Ghìm đà tăng giá nóng từ kinh nghiệm quốc tế  

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một cơn sốt chưa từng thấy. Giá căn hộ, biệt thự, nhà liền kề đồng loạt tăng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Mặc dù, có dấu hiệu chững lại ở cuối quý 2/2024, nhưng lo ngại về một bong bóng bất động sản vẫn còn hiện hữu. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế.  

Theo đó, trong báo cáo về thị trường bất động sản ngày 29/9, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhấn mạnh, việc điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách pháp luật và tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu khi thị trường có "dấu hiệu bất ổn". Đây cũng là biện pháp được Chính phủ và cơ quan tài chính nhiều nước trên thế giới áp dụng.   

Như tại Trung Quốc, năm 2010, thị trường bất động sản ở phát triển nóng, giá nhà đất tăng chóng mặt khiến hàng chục triệu căn hộ ở Trung Quốc đã xây xong rất lâu nhưng không có người ở. Tình trạng này kéo dài và trầm trọng tới mức cuối năm 2017, Trung Quốc phải đưa ra quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên như yêu cầu người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ ba đến 100%; quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất ba năm rưỡi; sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương để giá nhà tăng phi mã; và thậm chí áp dụng biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua,...

Cùng với đó là hàng loạt các biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp. Những điều chỉnh này đã phần nào phát huy hiệu quả, giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.

Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, chính phủ Singapore đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua bất động sản, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá bất động sản, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.

Tại Hoa Kỳ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, FED cũng đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn. Chính phủ Mỹ cũng đã thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, chẳng hạn như chương trình FHA với yêu cầu đặt cọc thấp và lãi suất ưu đãi.

Tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua bất động sản...

Nhiều nước còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua bất động sản là người nước ngoài, nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Úc, Canada,...

"Trên cơ sở bài học kinh nghiệm từ các nước đi trước, Việt Nam cần "thắt" chính sách tín dụng với người đầu cơ bằng cách điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỉ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên", VARs đề xuất.

Tạo sự ổn định cho người mua nhà ở giá rẻ

Nhìn nhận một cách toàn diện, muốn chính sách áp dụng "đúng và trúng", Nhà nước cũng cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu. Muốn vậy, Nhà nước cần xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực, với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

Đặc biệt, ngoài siết đầu cơ, cũng cần đảm tính đồng bộ, thống nhất của chính sách đối với hộ nghèo và đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội đều được hưởng cùng lãi suất vay ưu đãi, phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay. 

Đơn cử, kể từ ngày 1/8/2024, mức lãi suất cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội đã tăng từ là 4,8%/năm lên 6,6%/năm, tăng 1,37 lần so với mức lãi suất từ ngày 31/7/2024 trở về. Với sự thay đổi này người vay sẽ bị áp lực do số tiền "trả lãi vay" hàng tháng tăng lên ngoài dự kiến.

Chuyên gia đánh giá, việc tăng như trên là chưa phù hợp với bản chất của khoản vay nhà ở xã hội. Mức lãi suất 6,6% không chỉ tăng 1,37 lần với trước đây mà còn cao hơn lãi suất vay 5% của gói 30.000 tỷ đồng. 

"Do đó, quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội vay ưu đãi với lãi suất 120% cần phải được xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội về mức lãi suất 3 - 4,8%/năm là phù hợp", Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị.  

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến còn "lăn tăn" khi đề cập đến sự khác biệt về bản chất giữa khoản vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở với khoản vay ưu đãi đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ.  

Tuy nhiên, người mua, thuê nhà ở xã hội tập trung tại khu vực đô thị, nơi tập trung đông dân cư hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính đặc thù về an sinh xã hội nên có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế không nên “cào bằng” chính sách giữa “đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội” tại khu vực đô thị với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ”. 

Thực tế, điều kiện cần và đủ để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội phụ thuộc vào khả năng của nguồn chi ngân sách Nhà nước trung hạn và hàng năm, mà việc tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước trong kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, do đó, cần được quy định rõ nguồn vốn này để tạo sự ổn định cho người mua nhà ở giá rẻ.