Dùng bảng giá đất Nhà nước để tính thuế giao dịch bất động sản

Tại Hội thảo chuyên đề “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước”, ngày 18/10, Phó tổng Kiểm toán Nhà nước Hà Thị Mỹ Dung cho hay, từ năm 2017-2021, nguồn thu từ đất đai luôn đóng góp từ 12-14% tổng thu ngân sách Nhà nước. Tại nhiều địa phương, số thu từ đất đai chiếm tới hơn 30% ngân sách địa phương và là nguồn vốn chính cho đầu tư công.

Tuy nhiên, thời gian qua, việc quản lý, sử dụng đất đai còn một số vấn đề bất cập, hạn chế, vướng mắc. "Thu hồi đất khi chưa đảm bảo các điều kiện và trình tự, thủ tục theo quy định; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập", bà Dung nêu rõ.

Đơn cử, theo quy định hiện hành, những thửa đất có giá trị trên 30 tỉ đồng phải áp dụng 4 phương pháp khác nhau để tính giá đất nên thời gian thường kéo dài. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này lại cho ra kết quả rất khác biệt so với phương pháp hệ số (áp dụng với thửa đất giá trị dưới 30 tỉ đồng). Chưa kể, cùng một thửa đất nhưng với các phương pháp khác nhau lại cho ra kết quả khác nhau.

Nguyên nhân bởi các chỉ tiêu tính toán trong phương pháp định giá đất còn mang tính định tính; thời gian chưa đảm bảo cho thẩm định; yếu tố cơ sở dữ liệu giao dịch chưa đầy đủ; tính minh bạch thị trường chưa cao…

Theo Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân, trong quá trình tổng kết luật Đất đai đã nhận diện ra nhiều bất cập trong quản lý, sử dụng và xác định giá đất. Để giải quyết các vướng mắc, ông Ngân cho hay, Bộ TN&MT đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định 44 về định giá đất, đang lấy ý kiến các bộ, ngành để ban hành mà không chờ luật Đất đai sửa đổi (dự kiến thông qua tại kỳ họp 6). Theo ông Ngân, Nghị định 44 sẽ quy định rõ các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.

Bên cạnh đó, với luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất hàng năm dự kiến áp dụng từ tháng 1/2025 sẽ mở rộng đối tượng áp dụng. Cụ thể là bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản.

Ông Ngân phân tích, hiện nay có tình trạng khai giá trị giao dịch trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế để nộp thuế ít khiến ngoài việc thất thu thuế, cơ quan quản lý nhà nước còn không có dữ liệu giao dịch thực tế. Với quy định mới, giá giao dịch bao nhiêu không quan trọng, Nhà nước sẽ tính thuế dựa vào bảng giá đất hàng năm do địa phương xây dựng về cơ bản phù hợp với giá thị trường.

Đề nghị không định giá đất 'theo đuôi thị trường’

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhìn nhận, hiện nay, vẫn còn một số doanh nghiệp có tâm lý sợ kiểm toán nhà nước, sợ bị thanh tra, kiểm tra, quyết toán thuế vì thường dẫn đến bị “xuất toán” làm tăng doanh thu, tăng lợi nhuận chịu thuế, bị phạt thuế.

Thậm chí có những doanh nghiệp bị xử lý theo pháp luật, mà nguyên nhân chủ yếu là do quy định pháp luật chưa đầy đủ hoặc chưa đủ rõ; hoặc có một số quy định chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

“Chúng tôi nhận thấy cơ chế, chính sách “tài chính đất đai, giá đất” là nội dung rất quan trọng cần được xây dựng hoàn thiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đặc biệt là công tác “xác định giá đất”, “quyết định giá đất” để “tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, đô thị.

Nhà nước cũng cần xác định giá đất, quyết định giá đất để điều tiết thị trường, không định giá đất “theo đuôi” thị trường, để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI.

Do vậy, chúng tôi đề nghị Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp tình, hợp lý với quan điểm "không tận thu" vì nhà nước nếu “có thu ít một chút” thì doanh nghiệp và người dân “có thêm tiền một chút” thì sẽ sử dụng số tiền dôi dư thêm này để đầu tư hoặc để tiêu dùng, góp phần kích thích, tăng tổng cầu đầu tư, tổng cầu tiêu dùng”, ông Châu nói.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất (Bộ TN&MT), cho biết, nguồn thu từ đất đai không ngừng tăng lên trong giai đoạn 2013-2020 nhưng chủ yếu là thu từ thị trường sơ cấp. Chưa hình thành được hệ thống thuế tài sản để bảo đảm nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước.

"Cần quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất", ông Chính nhận định.

Đồng thời cho rằng, phải quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.