Cơ hội 'hồi sinh' hàng trăm dự án đắp chiếu 

Vài năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản chững lại với biểu hiện nguồn cung sản phẩm mới eo hẹp, giá nhà đất tăng, dòng vốn chảy vào địa ốc giảm, thanh khoản nhỏ giọt… không ít chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang có khoảng 70% vướng mắc từ nguồn vốn và 30% vướng mắc từ pháp lý.

Theo thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện có khoảng 1.200 dự án gặp vướng mắc, chủ yếu là về pháp lý. Trong năm 2023, khoảng 500 dự án đã được Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản vào cuộc xử lý, nhưng còn khoảng gần 800 dự án đang chờ. 

Thực trạng này dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn khi không thể đưa nguồn cung nhà ở ra thị trường. Trong khi đó, người mua nhà tại các dự án thì bức xúc vì chưa được cấp sổ hồng.

Các chuyên gia lý giải, trước đây, các chủ đầu tư tự tính tiền sử dụng đất rồi mở bán. Nhưng sau đó, một số trường hợp giá đất do cơ quan nhà nước xác định lại cao hơn giá dự kiến, dẫn đến chủ đầu tư không có lợi nhuận. Chưa kể, khâu định giá đất kéo dài nhiều năm khiến cho người mua nhà không được cấp sổ hồng, xảy ra tranh chấp.

"Những vướng mắc này phần lớn do các doanh nghiệp không thực hiện đúng quy định, dẫn đến dự án chậm triển khai. Theo quy định trước đó, thời điểm định giá là khi có quyết định cho thuê đất, nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ", ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho hay.

Để "gỡ" những tồn tại trên, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, các điểm mới trong Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giải quyết được câu chuyện về định giá đất, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường địa ốc phục hồi nhanh hơn. 

"Trong thời gian qua, nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có những dự án, áp dụng theo luật ban hành năm 1993, chứ không phải năm 2013. Ngay cả với Luật Đất đai 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến không ít sai phạm trong định giá đất, từ đó, xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm", ông Chính nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ((VARS), cũng nhấn mạnh: Từ các luật mới có hiệu lực, với mỗi dự án, doanh nghiệp sẽ biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng vậy, để cấp phép cho dự án theo đúng quy định. Tôi đánh giá, luật ban hành tạo ra sự công bằng, minh bạch, hướng tới chất lượng để người tiêu dùng lựa chọn", ông Đính chia sẻ.

Băn khoăn lo áp chi phí thấp hơn thực tế 15%

Bên cạnh những Luật Kinh doanh bất động sản vừa có hiệu lực quy định để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có vốn tối thiểu 15% hoặc 20% của tổng chi phí đầu tư xây dựng, phần còn lại chủ đầu tư sẽ phải huy động bằng hình thức vay ngân hàng và từ khách hàng.

 Đối với quy trình thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, luật quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư) và việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, tỉ lệ vay vốn từ ngân hàng cho các dự án bất động sản dao động từ 50 - 70% của tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Từ những quy định này, tại Hội thảo "Định giá đất đúng và đủ", mới đây, đại diện các doanh nghiệp trần tình, trường hợp lãi suất cho vay trung hạn là 12%/năm thì chi phí lãi vay sẽ chiếm tỉ lệ từ 6 - 9% của tổng chi phí đầu tư xây dựng. Trong khi đó, trong nghị định 71 về định giá đất vừa mới ban hành đã giả định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. 

Thực tế theo nghị định 71, gộp cả chi phí lãi vay lẫn lợi nhuận được "áp" ở con số giả định là 15%, tức là nếu tính chi phí lãi vay ở mức 6 - 9% thì lợi nhuận chủ đầu tư sẽ rơi vào khoảng 6 - 9% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng và chi phí đất.

"Với mức lợi nhuận không hấp dẫn, thậm chí còn thấp hơn lợi nhuận định mức của phát triển nhà ở xã hội. Nếu tính lợi nhuận nhà đầu tư cao hơn thì chi phí lãi vay sẽ giảm xuống, điều này sẽ ở mức thấp hơn thực tế rất nhiều khi hiện nay có nhiều doanh nghiệp vẫn đang vay cho dự án bất động sản lãi suất 10 - 14%/năm", bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Kim Oanh Group nói.  

Hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Theo đó bà Oanh nhấn mạnh, chỉ khi ghi nhận đúng, đủ và hợp lý các chi phí thực tế của doanh nghiệp thì mới phát huy hết giá trị của các bộ luật mới, nghị định mới về bất động sản, nút thắt cởi trói cho toàn thị trường và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giúp tăng nguồn cung.

"Dù đã có nghị định, nhưng mong muốn Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ ban hành tỉ lệ quy định chính thức để áp dụng thống nhất, đồng thời sát với thực tế hoạt động của doanh nghiệp, chủ đầu tư, khi đó doanh nghiệp mới dám mạnh dạn thực hiện dự án", đại diện doanh nghiệp kiến nghị.