Cá mập nôn nóng thâu tóm dự án với mức sinh lời 10%/năm   

Theo số liệu thống kê, 6 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tăng vọt lên đến 61,4%, số lượng thương vụ M&A có giá trị giao dịch tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm 2023. 

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất quan tâm tới bất động sản Việt Nam, đặc biệt các nhà đầu tư trong khu vực Châu Á (Nhật, Hàn, Singapore). Việt Nam có dân số cao 100 triệu dân, các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM dân số đông đúc trên 10 triệu người thì bất động sản nhà ở luôn là phân khúc được săn lùng. 

Thông thường, thời gian vòng quay vốn bất động sản nhà ở tính từ lúc có chủ trương, xin giấy phép khoảng 2 năm, cộng thêm 3 năm xây dựng xong thì trong khoảng 5 năm là hoàn vốn. Vấn đề là quỹ đất hiện nay hạn chế. Nhiều "cá mập" vào Việt Nam đã lâu như Keppel Land, Capital Land do đã tích lũy được quỹ đất riêng nên ưa chuộng phân khúc tòa nhà văn phòng, bất động sản bán lẻ… có suất sinh lời 7-8%/năm.   

"So với các nước xung quanh, tỷ lệ sinh lời từ kinh doanh bất động sản chỉ 2-3%/năm, tại Việt Nam đạt tới 8-10%/năm, quá hấp dẫn. Đặc biệt, nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc họ nhìn vào Việt Nam với “câu chuyện dài hơi”, và lĩnh vực tòa nhà văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang thiếu", chuyên gia Savills nhận định. 

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, lưu ý phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland... hiện nay, thị trường có thêm nhiều “tay chơi” mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land... 

Cùng với nhà ở, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang là “hố đen” hút vốn FDI. Một trong những thương vụ đình đám là Mapletree Logistics Trust (MLT) - quỹ đầu tư đến từ Singapore, chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Việt Nam, lần lượt ở Bình Dương và Hưng Yên. 

Mới đây, bà Patricia Goh, Giám đốc điều hành phụ trách đầu tư khu vực Đông Nam Á của CapitaLand Investment cho biết, doanh nghiệp dự kiến đầu tư thêm 100-150 triệu SGD (tương đương 73-110 triệu USD) tại Việt Nam trong 2 năm tới. Mục tiêu chính là để xây dựng hoặc mua lại các khu công nghiệp.

Bên cạnh 2 phân khúc chủ lực là nhà ở và khu công nghiệp, thời gian gần đây không ít nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng chuyển sang các sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ngay, như dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng... 

Điển hình, vào đầu tháng 2/2024, ông trùm bất động sản bán lẻ Central Pattana - thành viên của gã khổng lồ bán lẻ Thái Lan Central Group đã rục rịch thành lập pháp nhân tại Việt Nam nhằm gia nhập đường đua bất động sản thương mại, bán lẻ được đánh giá tiếp tục tăng trưởng mạnh.  

“Kể từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, đã ghi nhận khoảng 16 thương vụ M&A bất động sản. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển”, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết. 

Khối nội đang áp đảo trong màn 'so găng' M&A

Giới chuyên gia nhận định, M&A bất động sản hứa hẹn sẽ bùng nổ từ nửa cuối năm nay kéo dài sang năm 2025. Các thương vụ tiếp tục được thúc đẩy với màn so găng của "ông lớn" nội - ngoại bởi thông thường hai quý đầu năm có thể là quãng thời gian để các doanh nghiệp chuẩn bị về tiền bạc, pháp lý, thông tin dự án...

“M&A nửa cuối năm chắc chắn sẽ sôi động trên cơ sở các hành lang pháp lý được hoàn thiện, quyết tâm và các chính sách của Chính phủ trong việc gỡ vướng cho bất động sản sẽ tác động tích cực đến niềm tin của thị trường. Suy cho cùng, mọi thứ đều bắt đầu từ niềm tin”, ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý bộ phận đầu tư Savills Hà Nội, cho hay.  

Một điểm đáng lưu ý về cơ cấu bên mua trong các thương vụ M&A được chỉ ra là có sự "đảo chiều". Diễn biến trên được ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc EY Parthenon - Tư vấn chiến lược, Công ty Cổ phần Tư vấn EY Việt Nam chỉ ra trong Hội thảo "Pháp lý và tài chính trong giao dịch M&A bất động sản dưới tác động của khuôn khổ pháp lý mới”.

Cụ thể, ông Đồng cho hay, nếu như năm 2023, các doanh nghiệp trong nước gặp nhiều khó khăn buộc phải co cụm hoạt động, "nhường sân" cho khối ngoại chiếm lĩnh trị trường M&A với 81,6% cơ cấu bên mua. Tuy nhiên, đến nửa đầu năm 2024, nhà đầu tư trong nước đã dẫn đầu với tỷ lệ áp đảo 92,6%. 

Vị chuyên gia lấy ví dụ, bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, hầu hết là nhà đầu tư trong nước, các thương hiệu nước ngoài chỉ là quản lý và vận hành. Điều này đôi khi gây hiểu nhầm rằng đây là các dự án có vốn ngoại đầu tư. “Khoảng 2-3 tỷ USD thời gian vừa qua đổ vào thị trường bất động sản vẫn chưa phải là nhiều, nguồn vốn trong nước vẫn đóng vai trò chủ đạo”.

Để tiếp tục giành thế chủ động, các doanh nghiệp trong nước đang tận dụng lợi thế của chủ nhà. Một trong số đó là đẩy mạnh gom quỹ đất sạch - yếu tố then chốt trong thực hiện dự án. Đơn cử, Đất Xanh Group (DXG) cho hay đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100 - 200 ha khắp cả nước, pháp lý tốt để làm các dự án giai đoạn 2024 – 2025. Mục tiêu trước mắt của đại gia này là quỹ đất sạch pháp lý tại hai tỉnh Bình Phước và Đồng Nai. Nam Long Group (NLG) dù sở hữu quỹ đất hơn 680 ha để phát triển dự án đến năm 2030, song vẫn có kế hoạch dành ngân sách để mở rộng thêm quỹ đất sạch, phát triển quỹ đất đô thị mới trong dài hạn... 

Đưa ra khuyến nghị cho doanh nghiệp, ông Trần Ngọc Liêm, Giám đốc VCCI HCM cho hay, theo đánh giá của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, tranh chấp về bất động sản liên quan đến yếu tố M&A đã có dấu hiệu tăng và có khả năng sẽ còn tiếp tục nhiều thêm do sự thay đổi của các văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, đó không chỉ là các vấn đề về huy động vốn, phân bổ tài chính, thẩm định tài chính, mà còn là vấn đề tuân thủ các nghĩa vụ về tài chính, nghĩa vụ thuế để đảm bảo giao dịch vận hành hiệu quả, đúng theo quy định pháp luật.

“Ngay thời điểm này, khi mà Luật mới chuẩn bị có hiệu lực, doanh nghiệp cần nhanh chóng trang bị những kiến thức, thông tin cần thiết để kịp thời lập kế hoạch quản lý tốt quá trình kinh doanh bất động sản và tham gia thực hiện giao dịch M&A an toàn”, ông Liêm nhấn mạnh.