Metro ‘thổi giá’ căn hộ trong bán kính 500m tăng 40%/năm

Hiện tại, Hà Nội có hai tuyến metro đang hoạt động: Tuyến metro số 2A (Cát Linh - Yên Nghĩa) và tuyến metro số 3 (giai đoạn I), chạy từ ga Nhổn đến ga Cầu Giấy. Theo kế hoạch đến năm 2030, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 97 km đường metro, bao gồm tuyến số 2, phần còn lại của tuyến số 3 và tuyến số 5. Đến năm 2035, thành phố sẽ khai thác 301 km trên tổng số 398 km đường sắt đô thị, tương ứng 76% tổng chiều dài. Đến năm 2045, thành phố dự kiến hoàn thành thêm 200 km đường sắt theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Savills mới đây đã đưa ra nhận định có nhiều dấu hiệu tích cực cho sự phát triển của phương tiện giao thông công cộng này. Cụ thể, ngày 28/6/2024, Luật Thủ đô 2024 đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 7. Trong đó, Hà Nội sẽ hạn chế phương tiện cá nhân vào trung tâm nhằm giảm thiểu tắc đường và phát thải thông qua việc áp dụng phí giảm ùn tắc giao thông. Đối tượng sử dụng metro hiện tại ở Việt Nam và các nước trong khu vực chủ yếu vẫn là đối tượng đi làm hoặc học sinh, sinh viên. Nhóm đối tượng này chiếm 90% tổng lượng khách lưu thông.

Dữ liệu của Savills cho thấy giá bán và giá cho thuê bất động sản xung quanh các nhà ga metro sẽ hưởng mức giá tốt hơn so với các vị trí khác. Cụ thể, tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500 m so với các nhà ga tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội tăng trên 40% trong vòng 1 năm từ quý III/2023 so với quý III/2024.

“Chúng tôi cũng kiểm tra dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến metro này thì mức giá căn hộ tại thị trường tăng bình quân khoảng 25 - 35% tùy vị trí. Điều đó, cho thấy rằng lợi thế của nhà ga metro cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5 - 15% so với mức tăng giá chung”, báo cáo chỉ ra.

Tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro cũng liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán. Mức tăng trung bình từ 35 - 70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án tăng gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023. Đơn cử, Savills ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35 - 39 triệu đồng/m2 thì đến quý II/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69 - 75 triệu đồng/m2.

Nhìn từ câu chuyện sản xuất, thương mại và logistics, chuyên gia Savills Việt Nam cho biết, từ trước đến nay, việc kết nối giữa TP.HCM và các tỉnh thuộc ĐBSCL hay các tỉnh Đông Nam bộ chủ yếu dựa vào những con đường độc đạo, đường quốc lộ truyền thống và thường xuyên trong tình trạng quá tải. 

“Nhờ các dự án đường vành đai trong tương lai, việc vận chuyển hàng hóa liên vùng sẽ diễn ra thuận tiện hơn, từ đó thu hút các nhà đầu tư, kéo theo nhu cầu về thuê mua bất động sản khu công nghiệp như trung tâm dữ liệu, kho lạnh… và nhu cầu thuê văn phòng. Sự kết hợp giữa các công trình giao thông sẽ rút ngắn thời gian cũng như tiết kiệm chi phí, từ đó thúc đẩy vận chuyển hàng hóa từ Việt Nam đi các nước trong khu vực”, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao dịch vụ tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam phân tích.

Xét theo tầm nhìn vĩ mô, hệ thống metro cũng giúp nâng cao đáng kể đời sống xã hội của người dân. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu ùn tắc, tai nạn giao thông, mà còn hạn chế ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân. "Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở", chuyên gia nhấn mạnh. 

Cẩn trọng vàng thau lẫn lộn 

Nhìn sang các siêu đô thị tại Châu Á như Bangkok, Manila hay Jakarta, sự hình thành cơ sở hạ tầng mới như hành lang vận tải và hệ thống metro đã mở ra những cánh cửa mới cho các thành phố này, thu hút vốn đầu tư và kích thích nhu cầu nhà ở cũng như các loại hình bất động sản khác. Các chuyên gia cho rằng, việc tạo được tính liên kết vùng mạnh mẽ của các tuyến metro đã giúp các bất động sản liền kề không chỉ thiết lập mặt bằng giá mới mà tỉ suất sinh lời và giá trị cao cũng tăng lên.

"Đơn cử tại Singapore, người mua sẵn sàng chi trả thêm từ 15% cho căn hộ trong phạm vi 400m với nhà ga tuyến Circle Line so với ngoài phạm vi trên khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012", chuyên gia Savills dẫn chứng.

Tuy nhiên, người mua nhà đang rơi vào tình cảnh "rối như tơ vò” khi tiếp cận thị trường nhà đất khu vực có tuyến Metro chạy qua vì "ma trận" giá ảo do môi giới và chủ đất, chủ dự án tạo ra, bởi không phải cứ nằm gần tuyến đường sắt mà giá trị sản phẩm đều được đánh giá như nhau. Do đó, chuyên gia khuyến nghị mọi người cần hết sức cẩn trọng.

“Không phải nhà đầu tư cá nhân nào cũng "trúng mánh" khi mua nhà gần đường, gần cao tốc. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì giá trị đất mới gia tăng. Khi đầu tư cần cân đối việc sử dụng đòn bẩy tài chính đi vay hoặc chi phí vốn của chủ sở hữu để xem khoảng 10-20 năm sau chúng ta có chịu đựng nổi hay không. Nếu đầu tư theo tâm lý đám đông của các đối tượng đầu cơ, môi giới sẽ cực kỳ nguy hiểm cho những nhà đầu tư chưa cập nhật thông tin”, TS Sử Ngọc Khương cho hay.

Vị chuyên gia phân tích: Quy hoạch sẽ thay đổi tùy vào điều chỉnh kinh tế vĩ mô và các công trình hạ tầng giao thông. Do đó, đầu tư cần tỉnh táo thận trọng bởi nhiều lúc có những đô thị 5-10 năm sẽ có những thay đổi, sẽ có những thiệt thòi. Nếu được sẽ trở thành mặt tiền đường, mặt tiền lộ, nhưng không phải ai cũng may mắn. Đối với nhà đầu tư dài hạn cần cân nhắc lại biên độ kỳ vọng về lợi nhuận, cũng như khả năng chi trả nếu vay ở ngân hàng quá nhiều.

“Thị trường đang dần hồi phục nhưng rất khó để trở về thời hoàng kim như những năm trước đây. Không còn chuyện thị trường sẽ "nóng" lên chỉ sau một đêm hay sau 1-2 tuần sẽ tăng giá vài chục phần trăm. Bởi lẽ, sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường vẫn cần thời gian để nền kinh tế hồi phục, lúc ấy bất động sản mới được hưởng lợi”, ông Khương nói.