, bất động sản cho thuê). Thị trường sẽ chứng kiến sự hợp tác, sáp nhập giữa các công ty môi giới.