Thứ ba, 09/09/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Luật Đất đai (sửa đổi): Chuyên gia 'hiến kế' tiêu chí định giá đất sát thị trường

Hồng Gấm
- 16:45, 20/02/2023

(DNTO) - Theo PGS.TS Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Đề xuất bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất để định giá sát với giá thị trường. Ảnh: TL.

Đề xuất bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất để định giá sát với giá thị trường. Ảnh: TL.

Việc xác định giá đất rất quan trọng khi đây không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội. Đây là nội dung được nhiều cử tri quan tâm tại Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, sẽ tiếp tục được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới.

Nhận định tại Tọa đàm "Góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất", ngày 20/2, theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Luật Đất đai là đạo luật phức tạp, có ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội với phạm vi tác động sâu rộng. 

Việc sửa đổi Luật Đất đai hướng tới gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.Theo đó, điều chỉnh tài chính về đất đai và giá đất là vấn đề pháp lý nên cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

Góp ý tại toạ đàm, PGS. TS. Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học – Đào tạo, Đại học Thành Đông nhận định, hiện nay, quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số... còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất  hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư, việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể.

"Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định", ông Long nhìn nhận.

Cũng theo ông Long phân tích: Dự thảo luật đã tạo cơ chế cho tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá, sau đó UBND quyết định công bố giá đó.

Tuy nhiên, để có thông tin đầu vào làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát thực tế nhất, PGS.TS. Ngô Trí Long, đề xuất: Dự thảo luật cần cân nhắc bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất được tiếp cận với thông tin định giá đất từ các cơ quan quản lý nhà nước.

"Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp nhất", ông Long nhấn mạnh.

Nêu quan điểm về phương pháp định giá đất, TS. Hoàng Hữu Phê, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty Tư vấn, đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới, đánh giá: Một số phương pháp định giá đất truyền thống, trong đó, có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ. Phương pháp này phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân, cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định nên thường gây khiếu kiện.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Hoàng Hữu Phê khuyến nghị sử dụng phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố trong việc tạo nên giá trị đất.

"Trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án, luật có thể đưa ra phương pháp sử dụng học máy. Đồng thời, khuyến cáo sử dụng song song cả 2 phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết", ông Phê cho hay.

Tin khác

Thời sự - Chính trị
Sau báo cáo dữ liệu việc làm gây thất vọng vào tháng 8, Tổng thống Trump đã sa thải quan chức phụ trách thống kê dữ liệu. Tuy nhiên, dữ liệu tháng 9 lại tiếp tục cho thấy một kết quả đáng thất vọng không kém.
2 ngày
Thời sự - Chính trị
Ngày 2/9/2025, Hà Nội rực rỡ sắc cờ hoa trong không khí thiêng liêng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh. Hàng vạn bước chân diễu binh hùng dũng, triệu ánh mắt tự hào và những nụ cười rạng rỡ lan tỏa khắp thủ đô như viết tiếp câu chuyện hào hùng của dân tộc. Hòa chung nhịp đập tự hào ấy, Vinamilk hiện diện như một phần thân quen của mọi gia đình Việt, tiếp thêm năng lượng và tinh thần cho ngày hội lớn của non sông.
6 ngày
Tiếng nói doanh nhân
Khát vọng đưa Việt Nam hóa rồng vào năm 2045 không phải là một con đường trải hoa hồng. Nó đòi hỏi một thế hệ doanh nhân trẻ không chỉ có hoài bão, mà còn phải đủ bản lĩnh để gánh vác những sức ép thời đại, và ngược lại, họ cần một bệ đỡ đủ vững từ chính quốc gia.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Bất chấp phán quyết mang tính bước ngoặt từ Tòa Phúc thẩm Liên bang cho rằng phần lớn chính sách thuế quan của Tổng thống Donald Trump là bất hợp pháp, chính quyền của ông vẫn đang tiếp tục các cuộc đàm phán thương mại với các đối tác quốc tế. Động thái này đẩy cuộc chiến pháp lý về quyền lực thương mại của tổng thống lên một tầm cao mới, tạo ra một làn sóng bất ổn lan rộng khắp các thị trường toàn cầu.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Một quy định thương mại tồn tại gần một thế kỷ vừa bị xóa bỏ, và ngay lập tức gây ra cơn địa chấn trên toàn chuỗi cung ứng toàn cầu.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Quyết định của Tổng thống Donald Trump về việc áp đặt mức thuế quan 50% lên hàng hóa Ấn Độ, với lý do New Delhi tiếp tục mua dầu của Nga, đã chính thức có hiệu lực, tạo ra một cú sốc lớn cho nền kinh tế lớn thứ năm thế giới và làm gia tăng căng thẳng trong quan hệ thương mại song phương Mỹ - Ấn.
1 tuần
Đồng hành cùng doanh nghiệp
Hội thảo khoa học với chủ đề “Thể chế kiến tạo – Khơi thông dòng chảy phát triển” được xem là phiên chuyên đề pháp lý trong khuôn khổ Vòng đối thoại địa phương thuộc Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam 2025 (VPSF 2025). Các vấn đề chính sách, pháp lý được các chuyên gia đặt ra với những góc nhìn thực tế, nhằm tạo cầu nối chính sách để cộng đồng doanh nhân an tâm kinh doanh và cống hiến.
2 tuần
Doanh nhân - Doanh nghiệp
Làm sao để doanh nghiệp có thể tận dụng hiệu quả những nguồn lực sẵn có để thực hiện chuyển đổi số, tháo gỡ được các khó khăn hiện tại, những chiến lược và định hướng nào cần thiết cho giai đoạn mới, là một trong những chủ đề được các doanh nghiệp tham gia thảo luận và hiến kế tại Vòng đối thoại địa phương Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam 2025, cụm Đông Nam bộ.
2 tuần
Thời sự - Chính trị
Washington và Brussels vừa công bố các chi tiết cuối cùng trong thỏa thuận thương mại khung, chính thức áp mức thuế trần 15% lên hầu hết hàng hóa từ Liên minh châu Âu (EU) vào Mỹ, bao gồm các lĩnh vực trọng yếu như ôtô, chất bán dẫn và gỗ.
2 tuần
Thời sự - Chính trị
Quyết định mới nhất của Washington về việc áp thuế bổ sung lên hơn 400 mặt hàng chứa nhôm và thép không chỉ là một động thái bảo hộ đơn thuần, mà là đòn tấn công tinh vi nhằm bịt các lỗ hổng gian lận thương mại, tạo ra thách thức trực tiếp cho các quốc gia đóng vai trò trung chuyển trong chuỗi cung ứng toàn cầu, trong đó có Việt Nam.
2 tuần
Tài chính - Thị Trường
Nvidia và các nhà cung cấp sản phẩm phần cứng AI dẫn đầu đợt tăng giá cổ phiếu khi lo ngại về thuế quan giảm bớt.
2 tuần
Thời sự - Chính trị
Sáng nay (19/8), 250 công trình, dự án trọng điểm tại 79 điểm cầu trên khắp các tỉnh, thành cả nước đã đồng loạt làm lễ khởi công, khánh thành nhằm chào mừng kỷ niệm 80 năm Quốc khánh nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
3 tuần
Thời sự - Chính trị
Sáng ngày 18/8/2025, tại Hà Nội, Tổng Bí thư Tô Lâm đã có buổi gặp mặt thân mật với các đồng chí lão thành cách mạng và nguyên lãnh đạo cấp cao của Đảng, Nhà nước. Buổi gặp mặt được tổ chức nhân dịp kỷ niệm 80 năm Cách mạng Tháng Tám (19/8/1945 - 19/8/2025) và Quốc khánh 2/9 (2/9/1945 - 2/9/2025).
3 tuần
Bất động sản
Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande sẽ chính thức bị hủy niêm yết khỏi Sàn giao dịch chứng khoán Hồng Kông vào ngày 25/8 tới. Đây không chỉ là dấu chấm hết cho 16 năm huy hoàng trên thị trường mà còn là đỉnh điểm của vụ sụp đổ doanh nghiệp lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc, phơi bày những con số khổng lồ và tác động sâu rộng đến nền kinh tế.
3 tuần
Thời sự - Chính trị
Sau 5 tháng triển khai Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị, bước đầu đã có những kết quả tích cực: Tư duy đã có sự đổi mới, hành động đã quyết liệt hơn.
3 tuần
Xem thêm