Thị trường bất động sản Việt Nam nằm top đầu về phát triển công nghiệp và đầu tư

Theo Báo cáo triển vọng vùng năm 2025 của Knight Frank khu vực châu Á – Thái Bình Dương, ngày 15/2, Việt Nam vươn lên thành một trong 3 thị trường mới nổi dẫn đầu trong năm 2025, bên cạnh Ấn Độ và Indonesia về tốc độ phát triển công nghiệp và đầu tư.

Năm 2024, thị trường văn phòng cho thuê của Việt Nam phát triển vượt trội với mức hấp thụ hơn 160.000 m2, cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chủ yếu nhờ vào sự mở rộng mạnh mẽ của lĩnh vực công nghệ thông tin và tài chính ngân hàng. Sự phục hồi nhanh chóng này đã nhấn mạnh xu hướng “dịch chuyển theo chất lượng” khi các tòa văn phòng mới, có chứng chỉ xanh tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đã ghi nhận được nhiều giao dịch lớn.

TP. Hồ Chí Minh đóng góp hơn 118.000 m2 sàn văn phòng cho thuê, tập trung chủ yếu ở khu vực Quận 1 như The Nexus, Riverfront Financial Centre, ThaiSquare The Merit và e.town 6 tại Quận Tân Bình… Trong khi đó, Hà Nội đưa gần 87.000 m2 mới, thu hút sự quan tâm lớn trong giai đoạn chào thuê trước khai trương, nhờ vào chất lượng xây dựng cao và các điều khoản cho thuê đầy cạnh tranh.

Trong hai năm tới, các dự án tương lai trọng điểm như Marina Central Tower, Lotus Tower và Tiến Bộ Plaza sẽ góp phần cải thiện nguồn cung văn phòng. Các tòa nhà Hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn sẽ tập trung tại Quận 1, củng cố vị thế của quận này như một trung tâm kinh tế - xã hội lớn.

Trong khi đó Hà Nội sẽ tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển nguồn cung văn phòng cao cấp về phía tây thành phố, phù hợp với định hướng hình thành trung tâm kinh tế mới tại đây đến năm 2035.  

“Năm 2025, hoạt động cho thuê dự kiến sẽ tăng trưởng đều đặn ở cả TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Các tòa nhà sẽ tích cực nâng cao kế hoạch cho thuê của họ, tập trung vào giá cả cạnh tranh, dịch vụ tốt hơn và các điều khoản cho thuê hấp dẫn để đáp ứng nhu cầu của khách thuê và đảm bảo nhu cầu bền vững”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Chiến lược và Giải pháp Khách thuê, Knight Frank Việt Nam, nhận định. 

Đặc biệt, sự thuận lợi về vị trí cùng với chi phí cạnh tranh đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến nổi trội trong chiến lược “Trung Quốc + 1”. Trong vòng 6 năm qua, nguồn cung nhà xưởng/nhà kho xây sẵn đã tăng gấp đôi từ 6,6 triệu m2 trong năm 2018 lên đến hơn 15,6 triệu m2 sàn trong năm 2024, phần lớn nhờ vào sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức như BW, SLP, Frasers, Cainiao và KCN Việt Nam.

Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn giữ vai trò là trung tâm công nghiệp chính tại khu vực miền Bắc với nguồn cung mới đến từ BW Thuận Thành 3B – Giai đoạn 1, Industrial Centre Yên Phong 2C – Giai đoạn 1, BW ESR Nam Đình Vũ, và SLP Park Bắc Ninh.

Tại miền Nam, các tỉnh Đồng Nai và Long An tiếp tục là khu vực phát triển công nghiệp chính với các dự án như KCN Hố Nai, KCN Phú An Thạnh, BW Xuyên Á và SLP Park Long Hậu. Cơ sở vật chất hiện đại cùng với tiêu chuẩn kỹ thuật cao đã góp phần đẩy giá thuê trung bình lên cao trong năm 2024, và thu hẹp mức chênh lệch về giá thuê giữa miền Nam và miền Bắc một cách đáng kể.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của cả hai miền đều ở mức trên 80% trong năm 2024, bởi sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực thương mại điện tử và sự dịch chuyển sản xuất từ các công ty vừa và nhỏ của Trung Quốc và châu Âu vào Việt Nam. Trong thời gian tới, các dự án tuân thủ tiêu chuẩn ESG và các sản phẩm hỗn hợp dự kiến sẽ tăng trưởng tốt, trong khi đó lợi thế về quỹ đất, giá thuê cạnh tranh và những nâng cấp về hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện cho các thị trường cấp 2 như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc và Bình Phước phát triển hơn.

 “Dự kiến trong năm 2025, nhu cầu về nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ vẫn tiếp tục mạnh mẽ, nhờ vào làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc và các hỗ trợ từ chính phủ đối với sản xuất và thương mại nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8%”, chuyên gia Knight Frank Việt Nam nhận định.

Giá thuê sẽ tăng từ 4-8% ở phía Bắc và 3-7% ở phía Nam

Đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), cả hai khu vực đều ghi nhận diện tích hấp thụ cao nhất trong 3 năm qua. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 điểm phần trăm (đpt) so với  cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Nam tăng 7,7 đpt theo năm, đạt 89%.

Đây là kết quả ấn tượng, đặc biệt khi cả hai khu vực đều đón nhận lượng cung mới cao nhất trong ba năm  qua khi mỗi khu vực có khoảng 0,5 triệu m2 nguồn cung mới. Về giá thuê, cả hai khu vực đều ghi nhận mức  tăng 2,0% so với năm ngoái, đạt 4,9 USD/m2/tháng ở phía Bắc và 5,0 USD/m2/tháng ở phía Nam.

Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), trong khi các dự án ở phía Bắc duy trì mức hấp thụ ròng khoảng 0,2 triệu m2 – tương tự như mức của hai năm qua, thì diện tích hấp thụ ròng ở phía Nam đã tăng gấp đôi năm ngoái, đạt 0,4 triệu m2. Kết quả cho thuê khả quan giúp mức tăng trưởng giá thuê đạt 5,3% theo năm ở phía Nam, trong khi các dự án ở phía Bắc ghi nhận mức tăng trưởng vừa phải là 2,1%. Đến cuối năm 2024, giá thuê của các dự án RBW ở cả phía Bắc và phía Nam trung bình đạt 4,7 USD/m2/tháng.

Đáng chú ý, cả hai khu vực đều thu hút các nhóm khách thuê đa dạng. Ở phía Bắc, cùng với nhu cầu ổn định từ các công ty Trung Quốc và Việt  Nam, các nhà sản xuất châu Âu là nhóm khách đang tích cực tìm kiếm các diện tích đất công nghiệp và kho  xưởng.

Trong khi đó, ở phía Nam, các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm một phần tư các yêu cầu hỏi thuê, tăng từ mức 10% của năm trước. Nhu cầu đa dạng hơn từ các quốc gia khác nhau cho thấy  sự phát triển thị trường lành mạnh của thị trường bất động sản công nghiệp trên cả nước.

"Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4-8% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam. Ngoài ra, các tỉnh miền Trung như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nổi này", chuyên gia nhận định. 

Trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 0-4% mỗi năm trong  ba năm tới do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở ngưỡng cao tại cả hai khu vực công nghiệp trọng điểm.

Năm 2025 được dự báo sẽ là một năm có nhiều thách thức trong bối cảnh địa chính trị tiếp tục có nhiều  thay đổi. Song song đó, chính phủ đang trong quá trình sắp xếp, tinh gọn bộ máy và triển khai thực hiện  các luật mới. Động lực tăng trưởng kinh tế trong nước, nguồn vốn FDI, cũng như việc tích cực triển  khai đầu tư cơ sở hạ tầng, cải thiện môi trường đầu tư, kỳ vọng sẽ là nền tảng quan trọng trong giai đoạn  phát triển tới.