Cuộc đua nghiêng về khối ngoại  

Năm 2024, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với tổng giá trị 13 thương vụ M&A bất động sản nổi bật năm 2024 đạt hơn 1,8 tỷ USD, bao gồm các thương vụ lớn từ Vingroup, Becamex IDC, Novaland...   

Một điều dễ thấy trong năm 2024 là dù gặp không ít khó khăn về dòng tiền, song các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực mạnh vẫn không ngại “rót hầu bao” thâu tóm quỹ đất sạch nhằm nâng cao sức mạnh nội tại. Nhắc đến cuộc đua mở rộng quỹ đất, phát triển dự án thì không thể không nhắc đến Vinhomes. Theo Chứng khoán Shinhan, Vinhomes hiện sở hữu quỹ đất hơn 18.000 ha, diện tích đủ để chủ đầu tư này triển khai dự án cho 30 năm tới.   

Dẫu vậy, doanh nghiệp “họ Vin” vẫn liên tục đề xuất các dự án mới. Mới đây, Vingroup đã đề xuất làm dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại TP Bắc Ninh, có diện tích gần 270 ha, vốn đầu tư ước tính hơn 44.500 tỷ đồng.   

Không nằm ngoài cuộc chơi, gần đây, T&T Group của “bầu” Hiển cũng liên tục làm nóng thị trường bằng hàng loạt động thái mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động nghiên cứu đầu tư tại nhiều tỉnh như Hòa Bình, Vũng Tàu, Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hà Nội, An Giang, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Đồng Tháp...  

Có thể nói các doanh nghiệp trong nước đang rất tích cực trên thị trường M&A, tuy nhiên, nhìn chung cuộc đua năm 2024 vẫn có phần nghiêng về khối ngoại với các thương vụ trăm triệu USD. Chẳng hạn tại thương vụ lớn nhất năm gọi tên Vingroup thoái vốn tại Vincom Retail giá trị ước tính 39.100 tỷ đồng (tương đương 1,54 tỷ USD), bên mua là các doanh nghiệp có liên hệ với tập đoàn đa ngành Berjaya Corporation Berhad của Malaysia. 

Trong khi đó Becamex IDC được UBND tỉnh Bình Dương cho phép chuyển nhượng dự án Khu liên hợp công nghiệp dịch vụ - đô thị Bình Dương quy mô 18,9ha cho đối tác. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là Công ty TNHH Sycamore, thuộc Capital Land (có trụ sở chính tại Singapore). Quy mô dự án chuyển nhượng gồm 462 căn nhà ở biệt thự thấp tầng và khoảng 3.300 căn hộ. Tổng diện tích xây dựng khoảng 592.876m2. Giá trị thương vụ M&A này được ước tính hơn 14.000 tỷ đồng (tương đương 553 triệu USD).

Ngoài ra, không thể không kể đến việc Kim Oanh Group đã kí kết hợp tác ba tập đoàn gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development (đều của Nhật Bản) để phát triển dự án Một Thế Giới - The One World tại Bình Dương. Dự án có quy mô gần 50ha, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Rõ ràng, trong bối cảnh khối nội "yếu thế", các đại gia nước ngoài đã nhanh chóng chớp thời cơ để thâu tóm dự án. Bước sang năm 2025, dù thị trường bất động sản dần phục hồi, sức mạnh của doanh nghiệp nội có thể trở lại, tuy nhiên, cán cân trong cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nghiêng về phía khối ngoại.  

Cushman & Wakefield dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường. Đáng chú ý, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.    

Phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại trong năm 2025 bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland..., thì hiện nay, thị trường có thêm nhiều “tay chơi” mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land... Cùng với nhà ở, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang là “hố đen” hút vốn FDI. Ngoài ra, các phân khúc văn phòng, dự án phức hợp, du lịch cũng có dự báo tích cực về khả năng tăng trưởng.

Chờ kích hoạt những thương vụ lớn “trùm mền"

Năm 2024, thị trường M&A cũng là sân chơi của khối ngoại. Năm nay, tình thế vẫn chưa thay đổi khi doanh nghiệp trong nước vẫn bền bỉ giải bài toán tài chính và pháp lý đã bó buộc một thời gian dài. Khối nội vẫn tham gia tích cực vào thị trường, mang đến nhiều triển vọng tốt, tuy nhiên khó bùng nổ trong năm nay hoặc năm sau. Bởi, thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi và chờ các luật mới triển khai rõ hơn trên thực tế, nhà đầu tư cần có thêm thời gian.  

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM, thông tin hiện nay, có 66 dự án bất động sản với số vốn đầu tư 129.000 tỷ đồng đang gặp vướng mắc về pháp lý. Số liệu mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 11 tháng năm 2024, TP.HCM không phát sinh hoạt động M&A bất động sản nhà ở trên địa bàn thành phố. Trong khi đó, đây là hoạt động được kỳ vọng sẽ hỗ trợ sự sôi động của thị trường.

"Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết tháo gỡ "điểm nghẽn" về hoạt động chuyển nhượng dự án để vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa khơi thông ách tắc cho hoạt động chuyển nhượng dự án, vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và vừa tăng nguồn thu ngân sách nhà nước".

Theo ông Châu, M&A được cho là nhu cầu thực tế rất lớn của nhiều chủ đầu tư, để tái cơ cấu đầu tư nên rất cần bán, chuyển nhượng dự án để vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền và đây cũng là quyền của doanh nghiệp được "tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh". Bên cạnh đó, các doanh nghiệp là bên nhận chuyển nhượng thường là đơn vị có năng lực, nhất là năng lực tài chính nên có điều kiện để kế thừa các nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng. 

Điều quan trọng nhất, bên nhận chuyển nhượng sẽ giúp tái khởi động lại dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị "trùm mền", ngừng triển khai để không lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp, cũng là nguồn lực của nền kinh tế và của xã hội.

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Đức Tâm, để tạo ra đột phá mới trong năm 2025 đối với thị trường M&A, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tham mưu cho Chính phủ tập trung tháo gỡ những vướng mắc các dự án để thu hút các nhà đầu tư. Đồng thời, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu, đề xuất với các cấp có thẩm quyền hoàn thiện thể chế, chính sách, đặc biệt là hoàn thiện Dự thảo Luật Đầu tư công (sửa đổi); Luật về đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, PPP. Dự kiến các đề xuất này sẽ được Quốc hội thông qua trong thời gian tới. Các luật này cộng hưởng với việc sửa đổi và thực thi các thể chế, chính sách như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ hồi sinh loạt dự án nằm "đắp chiếu" suốt thời gian qua.

"Thời gian tới, với các bước tháo gỡ của Chính phủ cũng như nỗ lực của chính các doanh nghiệp, đặc biệt là sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động vốn tốt hơn, có nguồn lực để đầu tư vào bất động sản. Dự kiến thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại, đây là yếu tố vô cùng quan trong ảnh hưởng đến M&A Việt Nam trong năm 2025", ông Nguyễn Công Ái, Tổng Giám đốc KPMG Việt Nam, bày tỏ.