Thị trường địa ốc phục hồi 'chậm nhưng chắc'

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản trong quý 4/2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, những ngày đầu tiên của quý IV, hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình, trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, tại khu vực phía Bắc, phân khúc căn hộ sẽ được bổ sung nguồn cung mới từ một dự án mới là the Canopy Residences thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City tại TP. Hà Nội với quy mô khoảng 1.800 căn hộ...Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũng được bổ sung nguồn cung mới từ giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City, The Privia... 

Điểm nhấn lạc quan từ VARS ghi nhận, niềm tin của nhà đầu tư đang được củng cố, thay vì tâm lý thăm dò thị trường chờ bắt đáy thì không ít nhà đầu tư đang tranh thủ cơ hội "tiền rẻ" để đầu tư, dùng thêm đòn bẩy tài chính. Điều đó tạo cho thị trường những tín hiệu ấm hơn.

Nếu như thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng thì gần đây, trước những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi...

Đáng chú ý, theo VARS, nhiều nhà đầu tư của một số dự án quyết tâm "ôm hàng" dù được phép trả lại cọc và khoản lãi phát sinh do dự án đến thời hạn cam kết mua lại.

"Các sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư “chấp nhận" xuống tiền, bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới", VARS cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định, tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.

“Thị trường bất động sản quý IV sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với 3 quý trước, do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp”, Lãnh đạo VARS nhận định.

Đồng thời nhấn mạnh: Sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường đã trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh", chưa “hồi sức" hoàn toàn. Phục hồi "chậm mà chắc", từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp việc trở lại thành công.

Thị trường sẽ diễn ra quá trình thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính, giữ lại những khách hàng thực, có trình độ, kiến thức và hiểu biết về thị trường.

Làm rõ về các chủ thể tham gia thị trường, Chủ tịch VARS cho rằng, đến nay, thị trường đã hết thời của môi giới “làng nhàng", chỉ có môi giới chuyên nghiệp, có nội lực, tích lũy, có tầm nhìn bền vững và chỉ số tín nhiệm cao mới có thể tồn tại.

Đồng thời, những chủ đầu tư 3 tốt: sản phẩm tốt, pháp lý tốt, giá tốt mới “còn ghế trong sân chơi mới” này. Nguồn cung bất động sản tuy dần được cải thiện nhưng vẫn còn rất thiếu so với nhu cầu thực sự của thị trường, đặc biệt là phân khúc bình dân.

“Để thị trường phát triển thật sự an toàn, lành mạnh, bền vững, không “nóng" quá cũng không “lạnh” quá, phải từng bước rút ngắn lệch pha cung - cầu. Do đó, nguồn cung cần được kích thích, được Nhà nước điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất theo hướng có các cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá rẻ”, ông Đính nhận định.

Tận dụng sức cầu từ phân khúc nhà ở

Dù đang "ngấm" một số dấu hiệu tích cực nhưng theo chuyên gia nhận xét, "lỗ hổng" lớn nhất lúc này tại thị trường Việt Nam là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ, song, đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư có khả năng phát triển thành công dự án mới cho thị trường, có thể tận dụng được sức cầu mạnh mẽ, nhất là nếu nhắm đến nhóm người mua để ở thuộc tầng lớp trung lưu đang ngày một gia tăng.

Riêng tại TP.HCM, hiệu suất hoạt động của phân khúc văn phòng vẫn chưa ngừng hạ nhiệt, mặc dù nguồn cung hạng A mới khá dồi dào, song dự báo còn nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và nhà phát triển.

"Có một số ở khu vực ở TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, hoạt động mua bán trở lại ở phân khúc căn hộ, nhà liền thổ, phân khúc nhà ở thấp tầng hiện đang đứng ở mức giá cao",  bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, đánh giá và nhận định, nhu cầu căn hộ vừa túi tiền vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung ngày càng hạn hẹp khiến giá phân khúc chung cư luôn có xu hướng tăng. Do đó, cần có giải giúp thị trường bất động sản hồi phục bằng việc hướng đến nhu cầu thực...

"Nếu "giỏ hàng" không bán các sản phẩm giá phù hợp, pháp lý dự án không được đẩy nhanh để có nguồn cung thì tính thanh khoản tại phân khúc biệt thự - nhà liền kề vẫn là một trong những điều cần phải giải quyết, bởi dù còn nhiều sản phẩm nhưng không phù hợp với đại đa số nguồn cầu thì tính thanh khoản, dòng tiền không mạnh được, như vậy "sức khỏe" của thị trường không thể lên nhanh", bà Hằng nhấn mạnh. 

Nhận định về thị trường bất động sản quý 4, ông Đính, cho rằng, các chính sách cần được ban hành theo 3 hướng: Thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường; cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân; cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.

"Nguồn cung của thị trường bất động sản thời điểm đầu năm được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, hàng loạt chính sách vĩ mô đang được điều chỉnh, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, giúp đưa vào thị trường một nguồn cung mới", ông Đính cho hay. 

Đồng thời nhấn mạnh, nhiều chủ đầu tư bất động sản nhà ở sẽ ra mắt sản phẩm mới vào giai đoạn cuối năm. Cùng với đó, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến thông qua trong kỳ họp Quốc hội lần thứ 6 vào cuối năm 2023, được kỳ vọng giúp tăng tốc tiến độ cho nhà đầu tư.