Chủ nhật, 06/07/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Nhận 'trợ lực' từ Nghị định 08, các doanh nghiệp bất động sản đang 'gỡ nợ' bằng trái phiếu ra sao?

Hồng Gấm
- 21:22, 07/08/2023

(DNTO) - Nghị định 08 của Chính phủ mở "lối thoát" cho doanh nghiệp đã được gần nửa năm, dù được xem là giải pháp hợp lý và trên thực tế có những doanh nghiệp đã "giao dịch" thành công với trái chủ, song lượng trái phiếu được hoán đổi sang bất động sản mới chỉ như “muối bỏ bể” so với tổng dư nợ trên thị trường.

Hơn 207 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong hai năm tới vẫn đang tạo sức ép rất lớn, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải

Hơn 207 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong hai năm tới vẫn đang tạo sức ép rất lớn, khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải "thở bình oxy". Ảnh: TL.

Áp lực vẫn bủa vây

Trước cơn khủng hoảng thanh khoản và đỉnh điểm đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, sự ra đời của Nghị định số 08 ngày 5/3/2023 về trái phiếu doanh nghiệp được dư luận đánh giá là phản ứng kịp thời và trách nhiệm của Chính phủ góp phần gỡ rối cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn và trung hạn.

Song, quý III đã đi qua được 1/3 thời gian, thị trường trái phiếu vẫn tiếp tục "chợ chiều" khi nhiều doanh nghiệp chưa thể thoát cảnh bị “núi nợ” đè nặng. Cho đến nay, số lượng trái chủ chấp nhận phương án này vẫn không mấy mặn mà.

Theo số liệu mới công bố từ Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong tháng 7/2023 lên tới hơn 21,3 nghìn tỷ đồng. Sang tháng 8, dự kiến con số này sẽ tăng 31% đạt khoảng hơn 27,9 nghìn tỷ đồng. Cả năm 2023, ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn rơi vào khoảng 223,4 nghìn tỷ đồng, tăng tới 45,6% so với năm 2022.

Tính riêng trong quý III, toàn thị trường có hơn 75,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tăng 14,9% so với quý II. Đáng chú ý, bất động sản là nhóm ngành có tỷ trọng lớn nhất khi chiếm gần 43,6% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong quý.

Thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), từ tháng 3 đến tháng 7/2023, chỉ ghi nhận 5 thông báo thực hiện hoán đổi thành công trái phiếu thành tài sản khác từ 2 doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Bất động sản BNP Global (quận Phú Nhuận, TP.HCM) và Công ty TNHH No Va Thảo Điền (quận 7, TP.HCM).

Cụ thể, HNX đã công bố thông tin bất thường vào các ngày 7, 12 và 28/7 về việc BNP Global hoán đổi nợ thành công đối với mã trái phiếu BNPCH2123002. Lô trái phiếu này được phát hành 4/10/2021, đáo hạn ngày 4/6/2023 và có tổng giá trị 2.100 tỷ đồng. Theo đó, các nhà sở hữu trái phiếu đã đồng ý hoán đổi tổng cộng 166.682 trái phiếu sang tài sản khác. 

Trong khi đó, NoVa Thảo Điền hoán đổi nợ trái phiếu thành công đối với mã trái phiếu NTDCH2227001 được công bố lần lượt vào các ngày 18 và 27/7. Lô trái phiếu này có giá trị 2.300 tỷ đồng, phát hành ngày 5/9/2022 và có thời hạn 5 năm. Qua 2 thông báo liên tiếp, các nhà sở hữu trái phiếu đã đồng ý hoán đổi tổng cộng 235.802 trái phiếu với tổng giá trị hơn 23,58 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 1,025%.

Mới đây nhất, ngày 4/8, HNX thông tin về việc 2 doanh nghiệp này lại tiếp tục đàm phán thành công với trái chủ. Cụ thể, Công ty TNHH NoVa Thảo Điền hoán đổi được 196.141 trái phiếu cũng với mã NTDCH2227001, có giá trị hơn 19,61 tỷ đồng. Trong khi đó, Công ty Cổ phần Bất động sản BNP Global hoán đổi được thêm 3.550 trái phiếu cũng với mã BNPCH2123002, có giá trị 355 triệu đồng.

Kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu để doanh nghiệp có thể gỡ vướng pháp lý, khôi phục dòng tiền kinh doanh và trả nợ đang là giải pháp tối ưu. Ảnh: TL.

Kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu để doanh nghiệp có thể gỡ vướng pháp lý, khôi phục dòng tiền kinh doanh và trả nợ đang là giải pháp tối ưu. Ảnh: TL.

Cách nào giảm tải?

Lý giải vướng mắc lớn nhất khiến trái chủ không mấy mặn mà khi tiến hành gạt nợ bằng bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, phân tích: Nếu bất động sản hoán đổi được định giá ở mức quá thấp sẽ ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp cân đối dòng tiền lỗ - lãi, hoán đổi xong vẫn “âm” tiền, dẫn đến kịch bản xấu nhất là chủ đầu tư hoàn toàn có thể đứt gánh và phá sản. Còn khi bất động sản hoán đổi được chủ đầu tư định giá cao hơn khoản vay nhằm lợi dụng cấn trừ nợ, nhất là khi dòng tiền trên thị trường địa ốc đang bị tắc nghẽn, thanh khoản thấp, thì trái chủ phải chịu thiệt.

“Tôi thấy việc định giá bất động sản là vấn đề vô cùng nan giải và đau đầu, rất khó để tìm được tiếng nói chung giữa doanh nghiệp và các trái chủ”, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nhận định.

Trước những áp lực của thị trường trái phiếu, mới đây, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái cho hay Chính phủ đã ban hành, sửa đổi nhiều Nghị định như Nghị định 65, Nghị định 08 liên quan đến thị trường trái phiếu để nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc, giúp thị trường hoạt động một cách thông suốt và hiệu quả. Cùng với đó, công tác kiểm tra, giám sát cũng được tăng cường để đảm bảo công khai, minh bạch, nâng cao nhận thức, pháp luật, ổn định tâm lý...

Bên cạnh chính sách vĩ mô, các chuyên gia nhận định, trước mắt gia hạn trái phiếu là cách tốt nhất doanh nghiệp có thể làm để giảm áp lực. Bởi nếu tính đến phương án hoán đổi tài sản sẽ không dễ dàng khi chính tài sản lại đang bị "chôn chặt" tại các ngân hàng. 

"Gia hạn trái phiếu sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Trái chủ sẽ phải chấp nhận rủi ro vốn bị chiếm dụng lâu hơn, trong khi doanh nghiệp sẽ có thời gian để xoay xở về mặt tài chính, còn nếu không sẽ đối mặt nguy cơ vỡ nợ. Nếu gia hạn mà không phải tăng lãi suất thì sẽ là phương án tốt đẹp nhất", ông Đỗ Bảo Ngọc, Tổng giám đốc nền tảng hỗ trợ đầu tư Fstock, khẳng định.

Tuy nhiên, điểm mấu chốt để tái cấu trúc nợ là các doanh nghiệp cần tăng niềm tin của khách hàng bằng cách minh bạch thông tin về mục đích sử dụng vốn trái phiếu cho hoạt động tái cơ cấu nợ, ở các chương trình dự án cụ thể theo yêu cầu của Nghị định 65.

Rõ ràng, điều cốt yếu để chữa lành những "vết thương" trên thị trường trái phiếu vẫn nằm ở việc quyền lợi của nhà đầu tư phải được đảm bảo. Điều này ở một góc độ khác đòi hỏi nhiều giải pháp quyết liệt hơn, đơn cử như việc gỡ vướng pháp lý dự án cho các doanh nghiệp bất động sản, một trong những nhóm đang mắc nợ trái phiếu lớn nhất trên thị trường, để từ đó họ có thể tiếp cận vốn tín dụng, M&A dự án... nhằm có dòng tiền mới.

Mới đây, ngày 3/8, Bộ Tài chính đã phát đi thông điệp, đề nghị các doanh nghiệp có nghĩa vụ nợ đáo hạn trong năm 2023 ưu tiên sử dụng mọi nguồn lực của doanh nghiệp để thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu đến hạn cho nhà đầu tư theo đúng cam kết. Các hành vi vi phạm tuỳ theo tính chất và mức độ sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, thực tế thị trường vẫn có vô vàn các trường hợp, câu chuyện khiến cho nợ xấu trái phiếu ngày càng phình to và trở thành "cục máu đông" ách tắc nền kinh tế. Phải quyết liệt gỡ dần điểm nghẽn này, mới có thể kỳ vọng về một sự phát triển bền vững cho thị trường.

Tin khác

Bất động sản
Việc sắp xếp các đơn vị hành chính đang tạo ra một thực tế khi rất nhiều trụ sở, mảnh đất công trở nên dôi dư trong cùng một thời điểm.
1 tuần
Bất động sản
Ngày 22/6, Công ty CP Vinpearl chính thức khởi công Khu phức hợp Du lịch và Đô thị Nghỉ dưỡng Làng Vân. Với tổng diện tích 512,2 ha và hệ sinh thái đặc biệt, dự án có quy mô và đẳng cấp vượt trội bậc nhất trung bộ; đồng thời là bước tiến tiếp theo trong hành trình kiến tạo mô hình đô thị biển, nơi phát triển hài hòa giữa con người - thiên nhiên và công nghệ của Vingroup.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh bất động sản công nghiệp phục hồi, GDP 2024 tăng 7,09%, FDI đạt 38,23 tỷ USD. Niên giám Bất động sản Công nghiệp – Quy hoạch đến 2030 ra mắt, là công cụ chiến lược giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư định hướng phát triển hạ tầng và thu hút vốn hiệu quả.
2 tuần
Bất động sản
D-Homme - căn hộ cao cấp trung tâm khu Tây TP.HCM đã chính thức được bàn giao, khẳng định sự hiện diện của chuẩn sống cao cấp với giá trị thực.
3 tuần
Bất động sản
Thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ hồi phục mới giai đoạn 2025 -2026, trong đó phân khúc đất nền, biệt thự, nhà riêng được cho sẽ lần lượt hồi phục đi sau phân khúc chung cư, theo Agriseco Research.
3 tuần
Bất động sản
Ngày 10/5/2025, tại công trường dự án cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng (số 46 Điện Biên Phủ, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng) đã diễn ra lễ cất nóc dự án và bàn giao khối đế thương mại cho AeonMall Việt Nam.
1 tháng
Bất động sản
Bất động sản tại các tỉnh phía Nam đang hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là tại Bình Dương, Long An, với vai trò dẫn dắt của TP Hồ Chí Minh, mang lại cơ hội cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.
1 tháng
Bất động sản
Trong bối cảnh kênh trái phiếu "đóng băng" và áp lực tài chính đè nặng, nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang phát hành cổ phiếu để tìm vốn. Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng thành công, khi niềm tin thị trường vẫn còn mong manh. 
2 tháng
Bất động sản
Ngay sau khi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND TP Hồ Chí Minh chính thức có hiệu lực từ ngày 27/2, trong đó cấm sử dụng căn hộ chung cư để kinh doanh lưu trú ngắn ngày, hàng loạt chủ nhà cho thuê Airbnb đã bị hủy hợp đồng, mất dòng tiền và rơi vào thế tài chính nguy hiểm. Đáng chú ý, đây lại chính là phân khúc được các hộ gia đình và nhà đầu tư cá nhân sử dụng nhiều nhất trong nền tảng lưu trú chia sẻ này.
2 tháng
Bất động sản
Ngày 19/4, chào mừng 50 năm Giải phóng miền Nam - Thống nhất đất nước, Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ - Vinhomes Green Paradise. Với quy mô 2.870 ha và lợi thế sinh thái đặc biệt, dự án có tầm nhìn trở thành khu đô thị ESG hàng đầu thế giới, thể hiện đẳng cấp về ESG của Việt Nam trên bản đồ toàn cầu.
2 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự chuyển dịch đáng kể khi nhu cầu thuê nhà tăng mạnh, đặc biệt trong giới trẻ. Sự thay đổi này không chỉ phản ánh thực trạng kinh tế mà còn mở ra cơ hội lớn cho lĩnh vực cho thuê bất động sản.
2 tháng
Bất động sản
Trận động đất tại Myanmar và dư chấn tới Hà Nội, TP HCM đã dấy lên lo lắng về sự an toàn của người dân sống tại các chung cư cao tầng. Điều này tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là giá nhà chung cư. Tại Hà Nội, giá chung cư có giảm sau cơn "địa chấn" này hay không?
3 tháng
Bất động sản
Thị trường bất động sản vùng ven khu công nghiệp, cụm công nghiệp đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam. Phân khúc này không chỉ mang lại tiềm năng sinh lợi cao mà còn có nhiều ưu điểm về tính ổn định và khả năng phát triển trong tương lai.
3 tháng
Bất động sản
Ngày 26/3, Tập đoàn Vingroup đã khởi công Vinhomes Green City - khu đô thị phức hợp đầu tiên trong hệ sinh thái tại Long An, mở ra cơ hội đầu tư tiềm năng, góp phần kiến tạo sự phát triển thịnh vượng cho cả khu vực.
3 tháng
Bất động sản
Khi các kênh đầu tư đều có nhiều yếu tố hấp dẫn nhưng cũng có không ít rủi ro đi kèm, việc lựa chọn kênh đầu tư phù hợp trở nên khó hơn với nhà đầu tư.
3 tháng
Xem thêm