Mới giải quyết được gần 30% dự án vướng mắc

Tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản”, ngày 9/11, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nhấn mạnh, không chỉ cộng đồng doanh nghiệp mà ngay cả các cấp lãnh đạo, ban, ngành đều hiểu rõ “vướng mắc pháp lý” của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở, kéo dài đã nhiều năm. 

"Bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản thì doanh nghiệp không tính được…", ông Châu cho hay.   

Phân tích cụ thể, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết. Hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen. Bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất.

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung. Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí, nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý. 

"Đối với 148 dự án, với 189 kiến nghị, đến nay mới giải quyết được gần 30%. TP.HCM đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục tham mưu. Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng trình tự", ông Hồ nói. 

Ở góc độ doanh nghiệp, nêu thiệt hại cụ thể, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings ví von, như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá, doanh nghiệp phát triển một dự án khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay.

Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, sẽ gây thiệt hại rất lớn. Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm kẹt dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu. Vậy là, chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng chỉ kẹt 5 năm công tác tính tiền sử dụng đất. 

"Trước đây, chúng tôi bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, nên doanh nghiệp phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, số tiền tương tự. Như vậy, nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì doanh nghiệp đã thua hàng tiền vệ, thua tiếp hàng tiền đạo là vốn vay… do đó, bài toán của doanh nghiệp ở hiện tại là rất khó", ông Sơn trần tình.  

Nhấn mạnh, trong các khó khăn hiện tại, pháp lý khiến vốn dự án bị "ăn mòn" nặng nề nhất, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, cho biết, doanh nghiệp đang có dự án ở Đồng Nai bị vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến khâu cập nhật biến động đất đai. Để đăng ký biến động, doanh nghiệp phải lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ, phải tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ… Nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù. Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan. Thế nên doanh nghiệp loay hoay 1 - 2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp...

"Chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam. Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ”, ông Đức nhận định.

Đâu là giải pháp khả thi?  

Nhấn mạnh pháp lý là yếu tố then chốt "bít" thanh khoản của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các luật hiện nay có một số nội dung chưa quy định rõ ràng, chồng chéo. 

"Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay Quốc hội đang xem xét và chuẩn bị thông qua, tôi mong có quy định phù hợp để tạo điều kiện thuận lợi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Bên cạnh đó, cần hoàn chỉnh quy trình 1 dự án vì hiện nay còn rải rác ở các luật, do đó, việc sửa đổi các Luật liên quan như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai là rất quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển", ông Châu nhấn mạnh.  

Góp ý để tạo điều kiện cho nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án, ông Châu đề nghị sửa đổi theo hướng tạo điều kiện cho doanh nghiệp, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án.  

Ông Châu cũng chỉ ra hiện tại trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, nên có nội hàm chật hẹp hơn so với các quy định hiện hành tại Luật Đất đai năm 2013. Do đó chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai, chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất...  

"Nếu quy định này được thông qua thì trong khoảng 10 năm tới, các nhà đầu tư sẽ không còn được phép "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nên cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện "phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác", ông Châu nêu rõ.   

Bên cạnh đó, hiện nay, tại TP HCM, bên cạnh hơn 100 dự án bất động sản gặp vướng mắc đã và đang được nghiên cứu tháo gỡ, trong 117 hồ sơ dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư mà cơ quan này đang thụ lý có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.  

Theo chuyên gia, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại đòi hỏi doanh nghiệp phải có quỹ đất đủ lớn nhưng thực tế cho thấy số lượng dự án có 100% đất ở hoặc có một phần đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án trên thị trường. Do vậy, việc quy định điều kiện khắt khe về hình thức sử dụng đất nêu trên gây nhiều khó khăn khi doanh nghiệp thực hiện những dự án này có thể bị "chôn chân", gây lãng phí về nguồn vốn đầu tư cũng như không giải quyết được bài toán nguồn cung nhà ở.  

Để gỡ rối cho các dự án nêu trên, cần có giải pháp về pháp lý lẫn quản lý. Ở góc độ pháp lý, Quốc hội cần sớm nghiên cứu sửa đổi quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án  trong Luật Nhà ở theo hướng không giới hạn các hình thức sử dụng đất để làm dự án thay vì chỉ có đất ở như hiện nay nhưng phải bảo đảm phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của địa phương.  

"Ở góc độ quản lý, trước mắt có thể hỗ trợ chủ đầu tư những dự án này thông qua tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện thực hiện dự án hoặc chuyển đổi mục đích từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để không bị ràng buộc về hình thức sử dụng đất", ThS Nguyễn Nhật Khanh, giảng viên Khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế - Luật (ĐHQG TP HCM), nhận định.