Thứ năm, 22/05/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Luật Đất đai (sửa đổi): Chuyên gia 'hiến kế' tiêu chí định giá đất sát thị trường

Hồng Gấm
- 16:45, 20/02/2023

(DNTO) - Theo PGS.TS Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Đề xuất bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất để định giá sát với giá thị trường. Ảnh: TL.

Đề xuất bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất để định giá sát với giá thị trường. Ảnh: TL.

Việc xác định giá đất rất quan trọng khi đây không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội. Đây là nội dung được nhiều cử tri quan tâm tại Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, sẽ tiếp tục được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới.

Nhận định tại Tọa đàm "Góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất", ngày 20/2, theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Luật Đất đai là đạo luật phức tạp, có ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội với phạm vi tác động sâu rộng. 

Việc sửa đổi Luật Đất đai hướng tới gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.Theo đó, điều chỉnh tài chính về đất đai và giá đất là vấn đề pháp lý nên cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

Góp ý tại toạ đàm, PGS. TS. Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học – Đào tạo, Đại học Thành Đông nhận định, hiện nay, quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số... còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất  hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư, việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể.

"Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định", ông Long nhìn nhận.

Cũng theo ông Long phân tích: Dự thảo luật đã tạo cơ chế cho tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá, sau đó UBND quyết định công bố giá đó.

Tuy nhiên, để có thông tin đầu vào làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát thực tế nhất, PGS.TS. Ngô Trí Long, đề xuất: Dự thảo luật cần cân nhắc bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất được tiếp cận với thông tin định giá đất từ các cơ quan quản lý nhà nước.

"Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp nhất", ông Long nhấn mạnh.

Nêu quan điểm về phương pháp định giá đất, TS. Hoàng Hữu Phê, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty Tư vấn, đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới, đánh giá: Một số phương pháp định giá đất truyền thống, trong đó, có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ. Phương pháp này phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân, cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định nên thường gây khiếu kiện.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Hoàng Hữu Phê khuyến nghị sử dụng phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố trong việc tạo nên giá trị đất.

"Trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án, luật có thể đưa ra phương pháp sử dụng học máy. Đồng thời, khuyến cáo sử dụng song song cả 2 phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết", ông Phê cho hay.

Tin khác

Văn hoá - Xã hội
Phát biểu tại buổi họp báo ngày 20/5, ông Trần Trọng Dũng - Phó Chủ tịch Hội Nhà báo Việt Nam cho biết, Giải đi bộ - chạy bộ “Tự hào Thành phố tôi yêu” Cúp Agribank 2025 sẽ chính thức xuất phát vào ngày 15/6/2025 tại TP. Hồ Chí Minh với khoảng 6.000 VĐV tham gia.
1 ngày
Thời sự - Chính trị
Lịch sử xã hội loài người cứ tiến lên theo quy luật của nó với những nấc thang phát triển xã hội sau cao hơn xã hội trước và cuối cùng nhất định tiến tới chủ nghĩa xã hội, chủ nghĩa cộng sản.
2 ngày
Thời sự - Chính trị
Năm trong số sáu nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á đã báo cáo tăng trưởng Quý 1/2025 với kết quả đáng thất vọng, cho thấy động lực phát triển kinh tế trong vùng đang dần phai nhạt ngay cả trước khi các mức thuế quan của Mỹ đi vào hiệu lực.
2 ngày
Thời sự - Chính trị
Đây là nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết 198/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân được Quốc hội khóa XV, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 17/5.
3 ngày
Thời sự - Chính trị
Quốc hội bước sang tuần làm việc thứ ba tại Kỳ họp thứ 9 với việc xem xét hàng loạt dự án luật và các vấn đề quan trọng, trong đó có 2 dự án đường bộ cao tốc và việc rút ngắn nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV.
3 ngày
Thời sự - Chính trị
Bộ Chính trị, Ban Bí thư tổ chức Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật.
3 ngày
Doanh nhân - Doanh nghiệp
Sáng 18/5, Bộ Chính trị, Ban Bí thư tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc quán triệt và triển khai Nghị quyết 66 và Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và đổi mới công tác xây dựng & thi hành pháp luật trong kỷ nguyên mới.
3 ngày
Doanh nhân - Doanh nghiệp
Để thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 68-NQ/TW, cần tập trung sửa đổi cơ bản hệ thống pháp luật, gồm sửa luật thuộc thẩm quyền Quốc hội và sửa các văn bản dưới luật thuộc thẩm quyền Chính phủ, bộ, ngành.
5 ngày
Thời sự - Chính trị
Quốc hội xem xét, quyết định việc kéo dài thời gian thực hiện miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Nghị quyết số 55 đến hết ngày 31/12/2030 theo Tờ trình của Chính phủ.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Trong một tuyên bố chung, các quan chức hai bên cho biết họ sẽ giảm thuế quan, với bình luận: "...nhận ra tầm quan trọng của mối quan hệ kinh tế và thương mại bền vững, lâu dài và cùng có lợi".
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Bài viết của Tổng Bí thư Tô Lâm: Động lực mới cho phát triển kinh tế được đăng bởi Thông tấn xã Việt Nam (TTXVN).
1 tuần
Doanh nhân - Doanh nghiệp
Thường trực Chính phủ yêu cầu tháo gỡ, tạo động lực mới, giải phóng nguồn lực, sức sản xuất của khu vực kinh tế tư nhân; thực hiện được mục tiêu đến năm 2030 có 2 triệu doanh nghiệp và có ít nhất 20 tập đoàn lớn tham gia chuỗi giá trị toàn cầu đa quốc gia.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Xuất khẩu từ Trung Quốc đã tăng 8,1% vào tháng 4 so với cùng kỳ năm ngoái, vượt xa ước tính tăng 1,9%. Số liệu này cũng cho thấy lượng hàng xuất khẩu của Trung Quốc sang Hoa Kỳ đã giảm hơn 21%, trong khi lượng hàng nhập khẩu giảm gần 14%.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Tổng thống Mỹ Donald Trump vừa khuấy động dư luận với đề xuất áp mức thuế 80% lên hàng hóa Trung Quốc, được đưa ra qua mạng xã hội Truth Social. Tuyên bố này xuất hiện vào thời điểm nhạy cảm, ngay trước thềm cuộc hội đàm thương mại cấp cao Mỹ - Trung dự kiến diễn ra tại Geneva, Thụy Sĩ, nơi Bộ trưởng Tài chính Scott Bessent sẽ đóng vai trò chủ chốt.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Từ ngày 10/5, mỗi kWh điện có giá hơn 2.204 đồng theo quyết định của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN).
1 tuần
Xem thêm