Cảnh báo rủi ro khi 'ôm' nhiều nhà chung cư đợi lên giá

Năm 2024, tín hiệu FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh cho thấy cơ hội 2025 rất rõ, không chỉ liên quan đến hành lang pháp lý mà còn về sự kiện toàn trong cơ cấu tổ chức, kéo theo chi phí doanh nghiệp giảm đi đáng kể.

Cùng với đó, nguồn vốn hơn 145.000 tỷ đồng đang đợi nhà đầu tư nhà ở xã hội cũng sẽ gợi mở hướng đi tốt cho thị trường bất động sản. Một trong những điều kiện thuận lợi nữa đó là Chính phủ hiện đang nới lỏng cho doanh nghiệp bất động sản có thời gian trả trái phiếu cũng như trả lãi vay ngân hàng.

 Như vậy, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội rất lớn, song vẫn tồn tại những thách thức đan xen. Đó là sản phẩm bán ra đến tay người tiêu dùng liệu có thật hay không? Theo số liệu thống kê, gần 2 triệu tỷ đồng nguồn vốn đầu tư vào nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng tín dụng gần 16%, trong đó đầu tư 2024 vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng trên 20%, tăng cao hơn tín dụng vào nền kinh tế.

"Trong số này, liệu bao nhiêu người dân mua nhà thực tế để ở hay họ chỉ mua nhà để tăng sở hữu thêm đến 3 - 7 căn nhà? vì sao giá cao như vậy nhưng nhiều người vẫn mua được, vẫn tiếp tục cho thuê? Bởi họ kỳ vọng trong tương lai, có thể tiếp tục hưởng chênh lệch về giá. Xét cho cùng, đây sẽ là rủi ro rất lớn cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp", ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) phân tích tại toạ đàm bất động sản mới đây.

 Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch VNBA cũng cho rằng: "Thiếu nguồn cung là có thật nhưng người thực sự cần mua để ở có mua được hay không. Tôi băn khoăn là chất lượng nhà ở hiện nay vẫn thế nhưng giá tăng gấp đôi. Tức, giá nhà tăng từ 50 triệu đồng/m2 lên 70 - 120 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không hơn gì so với nhà giá 70 triệu đồng/m2 trước đây. Trong khi đó, bao nhiêu nhà biệt thự còn bỏ hoang, rất lãng phí".

Nhìn nhận trong năm 2025, ông Hùng đưa ra cảnh báo các nhà đầu tư đang "ôm" nhiều nhà chung cư, đợi giá lên rồi bán sẽ rất rủi ro. Bản thân các ngân hàng cứ cho vay, nhà đầu tư cứ mua nhà, người mua sau chênh giá người mua khác với kỳ vọng giá lên. Nhưng khi giá xuống hoặc không thể bán được nữa, tức người mua cuối cùng sẽ gánh chịu hậu quả.

"Với các doanh nghiệp đầu tư dự án trông vào nguồn trái phiếu thì tôi khẳng định, doanh nghiệp đầu tư vào các dự án có pháp lý rõ ràng ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay. Từ đó, doanh nghiệp này có thể dễ dàng trả nợ trái phiếu. Nhưng nếu doanh nghiệp có 10 dự án mà có tới 5 dự án chưa đầy đủ thủ tục, thì cũng không thể đẩy giá của 5 dự án còn lại.

Đồng thời lưu ý, nếu doanh nghiệp dùng 50% dự án đang bán để đẩy giá lên rồi làm hoàn thiện thủ tục cho các dự án còn lại thì rất khó. Thậm chí, pháp lý không rõ ràng thì khi sản phẩm hoàn thiện rồi, sẽ không cấp được sổ đỏ cho người dân. Đây là một trong những vấn đề để đánh giá, chủ đầu tư cần tính toán trong khả năng của mình để làm sao thoát được hàng của mình, từ đó có nguồn vốn xoay vòng.

"Tôi biết, có nhiều doanh nghiệp đã nhìn thấy vấn đề, nhưng không thể điều chỉnh được giá bán vì nếu điều chỉnh sẽ tác động tới kế hoạch kinh doanh. Nếu cứ đẩy giá cao tạo mặt bằng cao, kỳ vọng vào giá ảo, kỳ vọng vào giao dịch ảo mà không có đánh giá đúng thực tế thì đến một thời điểm nào đó, ngân hàng cũng sẽ không đủ lực để cho vay và doanh nghiệp cũng không thể thanh khoản được dự án", ông Hùng khuyến cáo.

Đánh thuế như thế nào để bất động sản có thể giảm giá?

Theo kết quả nghiên cứu của chuyên trang Batdongsan, hơn 86% người mua tại Việt Nam trong 5 năm qua là để đầu cơ, lướt sóng, chỉ nắm giữ tài sản từ lúc mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Đơn vị này cho rằng, nguyên nhân tỷ lệ đầu cơ nhà đất tại Việt Nam cao một phần do thuế thu nhập bất động sản thấp hơn khu vực và thiếu chế tài với hình thức đầu cơ đất đai rồi bỏ hoang.

Vừa qua, tại dự thảo xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất quy định thuế suất với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu tài sản, thời gian càng ngắn mức thuế càng cao, nhằm ngăn chặn đầu cơ nhà đất.

Phó Chủ tịch VNBA cho biết, đánh thuế bất động là bài toán khó. Nhưng trong tương lai ông Hùng cho rằng phải làm và cần phổ biến dần thông qua phương tiện thông tin, qua đánh giá thị trường. Nhà đầu tư cần phải hiểu rằng không phải cứ đầu tư vào bất động sản là có lãi và không phải cứ kỳ vọng giá lên để ôm nhà, ôm chung cư, để kỳ vọng khi hoàn thành hành lang pháp lý sẽ có mức giá mới, và lập mặt bằng mức giá mới rồi sẽ không bao giờ xuống. Thực tế không phải như thế.

"Trong thời gian tới, Chính phủ chỉ đạo làm 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tôi tin chắc rằng, thị trường sẽ tăng nguồn cung với nhà để bán và nhà cho thuê. Vậy những người có năm bảy chục căn chung cư kia có cho thuê giá cao được không? Có "bắt chẹt" được người lao động với giá cao được không? Trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ về đúng bản chất. Và như vậy, tôi cho rằng việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là khả quan. Tuy nhiên, đánh thuế chưa thể làm ngay vì cần phải nghiên cứu đánh giá", ông Hùng nói.

Bên cạnh đó, một cách đánh thuế khác công bằng hơn theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty Luật TAT Law Firm, là áp dụng thuế dựa trên lợi nhuận thay vì doanh thu. Hiện nay, thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản được tính theo mức 2% trên tổng giá trị giao dịch, nghĩa là dù người bán có thực sự có lãi hay không thì vẫn phải nộp thuế. Điều này đôi khi dẫn đến tình trạng bất hợp lý khi những người buộc phải bán nhà vì lý do tài chính nhưng không có lợi nhuận vẫn phải chịu thuế.

"Nếu thuế được tính trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, tức là chỉ đánh vào phần lợi nhuận thực tế, thì sẽ hợp lý hơn, đảm bảo đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân và công bằng hơn với người dân", ông Tú cho hay.

Ngoài các giải pháp thuế, Nhà nước có thể "nắn dòng" vốn vay đối với những dự án mang tính đầu cơ và mở rộng các gói vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, giúp những người có nhu cầu thực sự dễ dàng tiếp cận với nhà ở hơn. Đồng thời, phát triển hạ tầng đồng bộ để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực lên các khu vực trung tâm cũng sẽ giúp cân bằng cung cầu, từ đó góp phần ổn định giá nhà đất. Nếu hạ tầng giao thông, trường học, bệnh viện được đầu tư đồng đều, người dân sẽ không còn bị bó buộc trong một số khu vực trung tâm, kéo theo sự phân bổ hợp lý hơn về giá cả bất động sản.

Có thể thấy, đề xuất của Bộ Tài chính là "kim chỉ nam" trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, nhưng để thực sự đạt hiệu quả, cần một chiến lược tổng thể với nhiều chính sách đồng bộ. Thuế là công cụ mạnh, nhưng chỉ có hiệu quả khi được kết hợp với các biện pháp quản lý khác như kiểm soát tín dụng, phát triển hạ tầng và điều chỉnh chính sách đất đai hợp lý. Khi các giải pháp được thực thi một cách đồng bộ, minh bạch và linh hoạt, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có cơ hội phát triển theo hướng bền vững, lành mạnh hơn, thay vì trở thành một "cuộc chơi" của các nhà đầu cơ.