Các ông lớn 'hâm nóng' dự án

Bước sang năm 2025, mặc dù các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất tại nhiều vị trí đắc địa dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Tuy nhiên, biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này. Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp 45 - 50%, cao hơn so với mức biên 25 - 35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội. 

Trong báo cáo mới đây, VIS Rating dự báo, doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng từ 25-50% năm 2025. Trong đó, đóng góp chính đến từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao, phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Masterise, Gamuda Land, Capitalland, An Gia, Phát Đạt ..., với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại nhiều thành phố lớn. 

Theo đại diện An Gia (Mã chứng khoán: AGG), hiện chủ đầu tư này đang lên kế hoạch ra mắt 3.000 căn hộ The Gió Riverside tại khu Đông TP.HCM trong quý 1/2025. Đồng thời, tiến hành kết nối, hợp tác với khoảng 30 đại lý phân phối bao gồm: An Gia Homes, Cali Homes, Pitaland, Aureal, Proper Homes, CDD Land, NamAn Realty, Sài Gòn Group, Ant Homes, Tín Hưng Investment, GI Realty, T&A Corp…, nhằm mở rộng các kênh phân phối, phục vụ kế hoạch kinh doanh giai đoạn 2025-2026.

Một chủ đầu tư khác là Kim Oanh Group trong tháng 3/2025 cũng sẽ cho ra mắt dự án khu đô thị quy mô 27 ha tại thành phố mới Bình Dương. Dự án này gồm 1.656 căn nhà phố thương mại, liền kề và 1.666 căn chung cư thuộc loại hình nhà ở xã hội, giá bán dự kiến khoảng 700 triệu đồng mỗi căn. Đây là dự án đầu tiên Kim Oanh bắt tay phát triển cùng Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore) theo đúng tiêu chuẩn chứng chỉ Edge (tiêu chuẩn công trình xanh quốc tế).

“Dự án này với chúng tôi là một cột mốc để xóa bỏ mô hình phát triển các dự án đất nền, tiến lên mô hình phát triển bền vững và cũng là bàn đạp cho kế hoạch hàng trăm ngàn căn nhà ở xã hội mà chúng tôi quyết tâm làm trong những năm tới”, bà Kim Oanh nói.

Tập đoàn Nam Long cũng chuẩn bị mở bán loạt dự án hiện hữu gồm Mizuki Park 26 ha, Waterpoint 336 ha, Izumi City 170 ha, Nam Long II Central Lake 43,8 ha trong quý I năm nay. Ngoài ra, hai dự án mới là Paragon (Đồng Nai) và dự án đầu tiên phát triển tại TP Hải Phòng đã lên kế hoạch ra mắt nửa đầu năm 2025...

Bên cạnh "giỏ hàng" mới, thị trường bất động sản quý I/2025 cũng sẽ chào đón nhiều dự án cũ tái khởi động. Chủ đầu tư Phát Đạt đang chuẩn bị mở bán khu dân cư Bắc Hà Thanh (Bình Định). Tổ hợp cao ốc Thuận An 1 và 2 tại Bình Dương của doanh nghiệp này cũng sắp ra mắt trở lại. Novaland đã tái khởi động việc xây dựng và lên kế hoạch mở bán dự án Aqua City (Đồng Nai); Tập đoàn Hưng Thịnh đặt mục tiêu khởi động lại loạt dự án chung cư dang dở tại Đồng Nai, Bình Dương, Quy Nhơn, TP.HCM nửa đầu năm nay.

Mới đây, theo dự báo của DKRA Group, trong năm 2025, TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án dự kiến được mở bán, với tổng nguồn cung căn hộ khoảng 50.412 sản phẩm. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định năm 2025, bất động sản sẽ tiếp bước đà hồi phục của năm 2024.

"Nhiều doanh nghiệp thận trọng đứng ngoài quan sát thị trường cả năm, nay bắt đầu chạy nước rút cho hoạt động mở bán, giới thiệu dự án ngay đầu năm nhằm đón sóng phục hồi. Dù vẫn còn nhiều thách thức, thị trường được dự báo phát triển minh bạch, bền vững hơn khi các yếu tố vĩ mô dần đi vào ổn định, các bên sẵn sàng tăng tốc với tâm thế mới, niềm tin trở lại sẽ kéo theo nhu cầu mua tăng",  ông Thắng nhận định. 

Cơ hội không chia đều

Bên cạnh kế hoạch mở bán tăng mạnh, lý giải "bệ phóng" giúp thúc đẩy doanh số bán hàng và dòng tiền vào bất động sản năm 2025, chuyên gia của VIS Rating cho rằng có 4 yếu tố. Đầu tiên là sự phục hồi của nguồn cung nhà ở, tiếp theo là xu hướng tăng giá bán nhà ở. Năm nay phần lớn nguồn cung mới triển khai vẫn sẽ thiên về phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá cao. Cùng với đó là nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản.

Đáng chú ý, ghi nhận thực tế tại thị trường cho thấy một yếu tố có tính đòn bẩy cho kỳ vọng tăng sức mua là sự kết nối hạ tầng từ các dự án lớn. Điển hình là tuyến metro số 1 của TP HCM đi vào hoạt động cùng khả năng hoàn thiện cảng hàng không quốc tế Long Thành dự kiến sẽ được rút ngắn sớm hơn so với mục tiêu, đã thúc đẩy người mua đặc biệt quan tâm đến các dự án dọc tuyến này. 

Tuy nhiên, nhìn vào “bảng kế hoạch” trên có thể thấy, năm 2025 sẽ là năm cạnh tranh khốc liệt giữa các nhà phát triển dự án, bởi sự xuất hiện của nguồn cung mới cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh gia tăng. Điểm sáng của thị trường năm nay là việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tháo gỡ các nút thắt về phê duyệt dự án mới. Điều này trực tiếp giúp gia tăng nguồn cung nhà ở lên hơn 40.000 sản phẩm. Sự khởi sắc rõ nét về nguồn cung sẽ giúp đà phục hồi của nguồn cầu diễn ra nhanh và mạnh hơn, nhất là ở nửa cuối năm.

"Cơ hội lớn thuộc về những dự án đảm bảo đủ pháp lý, có vị trí chiến lược, kết nối tốt với những tiện ích và hạ tầng phát triển, chủ đầu tư có năng lực tài chính, uy tín như Vinhomes dự kiến tăng trưởng doanh thu hơn 3,8% so với cùng kỳ năm trước, Khang Điền sẽ tăng trưởng doanh thu 72%, Nam Long tăng 35%...", báo cáo từ VIS Rating chỉ ra.

Ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Long chia sẻ, một trong những mục tiêu quan trọng của Tập đoàn là đưa sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đến với khách hàng, đồng thời cải thiện cách tiếp cận khách hàng, tức là không chỉ dừng ở việc tung ra sản phẩm có giá bán ưu đãi, mà còn phải đáp ứng được nhu cầu từ thị trường.

Để chuẩn bị cho sự phục hồi, theo ông Ngọc, doanh nghiệp phải chấp nhận bỏ qua những lợi ích nhỏ để cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn này bằng việc xây dựng chính sách xoay quanh khách hàng, trong đó doanh nghiệp sẽ đóng vai trò điều phối, phối hợp với các bên liên quan từ ngân hàng đến nhà thầu, nhà cung cấp…, để tạo điều kiện tốt nhất cho người mua nhà.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định, không phải tất cả các doanh nghiệp trên thị trường đều phải tái cơ cấu hay điều chỉnh giá, chỉ những doanh nghiệp định giá sản phẩm của mình cao hơn giá trị thực tế, gây mất cân đối giữa giá trị và giá cả, thì nay buộc họ phải có sự điều chỉnh mới có thể bán được sản phẩm, còn đối với những doanh nghiệp đã định giá đúng thì không thể giảm giá thêm được.

Do đó, để đạt được sự hài hòa, chủ đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng chi phí đầu vào và xác định mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý, chứ không thể cao như trước. Việc đưa ra một mức giá bán phù hợp sẽ vừa được người tiêu dùng chấp nhận, vừa mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.

“Trong hoạt động tái cơ cấu, mỗi doanh nghiệp sẽ có cách tiếp cận khác nhau, những doanh nghiệp có phương án định giá đúng sẽ kinh doanh hiệu quả. Ngược lại, những doanh nghiệp không có chiến lược định giá đúng, đưa ra tiêu chí lợi nhuận quá cao so với giá trị thực có thể đối mặt với khả năng thất bại trong kinh doanh”, vị chuyên gia nhấn mạnh.