Thứ năm, 21/11/2024
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Nghịch lý giá nhà ở xã hội cao ngang giá chung cư, HoREA hiến kế gỡ nút thắt

Hồng Gấm
- 16:09, 29/10/2024

(DNTO) - Nhà ở xã hội đang được rao bán trên dưới 50 triệu đồng/m2. Mức giá nghe qua tưởng như là vô lý nhưng là thực tế đang diễn ra do hệ lụy giá nhà đất tăng "nóng" thời gian qua. Đâu là giải pháp để tăng cung, kéo giảm giá nhà?

Giá tăng gấp 3 sau hơn 5 năm

Căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội (NƠXH) vốn dĩ được đánh giá là chiếc “phao cứu sinh” cho các hộ gia đình tài chính hạn hẹp, thu nhập thấp. Tuy nhiên, ghi nhận nhiều dự án chung cư NƠXH mở bán trên 5 năm, nay được chủ nhà rao bán lại với giá cao chót vót, gấp hơn từ 3 lần so với giá khởi điểm.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, cho hay trong khi mặt bằng giá chung cư thương mại dao động từ 60-70 triệu đồng/m2 thì phân khúc chung cư thuộc dự án NƠXH đã thổi giá lên khá cao, từ 45-50 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, nhiều căn đã “dùng lướt” nhiều năm vẫn được chào bán ngang giá chung cư trung - cao cấp. 

Đơn cử, các căn hộ NƠXH tại dự án Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), dù đã được đưa vào sử dụng hơn 7 năm nhưng giá vẫn lên tới 50 triệu đồng/m2. Với giá bán này, các căn hộ tăng gấp hơn 3 lần giá mua vào tại thời điểm giao nhà năm 2016. Khi mở bán, giá các căn hộ tại đây chỉ 15 triệu đồng/m2, nay đã vọt lên hơn 50 triệu đồng/m2.

Khu chung cư nhà ở xã hội Ecohome ở quận Bắc Từ Liêm đang được chào ở mức 47 - 52 triệu đồng/m2. Một căn hộ 70 m2 của dự án này trước mua khoảng hơn 1,1 tỷ đồng thì nay đã lên tới 3,5 tỷ đồng... Tương tự, giá chung cư nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng ở phường Thượng Thanh, quận Long Biên đang được chào bán phố biến ở mức trên dưới 40 triệu đồng/m2...

Không khó để bắt gặp những đoạn tin rao bán chung cư Rice City Linh Đàm trên mạng Internet. Ảnh: Chụp màn hình.

Không khó để bắt gặp những đoạn tin rao bán chung cư Rice City Linh Đàm trên mạng Internet. Ảnh: Chụp màn hình.

Tương tự, không ít căn hộ tại dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm) cũng được rao bán hơn 53 triệu đồng/m2. Một căn hộ rộng 63m2, chủ nhà rao bán giá 3,2 tỷ đồng. So với giá khởi điểm mở bán là 16,5 triệu đồng (năm 2019), giá đã tăng thêm khoảng 30-35 triệu đồng/m2. 

"Bèo" nhất là tại dự án nhà ở xã hội NHS Phương Canh, giá rao bán trong khoảng từ 32-38 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn 65m2 tại đây đang có giá 2,5 tỷ đồng, tương đương 38 triệu đồng/m2. 

Anh Nguyễn Trung Hiếu, nhân viên môi giới tại một website bất động sản tại quận Hoàng Mai cho rằng, trước đây, giá bán khởi điểm NƠXH rất phù hợp với nhiều gia đình trẻ, tài chính eo hẹp. Tuy nhiên, sau 5 năm, nhiều chủ nhà bán lại với giá khá cao, gần như chạy theo giá chung cư thương mại. "Cũng có những người mua đầu tư, chỉ cần bỏ ra một số tiền nhỏ “trang điểm” lại căn hộ rồi rao bán lại ngay khi thấy có lời cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên mức cao hơn".

Nguồn cung NƠXH tại Hà Nội, TP.HCM... luôn thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu thực của người dân. Ảnh: TL.

Nguồn cung NƠXH tại Hà Nội, TP.HCM... luôn thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu thực của người dân. Ảnh: TL.

Làm sao tăng nguồn cung, giảm giá NƠXH?

Nhìn lại 1 thập kỷ qua, nhiều nhà đầu tư, chuyên gia, người dân không khỏi ngỡ ngàng vì chỉ mới 10 năm trước, với tầm tiền 40 - 60 triệu đồng/m2, có thể sở hữu chung cư phân khúc trung cấp - cao cấp. Vì sao nhà ở xã hội - vốn bị định kiến là dành cho tầng lớp thu nhập thấp, chất lượng cũng "bình dân", chưa kể đến yếu tố nhà đã cũ lại có giá bán tăng đến phí lý như vậy?

Báo cáo thị trường mới đây của Savills cho biết, Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2 vào quý II. Kể từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) đã giảm 45% mỗi năm. Trong tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới. Đây chính là lý do khiến giá NƠXH tại nhiều khu vực Hà Nội đã tăng "chóng mặt". Chưa kể đến các chiêu trò thao túng, đẩy giá bất động sản ngày càng tinh vi hơn. 

Ngoài ra, giới phân tích cho rằng, với quy định pháp luật mới, giá đất ở nước ta có thể bị đẩy lên cao hơn. Khi giá đất tăng mạnh sẽ tác động khiến giá căn hộ chung cư dù cũ hay mới đều tăng. Hiện, giá đất đã tăng nhiều so với cách đây 5 năm, giá xây dựng cũng tăng mạnh nên giá thành căn hộ chắc chắn phải cao hơn trước.

Nêu giải pháp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, cần cho phép dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn. 

HoREA nhấn mạnh: Việc tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ giúp dự án NƠXH tạo ra nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần so với các dự án nhà ở thương mại cùng diện tích. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án NƠXH.

Theo đó, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành NƠXH. "Giải pháp này tác động làm tăng nguồn cung và giúp kéo giảm giá thành NƠXH do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ", HoREA lý giải.

Đồng thời, HoREA kiến nghị bổ sung vào Nghị định 100 quy định công nhận nhà ở riêng lẻ là nhà trọ cho thuê dài hạn cũng là một hình thức NƠXH do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, kinh doanh để các chủ nhà trọ cũng được đối xử tương tự như chủ đầu tư dự án NƠXH. Từ đó, các chủ nhà trọ cũng được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng và mức thuế giảm về 3,5%/doanh thu (bao gồm 2,5% thuế giá trị gia tăng và 1% thuế thu nhập cá nhân).

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án NƠXH chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp về mức 6% để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển NƠXH để cho thuê. 

Phát biểu tại Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV, chiều 28/10, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà lưu ý về những tồn tại trong quản lý thị trường bất động sản, NƠXH, có tình trạng mất cân đối cung cầu. Số lượng NƠXH còn thấp, có nơi đã xây dựng nhưng chưa đưa vào sử dụng, nhiều nhà ở tái định cư đang để lãng phí, nhà ở thương mại đang được tập trung đầu tư nhiều hơn. 

Phó Thủ tướng cho hay, Chính phủ sẽ mở rộng, tạo quỹ đất xây dựng NƠXH, rà soát toàn bộ quỹ nhà tái định cư để chuyển sang NƠXH. Đẩy mạnh cải cách, rút gọn, tinh giản quy trình thủ tục hành chính, mở rộng các đối tượng thụ hưởng, tăng khả năng tiếp cận NƠXH. Đồng thời, sử dụng phối hợp nhiều biện pháp để giữ giá NƠXH ở mức hợp lý để đảm bảo nâng cao hiệu quả phát triển NƠXH trong thời gian tới.

"Đặc biệt, chúng ta sẽ quản lý NƠXH thông qua việc quản lý lợi nhuận tối đa và nhiều giải pháp đồng bộ. Tôi nghĩ NƠXH nhất định không được tăng giá sẽ là tin mừng với người lao động", Phó thủ tướng nhấn mạnh.

 

Tin khác

Bất động sản
Thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội đang rất chậm khi cả nước chỉ có duy nhất 1 dự án được hoàn thành trong quý III/2024. Điều đó càng kéo dài nỗi lo toan của những đối tượng được thụ hưởng chính sách, trong khi giá nhà đất ngày một lên cao.
1 ngày
Bất động sản
SonKim Land vừa được vinh danh là “Chủ đầu tư của thập kỷ” tại Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru 2024, khi liên tục tạo ra những giá trị xuất sắc và đổi mới qua các dự án bất động sản tại Việt Nam suốt một thập kỷ qua.  
2 ngày
Bất động sản
Trong kịch bản rủi ro chính sách của Mỹ với thuế thương mại và lạm phát cao hơn, giới phân tích cho rằng, lãi suất trong nước và lãi suất vay mua nhà có thể sẽ tăng hơn đáng kể so với kỳ vọng dẫn đến tốc độ phục hồi chậm hơn dự kiến đối với ngành bất động sản vào năm 2025.
2 ngày
Bất động sản
Theo chuyên gia, chi phí vốn cho bất động sản đang chịu ảnh hưởng rủi ro lớn hơn rất nhiều so với lãi suất. Vấn đề của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tình trạng tắc nghẽn ở các dự án có xu hướng kéo dài, dẫn đến chi phí lãi vay được vốn hóa tăng cao. 
3 ngày
Bất động sản
Trong năm 2024, phân khúc chung cư được mệnh danh là “ngôi sao” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi bước sang năm 2025, vị trí này sẽ được nhường lại cho các phân khúc đất nền, biệt thự có tỷ suất sinh lời cao hơn.
5 ngày
Bất động sản
Năm 2024, các công ty bất động sản dự kiến sẽ không đạt được các mục tiêu tài chính do điều kiện thị trường không thuận lợi, việc dòng tiền eo hẹp đang là bài toán nan giải của nhiều doanh nghiệp. Nhóm cổ phiếu được kỳ vọng sẽ “làm nên chuyện” khi thị trường có dấu hiệu hồi phục trong năm 2025.
6 ngày
Bất động sản
Phân khúc chung cư cao cấp và chung cư hạng sang giá từ 80 triệu đồng/m² đến hàng tỉ đồng/m² đang chiếm đa số trong nguồn cung tại các thành phố lớn, đang được người giàu quan tâm, tìm mua. Điều này là nguyên nhân chính khiến giá chung cư tăng trưởng mạnh trong thời qua.
1 tuần
Bất động sản
Sở hữu vị trí siêu kết nối, The Beverly Solari được ví như giao lộ hoàng kim giữa lòng đô thị ở tốt nhất Sài Gòn – Vinhomes Grand Park (Thủ Đức). Đây không chỉ là không gian sống đẳng cấp mà còn là chốn đầu tư hoàn hảo, hút dòng tiền đổ về phía Đông TP.HCM.
1 tuần
Bất động sản
Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng mạnh trong quý III/2024, ghi nhận mức tăng 35-40% tại một số khu vực. Theo dự báo của CBRE, có thể trong vòng 1 - 2 quý tới mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP HCM.
1 tuần
Bất động sản
Tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng vào cuối quý III/2024, tăng 9,15% so với đầu năm, với tín dụng cho kinh doanh tăng 29,18%. Bên cạnh tác dụng tích cực là hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, cũng không thể phủ nhận rằng tình hình náo nhiệt này cũng có phần do "đầu cơ".
2 tuần
Bất động sản
Môi giới bất động sản có vai trò là cầu nối trong hoạt động mua bán bất động sản. Trong lúc giá bất động sản tăng nóng như hiện nay, nghề môi giới ngành này này lại tiếp tục được đưa ra bàn luận, đặc biệt là hiện tượng "ăn chênh giá".
2 tuần
Bất động sản
Theo chuyên gia, nếu đầu tư bất động sản khu vực phía Bắc, cần xem xét nhu cầu và các yếu tố tác động đến thị trường, cân đối khi yếu tố giá đang tăng mạnh. Trong khi đó, phía Nam lại đang có cơ hội lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt là những người có tài chính trung bình muốn đầu tư lâu dài.
2 tuần
Bất động sản
Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025-2030, chuyên gia cho rằng thị trường có thể sôi động trên mọi phân khúc, không có đột biến và bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản nhiều khả năng xảy ra nhất.
2 tuần
Bất động sản
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA ), TP. HCM cần quy định chi tiết các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ở 5 huyện ngoại thành để không ảnh hưởng nhu cầu người dân.
2 tuần
Bất động sản
Nhà ở xã hội đang được rao bán trên dưới 50 triệu đồng/m2. Mức giá nghe qua tưởng như là vô lý nhưng là thực tế đang diễn ra do hệ lụy giá nhà đất tăng "nóng" thời gian qua. Đâu là giải pháp để tăng cung, kéo giảm giá nhà?
3 tuần
Xem thêm