Thứ bảy, 30/09/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Nhận 'trợ lực' từ Nghị định 08, các doanh nghiệp bất động sản đang 'gỡ nợ' bằng trái phiếu ra sao?

Hồng Gấm
- 21:22, 07/08/2023

(DNTO) - Nghị định 08 của Chính phủ mở "lối thoát" cho doanh nghiệp đã được gần nửa năm, dù được xem là giải pháp hợp lý và trên thực tế có những doanh nghiệp đã "giao dịch" thành công với trái chủ, song lượng trái phiếu được hoán đổi sang bất động sản mới chỉ như “muối bỏ bể” so với tổng dư nợ trên thị trường.

Hơn 207 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong hai năm tới vẫn đang tạo sức ép rất lớn, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải

Hơn 207 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong hai năm tới vẫn đang tạo sức ép rất lớn, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải "thở bình oxy". Ảnh: TL.

Áp lực vẫn bủa vây

Trước cơn khủng hoảng thanh khoản và đỉnh điểm đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, sự ra đời của Nghị định số 08 ngày 5/3/2023 về trái phiếu doanh nghiệp được dư luận đánh giá là phản ứng kịp thời và trách nhiệm của Chính phủ góp phần gỡ rối cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn và trung hạn.

Song, quý III đã đi qua được 1/3 thời gian, thị trường trái phiếu vẫn tiếp tục "chợ chiều" khi nhiều doanh nghiệp chưa thể thoát cảnh bị “núi nợ” đè nặng. Cho đến nay, số lượng trái chủ chấp nhận phương án này vẫn không mấy mặn mà.

Theo số liệu mới công bố từ Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong tháng 7/2023 lên tới hơn 21,3 nghìn tỷ đồng. Sang tháng 8, dự kiến con số này sẽ tăng 31% đạt khoảng hơn 27,9 nghìn tỷ đồng. Cả năm 2023, ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn rơi vào khoảng 223,4 nghìn tỷ đồng, tăng tới 45,6% so với năm 2022.

Tính riêng trong quý III, toàn thị trường có hơn 75,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tăng 14,9% so với quý II. Đáng chú ý, bất động sản là nhóm ngành có tỷ trọng lớn nhất khi chiếm gần 43,6% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý.

Thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), từ tháng 3 đến tháng 7/2023, chỉ ghi nhận 5 thông báo thực hiện hoán đổi thành công trái phiếu thành tài sản khác từ 2 doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Bất động sản BNP Global (quận Phú Nhuận, TP.HCM) và Công ty TNHH No Va Thảo Điền (quận 7, TP.HCM).

Cụ thể, HNX đã công bố thông tin bất thường vào các ngày 7, 12 và 28/7 về việc BNP Global hoán đổi nợ thành công đối với mã trái phiếu BNPCH2123002. Lô trái phiếu này được phát hành 4/10/2021, đáo hạn ngày 4/6/2023 và có tổng giá trị 2.100 tỷ đồng. Theo đó, các nhà sở hữu trái phiếu đã đồng ý hoán đổi tổng cộng 166.682 trái phiếu sang tài sản khác. 

Trong khi đó, NoVa Thảo Điền hoán đổi nợ trái phiếu thành công đối với mã trái phiếu NTDCH2227001 được công bố lần lượt vào các ngày 18 và 27/7. Lô trái phiếu này có giá trị 2.300 tỷ đồng, phát hành ngày 5/9/2022 và có thời hạn 5 năm. Qua 2 thông báo liên tiếp, các nhà sở hữu trái phiếu đã đồng ý hoán đổi tổng cộng 235.802 trái phiếu với tổng giá trị hơn 23,58 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 1,025%.

Mới đây nhất, ngày 4/8, HNX thông tin về việc 2 doanh nghiệp này lại tiếp tục đàm phán thành công với trái chủ. Cụ thể, Công ty TNHH NoVa Thảo Điền hoán đổi được 196.141 trái phiếu cũng với mã NTDCH2227001, có giá trị hơn 19,61 tỷ đồng. Trong khi đó, Công ty Cổ phần Bất động sản BNP Global hoán đổi được thêm 3.550 trái phiếu cũng với mã BNPCH2123002, có giá trị 355 triệu đồng.

Kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu để doanh nghiệp có thể gỡ vướng pháp lý, khôi phục dòng tiền kinh doanh và trả nợ đang là giải pháp tối ưu. Ảnh: TL.

Kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu để doanh nghiệp có thể gỡ vướng pháp lý, khôi phục dòng tiền kinh doanh và trả nợ đang là giải pháp tối ưu. Ảnh: TL.

Cách nào giảm tải?

Lý giải vướng mắc lớn nhất khiến trái chủ không mấy mặn mà khi tiến hành gạt nợ bằng bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, phân tích: Nếu bất động sản hoán đổi được định giá ở mức quá thấp sẽ ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp cân đối dòng tiền lỗ - lãi, hoán đổi xong vẫn “âm” tiền, dẫn đến kịch bản xấu nhất là chủ đầu tư hoàn toàn có thể đứt gánh và phá sản. Còn khi bất động sản hoán đổi được chủ đầu tư định giá cao hơn khoản vay nhằm lợi dụng cấn trừ nợ, nhất là khi dòng tiền trên thị trường địa ốc đang bị tắc nghẽn, thanh khoản thấp, thì trái chủ phải chịu thiệt.

“Tôi thấy việc định giá bất động sản là vấn đề vô cùng nan giải và đau đầu, rất khó để tìm được tiếng nói chung giữa doanh nghiệp và các trái chủ”, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhận định.

Trước những áp lực của thị trường trái phiếu, mới đây, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái cho hay Chính phủ đã ban hành, sửa đổi nhiều Nghị định như Nghị định 65, Nghị định 08 liên quan đến thị trường trái phiếu để nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc, giúp thị trường hoạt động một cách thông suốt và hiệu quả. Cùng với đó, công tác kiểm tra, giám sát cũng được tăng cường để đảm bảo công khai, minh bạch, nâng cao nhận thức, pháp luật, ổn định tâm lý...

Bên cạnh chính sách vĩ mô, các chuyên gia nhận định, trước mắt gia hạn trái phiếu là cách tốt nhất doanh nghiệp có thể làm để giảm áp lực. Bởi nếu tính đến phương án hoán đổi tài sản sẽ không dễ dàng khi chính tài sản lại đang bị "chôn chặt" tại các ngân hàng. 

"Gia hạn trái phiếu sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Trái chủ sẽ phải chấp nhận rủi ro vốn bị chiếm dụng lâu hơn, trong khi doanh nghiệp sẽ có thời gian để xoay xở về mặt tài chính, còn nếu không sẽ đối mặt nguy cơ vỡ nợ. Nếu gia hạn mà không phải tăng lãi suất thì sẽ là phương án tốt đẹp nhất", ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng giám đốc nền tảng hỗ trợ đầu tư Fstock, khẳng định.

Tuy nhiên, điểm mấu chốt để tái cấu trúc nợ là các doanh nghiệp cần tăng niềm tin của khách hàng bằng cách minh bạch thông tin về mục đích sử dụng vốn trái phiếu cho hoạt động tái cơ cấu nợ, ở các chương trình dự án cụ thể theo yêu cầu của Nghị định 65.

Rõ ràng, điều cốt yếu để chữa lành những "vết thương" trên thị trường trái phiếu vẫn nằm ở việc quyền lợi của nhà đầu tư phải được đảm bảo. Điều này ở một góc độ khác đòi hỏi nhiều giải pháp quyết liệt hơn, đơn cử như việc gỡ vướng pháp lý dự án cho các doanh nghiệp bất động sản, một trong những nhóm đang mắc nợ trái phiếu lớn nhất trên thị trường, để từ đó họ có thể tiếp cận vốn tín dụng, M&A dự án... nhằm có dòng tiền mới.

Mới đây, ngày 3/8, Bộ Tài chính đã phát đi thông điệp, đề nghị các doanh nghiệp có nghĩa vụ nợ đáo hạn trong năm 2023 ưu tiên sử dụng mọi nguồn lực của doanh nghiệp để thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu đến hạn cho nhà đầu tư theo đúng cam kết. Các hành vi vi phạm tuỳ theo tính chất và mức độ sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, thực tế thị trường vẫn có vô vàn các trường hợp, câu chuyện khiến cho nợ xấu trái phiếu ngày càng phình to và trở thành "cục máu đông" ách tắc nền kinh tế. Phải quyết liệt gỡ dần điểm nghẽn này, mới có thể kỳ vọng về một sự phát triển bền vững cho thị trường.

Tin khác

Bất động sản
Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Trong khi bất động sản "triệu đô" sẽ phải nghỉ ngơi một thời gian nữa, thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ đổ bộ, "chạy KPI" thanh khoản cho thị trường. 
1 ngày
Bất động sản
Pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích hiện đại, bàn giao nhà ngay là những yếu tố ngày càng được khách hàng quan tâm khi chọn mua nhà. Bởi vậy, các căn hộ hội đủ các yếu tố quan trọng này như The Origami (Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức) luôn có sức hút mạnh mẽ trên thị trường.
2 ngày
Bất động sản
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Hiệp hội Du Lịch Việt Nam (VITA) vừa ký kết hợp tác phối hợp thường xuyên và bền vững trên cơ sở phát huy chức năng, nhiệm vụ của mỗi bên theo điều lệ hoạt động, quy định pháp luật để phát triển các hoạt động của hai ngành Bất động sản và Du lịch.
3 ngày
Bất động sản
Nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đang truyền tai nhau về cơ hội kinh doanh bán lẻ tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) bởi nơi đây là tâm điểm vui chơi, giải trí, mua sắm hàng đầu khu vực với lượng khách dồi dào mỗi tuần, nay còn được chủ đầu tư hỗ trợ “khủng” với nhiều chính sách linh hoạt.
4 ngày
Bất động sản
Đưa ra khuyến nghị với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh quy mô nợ đang “phình to”, rủi ro về tái cấp vốn tăng cao, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp khi huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng và quan tâm quản lý rủi ro tài sản, phải biết sắp xếp vốn để “tự giải cứu chính mình”.
6 ngày
Bất động sản
Các chuyên gia chỉ ra rằng, nếu cứ chăm chăm phát triển phân khúc nhà ở cao cấp mà bỏ qua nhà thương mại giá rẻ thì vấn đề căn bản của thị trường vẫn chưa được tháo gỡ. Thị trường bất động sản còn khó khăn dài.
1 tuần
Bất động sản
Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.
1 tuần
Bất động sản
Lĩnh vực bất động sản hiện có 12 luật liên quan trực tiếp, 20 luật có dính dáng đang điều phối. Tuy nhiên, những luật này lại thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn, góp phần "bóp nghẹt" thị trường, đồng thời tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
1 tuần
Bất động sản
Quỹ căn Glory Heights thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) được đông đảo khách hàng săn đón khi tọa lạc trên mặt tiền đại lộ mua sắm Rodeo thời thượng, trực diện TTTM Vincom Mega Mall được thiết kế theo mô hình "Life-Design Mall" lớn nhất miền Nam cùng các biểu tượng của đại đô thị.
1 tuần
Bất động sản
Không phủ nhận giá trị gia tăng của bất động sản gần cao tốc thường được ví như “diều gặp gió" khi tăng từ 3- 4 lần, thậm chí có nơi tăng đến 10 lần. Sau nhiều năm vắng bóng, bất động sản phía Nam đang dần trở lại đường đua nhờ sự "thay da đổi thịt" mạnh mẽ của hạ tầng. 
1 tuần
Bất động sản
Theo các chuyên gia, làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3 bởi ngoài nhiều lợi nhuận từ một dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 10%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Cần tăng lợi nhuận định mức của các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội lên 15%.
1 tuần
Bất động sản
Batdongsan.com.vn nhận định, cơ quan chức năng sẽ rà soát chung cư, chung cư mini nói chung, buộc phải tuân thủ điều kiện phòng cháy chữa cháy mới được kinh doanh. Điều này dẫn đến khan hiếm nguồn cung trên thị trường, có thể đẩy giá lên cao. 
1 tuần
Bất động sản
Sở hữu không gian sống tiện nghi, thoải mái với hệ tiện ích phong phú, nơi mỗi ngày được thư giãn và tái tạo năng lượng đã trở thành khát khao mạnh mẽ của nhiều gia đình trong guồng quay của nhịp sống hiện đại.
1 tuần
Bất động sản
Sự xuất hiện của Glory Heights (Vinhomes Grand Park) được nhiều khách hàng đón nhận nồng nhiệt bởi dự án thỏa mãn loạt tiêu chí về một không gian sống hoàn hảo, cân bằng sức khỏe thể chất - tinh thần giữa trung tâm TP. Thủ Đức.
1 tuần
Bất động sản
Hiện tâm lý của nhà đầu tư đã bớt "căng cứng", bằng chứng là trong tháng 8 vừa qua, giao dịch nhà đất đang bắt đầu xuất hiện với tần số dày hơn khi nhu cầu tìm mua sản phẩm địa ốc đã tăng 6%, trong khi số lượng tin rao bán trên cả nước cũng tăng 4% so với tháng trước đó.
2 tuần