Công ty Cổ phần Bất động sản BHS Group (BHS R&D) vừa công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024 và dự báo năm 2025. Dự báo của BHS Group, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025 sẽ có nhiều điểm sáng với nhiều yếu tố thúc đẩy. 

Cụ thể, trong năm 2024, tình trạng lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát, lượng khách du lịch quốc tế tăng trưởng tốt, tình hình xuất khẩu và thu hút FDI hiện tiếp tục có nhiều dấu hiệu tích cực khi cơ sở hạ tầng ngày càng được đầu tư và hoàn thiện; việc đầu tư công và chi chính sách hỗ trợ phát triển nhờ thu ngân sách Nhà nước năm 2024 có dấu hiệu tăng mạnh; việc sáp nhập, tinh giản bộ máy góp phần tạo lập môi trường kinh doanh lành mạnh; thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi rõ rệt; một số luật được ban hành trong năm 2024 sẽ giúp hình thành khung thể chế tốt hơn cho phát triển kinh tế. 

Theo BHS R&D, dự báo trong năm 2025 sẽ có khoảng gần 42.200 căn hộ sẽ ra mắt thị trường, tập trung tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh song có xu hướng lan dần sang các đô thị vệ tinh khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.

Phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục dẫn đầu thị trường về cả nguồn cung và mặt bằng giá. Điều này sẽ dẫn đến sự biến mất hoàn toàn của phân khúc căn hộ bình dân, trong khi căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm. Nguyên nhân dẫn đến phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh thị trường bất động sản là do việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí đầu vào dự án bất động sản cao hơn, từ đó khiến đầu ra cũng tăng theo tương ứng.

Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, nhiều chủ đầu tư đã phát triển các dự án cao cấp, cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Mặt khác, với các dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án. Do đó, để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, các chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu thị trường đã phát triển các dự án cao cấp, cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu đang gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Ngoài ra, lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung, một số chủ đầu tư đã tăng giá bán bất hợp lý khiến mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao, ngay cả ở các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, gây khó khăn lớn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Đặc biệt, thị trường sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt khi phần lớn sản phẩm đều thuộc sở hữu của các chủ đầu tư lớn như MIK, Masterise, Vingroup, Sungroup.

Các chuyên gia của BHS R&D cho biết, cầu nhà ở tại nội đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn còn khá lớn, đặc biệt là phân khúc trung cấp, tuy nhiên khách hàng đang dần chuyển hướng sang khu vực ngoại thành, nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.

Giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung sản phẩm phần lớn đến từ các giai đoạn mới của dự án cũ và chỉ tập trung ở một số khu vực và chủ đầu tư nhất định. Dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 3 – 7% ở cả 3 hạng, trong đó hạng A dự báo sẽ tăng mạnh nhất, giá bán phân khúc căn hộ hạng B sẽ dần biến mất trên thị trường.

Luật mới ban hành sẽ hạn chế việc phân lô bán nền ở các đô thị loại 1, 2. Vì vậy để có thể mua được bất động sản tại thành phố để ở và sinh sống thì chung cư là sự lựa chọn hợp lý nhất vì giá cả dễ tiếp cận hơn. Chung cư sẽ là xu hướng được phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 28.800 sản phẩm, chủ yếu ở Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Long An. Đất nền là các sản phẩm vẫn được ưa chuộng vì tổng giá nhỏ hơn sản phẩm xây sẵn và dễ dàng thanh khoản.

Tuy nhiên 2023 - 2024 là thời điểm sàng lọc các dự án đất nền, những nơi lợi dụng tin tức đầu tư để tự phân lô – tự thổi sóng sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng. Ngược lại, đất nền mang giá trị thực: nằm tại trung tâm các địa phương, có sổ đỏ, đã hoàn thiện hạ tầng và có tổng giá trị dưới 3 tỷ mới là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Sản phẩm thấp tầng xây sẵn ra mắt thị trường trong năm 2025 có xu hướng gia tăng mạnh so với năm trước khi hàng loạt chủ đầu tư lớn có động thái ra hàng như Vingroup, Sungroup, EcoPark.

Nhu cầu sở hữu loại hình bất động sản đất nền, liền kề - biệt thự của khách hàng vẫn còn lớn khi nguồn tiền trong dân còn nhiều và nhu cầu đầu tư tích sản của người dân tăng cao. Tâm lý khách hàng vẫn thiên về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. 

"Dự kiến giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, mức độ tăng trưởng trung bình theo quý sẽ dao động từ 2 – 5%", đơn vị phân tích cho hay. 

BHS R&D cũng đưa ra 2 kịch bản tăng trưởng. Với kịch bản 1, kinh tế phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ, thị trường bất động sản phát triển bùng nổ. Với kịch bản 2, tình hình chính trị thế giới có nhiều biến động, lãi suất có xu hướng tăng, thị trường bất động sản duy trì trạng thái như năm 2024, có tín hiệu tích cực song chưa thể bùng nổ mạnh mẽ.