Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân, ngày 19/2, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest chia sẻ, thông thường nhiều người có quan niệm "tháng Giêng là tháng ăn chơi", và sẽ không có khách mua hàng. Tuy nhiên, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có dự án triển khai bán hàng với tốc độ bán lại nhanh hơn so với đợt cuối năm 2024. Điều này cho thấy thị trường đã có sự hồi phục, sức mua đã có sự tăng trưởng hơn trước.

Bên cạnh đó, theo vị này Chính phủ cũng đang rất nỗ lực quyết tâm trong cải cách thể chế, nhất là trong lĩnh vực bất động sản, trong đó cách thức thực hiện quy định pháp luật rõ ràng, minh bạch hơn. Bên cạnh đó, theo vị này, Chính phủ cũng đang rất nỗ lực quyết tâm trong cải cách thể chế, nhất là trong lĩnh vực bất động sản, trong đó cách thức thực hiện quy định pháp luật rõ ràng, minh bạch hơn.

Song, có một thực tế nhiều doanh nghiệp đến nay vẫn gặp vướng mắc nhất định. Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản có khi phải xin đến 38 - 40 con dấu để có thể thực hiện dự án. Hay việc xin điều chỉnh quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn.

"Tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Tôi cho rằng nội hàm việc định giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp địa ốc", ông Hiệp nói.

Phân tích cụ thể hơn, Chủ tịch GP.Invest cho rằng việc tắc trong khâu định giá đất dẫn đến hệ lụy là chậm trễ ra dự án mới. Hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Thêm nữa là chi phí đầu vào tăng cao, việc này dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc.

"Doanh nghiệp rất mong muốn được các bộ ngành, địa phương tháo gỡ. Bởi nếu tháo gỡ được, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn. Tôi cho rằng nếu chúng ta kích thích đầu tư tư nhân thì GDP chắc chắn tăng trưởng. Điều này sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng theo. Tôi hy vọng những vướng mắc còn tồn đọng về thể chế sẽ được tháo gỡ để bất động sản có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tới", ông Hiệp nhận định.

Để giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Khôi, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng nhấn mạnh: Ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Vướng mắc tại các địa phương hiện nay là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.

Chủ tịch VNREA dẫn chứng, trường hợp gần đây nhất xảy ra tại Thảo Cầm Viên Sài Gòn, Nghị định 102 quy định chi tiết các loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ. Đất sân golf nằm trong quy định ở cả hai Khoản 4 và Khoản 5. Trong đó, Khoản 4 nói về đất sự nghiệp có phần đất sân golf, còn phần đất sản xuất kinh doanh chịu quản lý của sân golf lại nằm ở Khoản 5. Trong khi đó, Bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Thảo Cầm Viên Sài Gòn có tổng diện tích hơn 158.000 m2, trong đó chỉ có 5.590 m2 đất thương mại dịch vụ, còn lại là đất phục vụ công ích, nhưng toàn bộ diện tích được áp giá cho đất thương mại dịch vụ, khiến doanh nghiệp nợ thuế gần 850 tỷ đồng. Việc này đã được Chủ tịch UBND thành phố chỉ đạo giải quyết theo hướng đo đạc, xác định chính xác phần diện tích đất phục vụ công ích để chuyển sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và phần diện tích đất phục vụ kinh doanh, dịch vụ có thu tiền thuê đất.

"Giá đất tại Bảng giá đất điều chỉnh không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Các dự án này không áp dụng Bảng giá đất mà chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án", ông Khôi nhấn mạnh.

Đồng thời thông tin, trong quá trình xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, hầu hết giá đất mới tại các địa phương đều tăng cao, gấp nhiều lần so với trước đây. Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần và mức tăng tiếp tục duy trì tương tự với các điều chỉnh mới. Như vậy, chỉ trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Theo đó, ông Khôi cho rằng, các bộ ngành phải tư vấn cụ thể các phương pháp định giá đất cho địa phương, quy định cụ thể các trường hợp áp dụng theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, ngày 27/6/2024.

"Vấn đề ở đây là quy trình xác định trách nhiệm của tổ chức tư vấn, của cấp cao nhất là Chủ tịch UBND cấp tỉnh, chịu trách nhiệm với Chính phủ. Trước khi tổ chức tư vấn đưa ra giá cụ thể, cấp có thẩm quyền phải thống nhất, đối với dự án này, thì phương pháp định giá đất là gì, cơ sở nào để áp dụng phương pháp này, từ đó mới bắt đầu tiếp tục giai đoạn tính toán giá đất cụ thể. Nhưng thực tế, hiện khâu này chưa có quy định cụ thể. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cần làm việc với các địa phương để xem xét, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Đây chính là gốc rễ để giải quyết vướng mắc định giá đất tại các địa phương hiện nay", ông Khôi góp ý.

Làm rõ vấn đề doanh nghiệp, chuyên gia quan tâm, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ, ngay từ khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ TN&MT đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Luật mới đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo hướng minh bạch hơn.

"Bộ đã không ngừng nỗ lực để giải quyết những khó khăn liên quan đến định giá đất, thông qua việc ban hành nhiều nghị định và thông tư. Trong đó, Nghị định 71 và Nghị định 102 nhằm giải quyết tình trạng chậm tính giá đất do vướng mắc từ những năm trước, tháo gỡ khó khăn và góp phần thúc đẩy tiến độ của các dự án", ông Bình nêu rõ.

Tuy nhiên, ông Bình đánh giá, vấn đề thực thi vẫn còn nhiều bất cập, nhất là tại địa phương. Hiện nay, có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất.

"Ở một số quốc gia, trách nhiệm định giá đất thuộc về đơn vị tư vấn và họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu sai sót. Đây là bài học cần được xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong công tác định giá đất tại Việt Nam. Bộ cũng cam kết tiếp tục đồng hành cùng các địa phương và doanh nghiệp, lắng nghe ý kiến phản ánh để tìm ra giải pháp tháo gỡ những khó khăn trong thực tế triển khai", ông Bình nhấn mạnh.