Nhận diện 3 lực kéo cho thị trường

Tiếp đà phục hồi từ năm ngoái, bức tranh thị trường bất động sản năm 2025 được nhiều chuyên gia dự báo khởi sắc hơn khi "ngấm" ba bộ luật là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có mục tiêu trọng tâm là tháo gỡ nút thắt pháp lý đã và đang kìm hãm sự phát triển của thị trường địa ốc.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, trong dài hạn, thị trường địa ốc sẽ hoạt động lành mạnh, tích cực hơn bởi những quy định mới đang từng bước giải quyết tiêu cực về đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất tồn tại thời gian qua.

Tăng trưởng nguồn vốn FDI là động lực thứ hai cho thị trường bất động sản bứt phá năm 2025. Năm ngoái, vốn FDI đăng ký vào kinh doanh bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 16,5% tổng vốn đầu tư, tăng hơn 35% so với năm 2023. Tính riêng vốn đăng ký cấp mới vào bất động sản đạt hơn 3,7 tỷ USD. Nhóm nhà đầu tư ngoại đầu tư lớn tại thị trường Việt Nam chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ và châu Âu.

Trên thị trường mua bán và sáp nhập (M&A), bất động sản cũng là ngành chiếm tỷ trọng lớn. Năm ngoái Việt Nam đứng thứ hai trong khu vực Đông Nam Á về tốc độ tăng trưởng giá trị giao dịch M&A của các doanh nghiệp địa ốc, tăng gần 46% so cùng kỳ, chỉ đứng sau Indonesia.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng giá trị 13 thương vụ M&A địa ốc nổi bật năm ngoái đạt hơn 1,8 tỷ USD, gồm các thương vụ của các đại gia nước ngoài đến các "ông lớn" trong nước. Đà tăng nguồn vốn FDI không chỉ phản ánh sự phục hồi tích cực của ngành mà còn cho thấy kỳ vọng lớn của nhóm nhà đầu tư ngoại vào tiềm năng phát triển của bất động sản Việt Nam.

Dự báo năm 2025, VARS cho biết M&A bất động sản có động lực tăng trưởng tốt hơn khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần ổn định, cùng với việc thi hành Luật Đất đai mới, nhà đầu tư an tâm hơn do luật này làm rõ phương pháp định giá đất, quy định mới về sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch cho thị trường. 

Đáng chú ý, cuộc đua gom quỹ đất sôi động đang góp phần tạo sức nóng cho thị trường. Thực tế, từ cuối năm ngoái, nhiều "đại gia" bất động sản đã rốt ráo mở rộng quỹ đất thông qua nghiên cứu, đề xuất đầu tư tại các tỉnh thành tiềm năng. Đơn cử, Vingroup đã đề xuất làm dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại TP Bắc Ninh với vốn đầu tư ước tính hơn 44.500 tỷ đồng, quy mô gần 270 ha. Tương tự, Sun Group đề xuất hai dự án khu đô thị mới có chức năng du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí với tổng diện tích gần 500 ha tại huyện Tiên Du và TP Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh...

Trong một sự kiện đối thoại với nhà đầu tư mới đây, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Nam Long Group, cho biết nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bắt đầu có sự chuẩn bị quỹ đất lớn, tranh thủ thâu tóm các quỹ đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để hưởng lợi thế về sau. Bởi nhiều khả năng giá đất các thị trường vệ tinh có thể tăng mạnh hơn theo sự thay đổi của bảng giá đất mới từ 2026. 

CEO Nam Long đánh giá xu hướng phát triển tương lai là các thành phố vệ tinh sẽ trở thành "cánh cửa" giúp mở rộng nguồn quỹ đất. Sức nóng của các thị trường này sẽ trở nên rõ ràng hơn khi hạ tầng trọng điểm như Vành Đai 2, Vành Đai 3, cao tốc, sân bay, Metro... dần thành hình trong 2-3 năm tới.

"Quỹ đất vệ tinh dự báo được săn đón nhiều hơn, tuy nhiên giá đất sạch có thể không còn dễ tiếp cận như trước đây", chủ tịch Nam Long nhìn nhận.

Đâu sẽ là 'sân chơi' của nhà đầu tư?

Theo các chuyên gia, năm 2025 thị trường bất động sản sẽ tốt hơn năm ngoái cả về nguồn cung lẫn thanh khoản, song câu hỏi đặt ra, với các nhà đầu tư sẵn tiền tỷ, nên chọn phân khúc nào để “đổ” tiền đầu tư?

Nêu quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc phân tích, cuối năm ngoái, giá chung cư ở Hà Nội và TPHCM khá cao. Nếu đầu tư chung cư tại hai thành phố này để cho thuê thì giá cho thuê so với giá mua không thực sự hấp dẫn, dù nhu cầu thuê nhà cao. Trong khi đó, phân khúc chung cư các tỉnh lại đang có mức giá cho thuê và mua rất hợp lý, chỉ khoảng 5-10%. Vì vậy, lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, đất nền tại các tỉnh vẫn là phân khúc đầu tư tốt trong năm 2025.

Bên cạnh đó, ông Quyết kỳ vọng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2025 sẽ được "hâm nóng" trở lại khi số lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam năm 2024 đã đạt hơn 17 triệu lượt khách. Một số thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc, Nha Trang, Quảng Ninh… sẽ tốt lên. Còn nhà phố tại Hà Nội và TPHCM vẫn có ngưỡng giá cao, trong khi nhu cầu thuê chưa có đột biến. 

“Năm 2025, tôi không mặn mà nhiều với phân khúc nhà phố ở Hà Nội và TPHCM, nhưng tại các tỉnh, nhất là nơi có nhiều khu công nghiệp giá không tăng trong năm 2024 thì sẽ có sự chuyển mình hơn so với các thành phố lớn”, ông Quyết nói.

Trong đó lưu ý, nhà đầu tư nên cân nhắc yếu tố giá, cần tránh "bẫy" FOMO mà nghĩ rằng bất động sản luôn tăng giá, dù giá cao vẫn còn tăng tiếp.  

“Với mức giá hiện tại, các thành phố lớn sẽ không là “sân chơi” của các nhà đầu tư nữa, mà là cuộc đua của người có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư lâu dài. Do đó, nếu lướt sóng ngắn hạn sẽ rất rủi ro. Nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu bất động sản ở các thành phố công nghiệp, nhất là các tỉnh có vốn đầu tư nước ngoài lớn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng hay Bình Dương, Long An, Đồng Nai… Song, quan trọng hơn, cần chú ý đến vấn đề pháp lý, nếu tham rẻ mà đầu tư ở dự án "không sạch" sẽ rất nguy hiểm”, ông Quyết khuyến cáo.

Thêm một góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, trong năm 2025, giá các sản phẩm thấp tầng và cao tầng ở thành phố lớn như Hà Nội sẽ không tăng đột biến như trước. Các sản phẩm thứ cấp sẽ không nhiều biến động tăng giá, có tăng chỉ những sản phẩm sơ cấp do chi phí đầu vào tăng. 

“Trong 2 tháng cuối năm ngoái, thị trường có tín hiệu giảm nhiệt rõ rệt khi các sản phẩm thứ cấp như chung cư có giá rao bán thấp hơn từ 200-500 triệu đồng, nhà thấp tầng cũng giảm. Với việc giảm giá này, nhu cầu đầu tư với chung cư và nhà thấp tầng không còn nhiều. Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có hướng dịch chuyển ra các thị trường tỉnh, có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện với Hà Nội, có khu công nghiệp, đông dân cư”, ông Chung đánh giá. 

Đồng thời nhấn mạnh, đất nền vẫn là phân khúc có sức hút lớn với các nhà đầu tư. Trong ngắn hạn khoảng 2-3 năm, đất nền vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất. Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ cao tầng tại các tỉnh, có mức giá 2-3 tỷ đồng cũng sẽ thu hút giới đầu tư.

“Các bất động sản ven đô, quanh Hà Nội có mức giá dưới 10 tỷ đồng, pháp lý đảm bảo vẫn sẽ được quan tâm. Hay bất động sản nghỉ dưỡng giá dưới 5 tỷ đồng cũng sẽ có thanh khoản, còn sản phẩm quanh 10 tỷ đồng vẫn gặp khó”, ông Chung cho biết.