Báo cáo về triển vọng thị trường vốn năm 2023 từ FiinRatings cho biết, hai năm tới, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải gánh hơn 230 nghìn tỷ đồng nợ đáo hạn từ trái phiếu doanh nghiệp, chiếm tới hơn 35% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường, dẫn đầu các nhóm ngành. 

Thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cũng cho biết, từ ngày 16/9/2022 đến ngày 31/1/2023, có hơn 50 doanh nghiệp liên quan đến việc chậm trả lãi cho trái chủ, hơn 50% trong số này lại thuộc về doanh nghiệp bất động sản.

Lãi suất tăng cao, thanh khoản thị trường giảm mạnh đang khiến các doanh nghiệp ngày càng khó trong dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, từ đó khó thực hiện nghĩa vụ với các khoản nợ đáo hạn từ trái phiếu.

Nhằm tháo gỡ cho thị trường, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thông tin Dự thảo sửa đổi, bổ sung và ngưng khoản quy định của Thông tư số 16/2021/NHNN quy định về việc Tổ chức tín dụng (TCTD) mua, bán trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), nhằm lấy ý kiến rộng rãi trước khi ban hành. Tuy nhiên theo góc nhìn của nhiều chuyên gia, dù đây là động thái tích cực từ phía cơ quan chức năng nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn khó được hưởng lợi từ phía dự thảo này.

"Dự thảo thông tư nghe qua có vẻ tích cực nhưng thực chất chỉ gỡ rối một mặt, còn lại siết chặt hơn một số vấn đề", ông Nguyễn Đức Khang, Trưởng phòng phân tích từ Chứng khoán Pinetree cho biết tại Chương trình Khớp lệnh ngày 28/3.

Ông chỉ ra hai điểm tích cực của dự thảo. Trước hết là quy định các TCTD được phép mua lại trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán, hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom mà ngân hàng này đã bán, và/hoặc trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết được phát hành cùng lô/cùng đợt phát hành với trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết mà tổ chức tín dụng đã bán.

Theo ông Khang, quy định này hướng tới thực tế: Trái phiếu bất động sản chưa niêm yết đang phần lớn nằm trong tay các nhà đầu tư cá nhân, tuy nhiên lại không hề có thanh khoản khiến nhà đầu tư cá nhân muốn bán rất khó. Và khi có số lượng lớn trái phiếu đáo hạn trong năm thì các doanh nghiệp bất động sản càng khó thực hiện nghĩa vụ của mình.

Một điểm khác là dự thảo đã cho phép ngân hàng mua TPDN trong đó có mục đích bổ sung vốn lưu động, khi quản lý được nguồn thu và thu thấp được tài liệu chứng minh việc sử dụng vốn, thay vì phải gắn với phương án phát hành cụ thể, thường chỉ được xác định được cho các chương trình, dự án đầu tư tài sản cố định như trước đây. Theo đó, mục đích sử dụng vốn được mở rộng linh hoạt tạo thuận lợi cho các TCTD và cho chính các doanh nghiệp phát hành.

Tuy nhiên, bên cạnh các vấn đề "mở" trên, dự thảo còn nhiều điểm vướng.

Ví như quy định các doanh nghiệp nếu có hệ số nợ phải trả (bao gồm cả khối lượng trái phiếu dự kiến phát hành) vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu sẽ không thuộc đối tượng được ngân hàng mua trái phiếu. Điều này không dễ khi FiinRatings cho biết, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết và phần lớn đang có "sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch".

"Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần", FiinRatings nhận định. Thậm chí đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa. 

Ngoài ra, yêu cầu TCTD chỉ mua lại trái phiếu các doanh nghiệp có xếp hạng cao cũng sẽ là thách thức  khi không nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể duy trì được trạng thái này ở thời điểm hiện tại.

Sẽ có ít doanh nghiệp đáp ứng được các điều kiện trên và đây là điểm cần được gỡ, ông Khang nhận định. "Dự thảo sửa đổi Thông tư 16 mở ra nhiều cơ hội với các doanh nghiệp bất động sản nhưng chỉ với các doanh nghiệp có quan hệ tín dụng tốt và chất lượng tài sản tốt. Về cơ bản, dự thảo cũng chỉ mang tính hỗ trợ thanh khoản đến hết quý 4", ông Khang chia sẻ. Quan trọng nhất hiện nay vẫn là các doanh nghiệp phải tái cơ cấu tài sản để đáp ứng nhu cầu vốn và vượt qua thách thức hiện tại.

Trong khi đó, trả lời báo chí, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinRatings, cũng có những bình luận, nếu giữ nguyên dự thảo, thông tư mới sẽ không có tác động nhiều đến việc giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp nói riêng và trong đó có tín dụng bất động sản. Theo ông Thuân, đây chỉ là biện pháp mang tính kỹ thuật nhiều hơn bởi chưa giải quyết được mấu chốt là làm sao cải thiện được dòng tiền cho doanh nghiệp và ngoài ra, khả năng lại thêm tác động chéo sang chất lượng tín dụng của ngân hàng.