Ngành bất động sản đã trải qua một năm nhiều khó khăn: tín dụng bị thắt chặt, phát hành trái phiếu bị giám sát chặt chẽ cùng đó là áp lực trả nợ khi sắp đến kỳ đáo hạn, lãi suất tăng cao khiến thị trường đóng băng... Không ít doanh nghiệp phải xoay sở trong cảnh dòng tiền cạn kiệt.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu công bố báo cáo tài chính quý 4. Trạng thái thị trường ảm đạm khiến kết quả kinh doanh của họ không chỉ trong quý 4 mà cho cả năm 2022 khó đạt được như kỳ vọng thậm chí lỗ sâu. Mặc dù vậy, trong số những tên tuổi công bố kết quả sớm, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) và Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) vẫn kịp chốt sổ cuối năm với mức lợi nhuận thu được trên 1 ngàn tỷ đồng.

Với Nhà Khang Điền, dù sụt giảm so với các quý liền trước nhưng quý 4 vẫn có thể được xem là một quý thành công của doanh nghiệp khi doanh thu thuần tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, thu về 1.234 tỷ đồng. Doanh thu hoạt động tài chính đạt 9,2 tỷ đồng, tăng so với con số 7,2 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước.

Mặc dù vậy, giá vốn hàng bán tăng gấp 9 lần từ 105 tỷ đồng lên 935 tỷ đồng, hoạt động kinh doanh khác chỉ mang về cho Khang Điền xấp xỉ 1,4 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đóng góp tới 207 tỷ đồng. 

Điểm tích cực trong hoạt động kinh doanh năm vừa qua của Khang Điền là ở mục người mua trả tiền trước ngắn hạn đã tăng gấp 6 lần đầu kỳ đạt gần 1.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy hoạt động bán hàng của Khang Điền vẫn được duy trì ổn định nhờ có sẵn dự án triển khai có thể kể như Classia, Clarita, Privia trong giai đoạn 2022 –2024 và khi các dự án đến thời điểm bàn giao, phần tiền này sẽ được cộng thẳng vào doanh thu hoạt động của doanh nghiệp.

Kết quý 4, Nhà Khang Điền chỉ có mức lợi nhuận sau thuế 118 tỷ đồng, giảm 66% so với quý 3. Kết năm 2022, doanh nghiệp bất động sản này giữ mức lợi nhuận sau thuế hơn 1.081 tỷ đồng, giảm nhẹ so với con số 1.204 tỷ đồng của năm 2021, mức lợi nhuận mà nhiều doanh nghiệp mong muốn.

Không được may mắn như Nhà Khang Điền, Phát Đạt ghi nhận kết quả kinh doanh quý 4 khá ảm đạm với mức lỗ hơn 229 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Điều này đến từ các nguyên nhân: doanh thu thuần chỉ đạt hơn 14 tỷ đồng, giảm 99% so với 1.229 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước; chi phí tài chính đạt 221 tỷ đồng tăng hơn 3 lần cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt chi phí lãi vay lên tới 140 tỷ đồng trong khi cùng kỳ chỉ hơn 70 tỷ đồng...

Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong quý của Phát Đạt âm tới gần 300 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2021 đạt hơn 960 tỷ đồng.

Điểm nổi bật của Phát Đạt trong báo cáo tài chính là mục doanh thu hoạt động tài chính của cả năm 2022 tăng đột biến lên mức hơn 1.266 tỷ đồng so với 6,7 tỷ đồng của năm trước. Nguyên nhân là Phát Đạt đã ghi nhận gần 1.249 tỷ đồng lãi chuyển nhượng cổ phần sở hữu tại Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL.

Cho cả năm 2022, doanh nghiệp vẫn ghi nhận mức lãi sau thuế đạt 1.168 tỷ đồng, trong khi năm 2021 là 1.860 tỷ đồng.

Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại, Nhà Khang Điền và Phát Đạt là hai doanh nghiệp hiếm hoi giữ được mức lợi nhuận trên 1.000 đồng trong bối cảnh thị trường không mấy thuận lợi. 

Bước sang năm 2023, thị trường nhà đất sẽ còn nhiều thách thức, không chỉ Nhà Khang Điền hay Phát Đạt mà nhiều doanh nghiệp sẽ phải đứng trước nhiều khó khăn từ nguồn vốn; các khoản nợ trái phiếu đến hạn cộng thêm việc niềm tin của các nhà đầu tư cần được gây dựng lại sau hàng loạt sóng gió trên thị trường trái phiếu vừa qua.

Theo nhận định từ Công ty Chứng khoán SBSC, về dài hạn, Việt Nam vẫn là một nước phát triển với tốc độ tăng trưởng ấn tượng, dân số ở độ tuổi lao động ở mức cao, thu nhập người dân được cải thiện thế, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều cơ hội tích cực.

"Thị trường bất động sản cần thời gian để những chính sách mới ngấm dần và giúp thanh lọc tự nhiên những doanh nghiệp yếu kém, giúp khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, khi đấy cơ hội sẽ lại mở ra một lần nữa cũng như một chu kỳ tăng trưởng mới sẽ bắt đầu", SBSC nhận định.