Tính đến cuối tháng 1/2024, trong số các doanh nghiệp đã công bố báo cáo tài chính quý 4/2023, số doanh nghiệp thua lỗ hay lợi nhuận suy giảm mạnh so với cùng kỳ không nhiều. Điều này cho thấy, so với đầu năm, sức khoẻ các doanh nghiệp bất động sản đã phần nào ổn hơn. Dù vậy tính chung cho cả năm 2023, bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp phân hoá rõ nét.

Bước sang năm 2024, ngành bất động sản được đặt nhiều kỳ vọng trước những tiền đề mới như chính sách lãi suất giảm, hành lang pháp lý minh bạch thông qua việc chỉnh sửa và ban hành ba bộ luật lớn về bất động sản có hiệu lực ở những thời điểm gần nhau: Luật Đất đai 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2024.

Các yếu tố trên là điều kiện thuận lợi để thị trường phát triển minh bạch, tháo gỡ nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp và cũng đặt ra nhiều thách thức lớn hơn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Với nhà ở thương mại, với các ràng buộc pháp lý, các dự án phải có quy mô lớn, đầy đủ các yếu tố hạ tầng kỹ thuật và xã hội đi kèm. Các doanh nghiệp quy mô nhỏ, nguồn lực tài chính yếu, quỹ đất hạn chế, năng lực phát triển dự án yếu sẽ khó đáp ứng yêu cầu nếu không có bàn đạp thay đổi.

"Các doanh nghiệp sẽ phải chuyên nghiệp hóa mô hình kinh doanh", báo cáo của VCBS chỉ rõ. Có thể họ sẽ phải đi theo các hướng như cùng hợp tác, liên doanh để hình thành các đơn vị lớn hay tham gia làm nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án lớn. Điều này dẫn đến hệ quả, mức lợi nhuận của họ sẽ khó như kỳ vọng nếu doanh nghiệp không linh hoạt tìm hướng đi của mình.

Thậm chí, ở kịch bản xấu, các doanh nghiệp gặp khó thanh khoản có thể phải chuyển nhượng thị trường hoặc chuyển nhượng dự án để xử lý nợ. Ngay với một số doanh nghiệp lớn, dù có thể được hỗ trợ để tránh nợ xấu hay tình trạng dự án treo những sẽ khó khôi phục được vị thế, danh tiếng như trước đây nếu xét đến các yếu tố như quỹ đất, tài chính, dự án của doanh nghiệp hiện tại.

Lợi thế dành phần lớn cho các doanh nghiệp lớn, quy tụ cho mình nhiều lợi thế. "Chúng tôi dự báo sẽ có sự gia tăng hiện diện mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn: Có khả năng quy hoạch dự án lớn, Có thương hiệu và có khả năng bán hàng tốt, giúp nguồn sản phẩm tại dự án không quá chênh lệch với nhu cầu trong khu vực", VCBS cho biết.

Dù vậy, một gánh nặng khác với doanh nghiệp bất động sản trong năm là trái phiếu doanh nghiệp. Năm nay các doanh nghiệp bất động sản có thể phải trên 120 ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, mức cao nhất trong 5 năm gần đây. Điều này đặt ra nhiều rủi ro với họ. Quá trình phê duyệt dự án thường kéo dài, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao cũng có thể bào mòn sức lực của doanh nghiệp. Cầu thị trường vẫn yếu do giá nhà vẫn còn duy trì ở mức cao so với thu nhập đại đa số người dân.

Năm 2024, nhiều triển vọng dành cho thị trường bất động sản nhà ở. Cụ thể, các chính sách lãi suất hấp dẫn kỳ vọng sẽ thúc đẩy lực cầu. Nguồn cung được cải thiện khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ so với trước.

Theo Agriseco, "đối với doanh nghiệp bất động sản trên sàn, kết quả kinh doanh năm 2024 dự kiến sẽ khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ của nền kinh tế". Các chuyên gia dự báo, thị trưởng khả năng sẽ trở lại từ nửa cuối năm nay khi các nút thắt quan trọng như pháp lý, vốn hay thanh khoản phải dần được tháo gỡ.