Thị trường phân chia ra sao?

Theo Techsci Research, quy mô thị trường thị trường PropTech Việt Nam được định giá hơn 446 triệu USD vào cuối năm 2021 và được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ hơn 16% cho đến năm 2027. Hiện tại, khoảng 80% người chơi trong thị trường là các công ty khởi nghiệp nước ngoài hoặc các công ty khởi nghiệp được tài trợ bởi các nhà đầu tư nước ngoài.

“Miếng bánh” proptech cũng được phân chia theo tính chất độc đáo của bất động sản, dựa theo bốn ngành dọc chính: môi giới và cho thuê, đầu tư và tài chính, phát triển dự án và quản lý tài sản.

Môi giới và cho thuê tại Việt Nam hiện đang dẫn đầu về số vốn huy động, chiếm gần 70% tổng số tiền huy động được trong 6 năm qua, theo Nextrans. Một số cổng thông tin và tìm kiếm bất động sản nổi bật như PropertyGuru, Homedy, Chợ Tốt,... là những loại hình khởi nghiệp phổ biến nhất khi đã thực sự trở thành một nền tảng rao vặt trực tuyến kết hợp các công cụ tìm kiếm với danh sách của các nhà môi giới.

Mô hình kinh doanh tiên tiến hơn trong phân khúc này là công nghệ hỗ trợ cho môi giới. Tức các startup cung cấp công cụ bán hàng, tiếp thị và quản lý khách hàng cho các nhà môi giới, thậm chí cho phép các nhà phát triển bất động sản bán hàng tồn kho mới trực tiếp cho người mua nhà. Hiện Propzy và Rever là hai startup tiên phong trong xu hướng này. Tuy nhiên, trong năm qua, Propzy đã “ngã ngựa” và buộc phải dừng hoạt động.

Về mảng cho thuê, co-working đang hấp dẫn nhất. Các startup trong mảng này tuy không sở hữu công nghệ độc nhất nhưng họ biết cách sử dụng công nghệ để cung cấp không gian làm việc chung dễ dàng, linh hoạt với chi phí hợp lý so với những nơi làm việc thông thường. Cùng với đó, startup hỗ trợ công nghệ cho người thuê như ứng dụng di động để đặt chỗ hoặc đăng ký sự kiện. Ngoài “ông lớn” toàn cầu là Regus (Bỉ), các startup nội địa như The Sentry, UpGen, CirCO, Toong đang tham gia khai thác mảnh đất này.

Các công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực quản lý tài sản như Cyhome, gachvang.com, Honeycomb, Saigon Realty, … cung cấp các công cụ công nghệ để người sở hữu bất động sản quản lý tài sản hiệu quả hơn. Tuy nhiên, các startup trong mảng này chưa đủ lớn để thu hút sự chú ý.

Khó thu hút “cá mập”

Năm 2022, có tổng cộng 8 thương vụ đầu tư mạo hiểm trong lĩnh vực proptechViệt Nam, cao hơn con số 7 thương vụ vào năm 2021 và 3 thương vụ vào năm 2020. Thế nhưng, xét về số tiền tài trợ, năm 2022 thua xa những năm trước với khoảng 10 triệu USD đầu tư, giảm 86 % so với năm 2021. Con số này chưa tính đến khoản đầu tư vào các nhà phát triển bất động sản truyền thống như Vingroup, Novaland,... (theo Nextrans).

Một số thương vụ nổi bật gồm khoản đầu tư 2 triệu USD của DKRA Group cho Houze Group (nền tảng cung cấp dịch vụ đầu cuối cho các nhu cầu bất động sản), 2 triệu USD mà APLUS home (chuỗi căn hộ giá rẻ) gọi được từ Asia Business Builders hay 1,7 triệu USD của Simple Tech Investment dành cho M Village (không gian sống và làm việc chung)…

Tuy vậy, thị trường proptech Việt Nam vẫn trong giai đoạn sơ khai, trong khi năm qua lại gặp nhiều thách thức do tình hình bất lợi trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam, nên hầu hết các thương vụ đầu tư trong năm 2022 đều ở giai đoạn đầu (trước series A). Điều này cho thấy sự thận trọng của các nhà đầu tư khi xuống tiền cho một thị trường mới như vậy.

Thế nhưng, phản ứng dây chuyền từ thị trường bất động sản chỉ là một phần tác động với sự sụt giảm khoản đầu tư vào proptech. Nguyên nhân sâu xa vẫn nằm ở nội tại còn yếu kém của thị trường. Mặc dù quy mô thị trường tăng lên nhưng vẫn còn nhỏ và manh mún, chỉ là những trang đăng tin rao vặt bất động sản.

“Nhiều người muốn tham gia, các tổ chức lớn muốn rót tiền vào lĩnh vực này, kể cả các tổ chức quốc tế nhưng thị trường chưa phát triển. Đặc biệt, tình trạng manh mún trong lĩnh vực này khiến thị trường khó phát triển. Bởi khi ra đời, mỗi doanh nghiệp sẽ tập trung giải quyết một vấn đề nhỏ hoặc tạo ra một sản phẩm rất nhỏ và sản phẩm đó không đủ doanh thu, lợi nhuận để tái đầu tư nên sẽ khó tồn tại và phát triển. và rất khó có nhiều nhà đầu tư vào cuộc để hỗ trợ các doanh nghiệp công nghệ này tiếp tục phát triển”, quỹ đầu tư mạo hiểm Nextrans nhận định.

Bên cạnh đó, việc Việt Nam chưa có bất kỳ quy định pháp lý nào cho việc huy động vốn cho các dự án bất động sản bằng các ứng dụng công nghệ như chuỗi khối (blockchain) hay gọi vốn cộng đồng. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực tài chính (fintech), cụ thể proptech với hình thức đầu tư bất động sản blockchain rất đáng quan tâm. Với những gì xảy ra với Uber, Grab khi gia nhập thị trường vận tải Việt Nam đã cho thấy nhiều bài học cho hoạt động tài chính bất động sản khi sử dụng công nghệ thanh toán trực tuyến không dùng tiền mặt.

Nhiều dự báo cho biết việc thanh toán giao dịch bất động sản dựa trên công nghệ sẽ phát triển mạnh tại Việt Nam trong 3-5 năm tới. Vì vậy, theo các chuyên gia Nextrans, cần xây dựng hệ thống pháp luật rõ ràng về phương thức thanh toán trực tuyến. thông qua giao dịch thương mại điện tử nhằm hạn chế tối đa tình trạng cạnh tranh không lành mạnh, vi phạm pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng dịch vụ.