Thứ bảy, 19/07/2025
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Luật Đất đai (sửa đổi): Chuyên gia 'hiến kế' tiêu chí định giá đất sát thị trường

Hồng Gấm
- 16:45, 20/02/2023

(DNTO) - Theo PGS.TS Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Đề xuất bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất để định giá sát với giá thị trường. Ảnh: TL.

Đề xuất bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn định giá đất để định giá sát với giá thị trường. Ảnh: TL.

Việc xác định giá đất rất quan trọng khi đây không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội. Đây là nội dung được nhiều cử tri quan tâm tại Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4, sẽ tiếp tục được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới.

Nhận định tại Tọa đàm "Góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất", ngày 20/2, theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Luật Đất đai là đạo luật phức tạp, có ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội với phạm vi tác động sâu rộng. 

Việc sửa đổi Luật Đất đai hướng tới gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.Theo đó, điều chỉnh tài chính về đất đai và giá đất là vấn đề pháp lý nên cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

Góp ý tại toạ đàm, PGS. TS. Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học – Đào tạo, Đại học Thành Đông nhận định, hiện nay, quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số... còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất  hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư, việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể.

"Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Các tổ chức này sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định", ông Long nhìn nhận.

Cũng theo ông Long phân tích: Dự thảo luật đã tạo cơ chế cho tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá, sau đó UBND quyết định công bố giá đó.

Tuy nhiên, để có thông tin đầu vào làm cơ sở khuyến cáo định giá đất sát thực tế nhất, PGS.TS. Ngô Trí Long, đề xuất: Dự thảo luật cần cân nhắc bổ sung quyền cho tổ chức tư vấn xác định giá đất được tiếp cận với thông tin định giá đất từ các cơ quan quản lý nhà nước.

"Tổ chức này có trách nhiệm bảo đảm kết quả tư vấn độc lập, khách quan, trung thực theo phương pháp được tổ chức này lựa chọn. Trên cơ sở đó, hội đồng thẩm định đánh giá, kiểm tra, thẩm định các kết quả xác định giá đất từ tổ chức khác nhau và lựa chọn đơn vị tư vấn phù hợp nhất", ông Long nhấn mạnh.

Nêu quan điểm về phương pháp định giá đất, TS. Hoàng Hữu Phê, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty Tư vấn, đầu tư xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới, đánh giá: Một số phương pháp định giá đất truyền thống, trong đó, có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ. Phương pháp này phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân, cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định nên thường gây khiếu kiện.

Để giải quyết vấn đề này, TS. Hoàng Hữu Phê khuyến nghị sử dụng phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố trong việc tạo nên giá trị đất.

"Trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án, luật có thể đưa ra phương pháp sử dụng học máy. Đồng thời, khuyến cáo sử dụng song song cả 2 phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết", ông Phê cho hay.

Tin khác

Thời sự - Chính trị
Đó là nhận định của Bộ trưởng Thương mại Trung Quốc Vương Văn Đào về tình hình kinh tế đất nước. Tuyên bố này được đưa ra trong bối cảnh nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang vật lộn với những thách thức từ cả bên trong lẫn bên ngoài và báo hiệu chính phủ sẵn sàng tung ra các biện pháp đối phó.
15 giờ
Thời sự - Chính trị
Tại phiên khai mạc Hội nghị Trung ương 12 diễn ra sáng 18/7, Tổng Bí thư Tô Lâm đã khái quát tinh thần thời đại bằng một hình ảnh đầy biểu tượng, từ “vừa chạy vừa xếp hàng” sang “hàng thẳng, lối thông, đồng lòng cùng tiến”. Câu nói không chỉ thể hiện nhãn quan chính trị sắc bén, mà còn đánh dấu bước ngoặt trong công cuộc xây dựng, hoàn thiện tổ chức bộ máy và hệ thống chính trị nước ta.
18 giờ
Thời sự - Chính trị
Thành phố Hồ Chí Minh đang đẩy nhanh lộ trình chuyển đổi phương tiện vận tải hành khách công cộng bằng năng lượng sạch, hướng đến mục tiêu đến năm 2030, toàn bộ xe buýt trên địa bàn thành phố sử dụng điện hoặc năng lượng xanh.
22 giờ
Thời sự - Chính trị
Nghị định 205/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điểm, khoản của Điều 5 về chính sách hỗ trợ ứng dụng và chuyển giao công nghệ để sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ
23 giờ
Thời sự - Chính trị
Chính sách thương mại, vốn là một trong những trụ cột trong cương lĩnh của Tổng thống Donald Trump, đang được định hình rõ nét hơn với một học thuyết cứng rắn nhưng linh hoạt: áp dụng một mức thuế cơ sở phổ quát và sử dụng các mức thuế "tương hỗ" cao hơn như một công cụ đàm phán đầy sức nặng.
1 ngày
Thời sự - Chính trị
Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát, chuẩn hoá lại các thủ tục hành chính về đất đai đã công bố, bảo đảm việc thực hiện thủ tục hành chính không phụ thuộc vào địa giới hành chính trong phạm vi cấp tỉnh tại các Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh, cấp xã (hoàn thành trước 20/7/2025).
1 ngày
Thời sự - Chính trị
Theo thông điệp được Tổng thống Trump chia sẻ, thỏa thuận này là thành quả của "các cuộc làm việc trực tiếp" với Tổng thống Indonesia, Prabowo Subianto.
2 ngày
Thời sự - Chính trị
Chiều 15/7, tại Nhà Quốc hội, Tổ công tác số 2090 và Tổ công tác số 2091 của Bộ Chính trị làm việc với Ban Thường vụ Đảng ủy Quốc hội và Ban Thường vụ Đảng ủy Chính phủ về việc thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 11 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết số 60-NQ/TW) gắn với việc xây dựng, hoàn thiện văn kiện, công tác nhân sự.
2 ngày
Thời sự - Chính trị
Quyết định mới nhất của Tổng thống Donald Trump về việc áp đặt một loạt thuế quan sâu rộng, đặc biệt nhắm vào các đối tác lớn như Liên minh châu Âu (EU) và Mexico, đã thổi bùng lên ngọn lửa căng thẳng, đẩy nguy cơ về một cuộc chiến thương mại toàn diện lên mức báo động cao nhất, gieo rắc bất ổn lên khắp các thị trường và đe dọa đà phục hồi vốn đã mong manh của kinh tế toàn cầu.
4 ngày
Hoạt động Hội
Sự kiện tiếp nối hành trình đối thoại chính sách cấp địa phương, quy tụ đông đảo doanh nhân, chuyên gia và nhà hoạch định nhằm kiến tạo giải pháp cho phát triển kinh tế tư nhân khu vực miền núi biên giới phía Bắc.
6 ngày
Thời sự - Chính trị
Theo quy định mới, hàng nhập khẩu có giá trị dưới 1 triệu đồng, sẽ áp dụng quy trình thu thuế giá trị gia tăng (VAT) tự động qua các đơn vị chuyển phát nhanh.
6 ngày
Thời sự - Chính trị
Tại trạm Thượng Hải của Sing! Asia 2025, Phương Mỹ Chi tiếp tục chiến thắng thuyết phục vòng 'đấu đôi' với mashup Túy Âm và Lục Hải Vi Vương khi kết hợp với Kelou.
6 ngày
Thời sự - Chính trị
Tại Phủ Chủ tịch, Văn phòng Chủ tịch nước tổ chức họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch nước công bố 9 luật đã được Quốc hội khóa XV, kỳ họp thứ 9 thông qua vào sáng 11/7.
6 ngày
Thời sự - Chính trị
Tâm điểm của bức tranh kinh tế thế giới hôm nay là một sự đối lập sâu sắc: trong khi những đòn thuế quan cứng rắn từ Hoa Kỳ phủ bóng đen lên triển vọng thương mại và tăng trưởng toàn cầu, thì một "ngọn hải đăng" công nghệ mang tên Nvidia vẫn rực sáng, xô đổ mọi kỷ lục để trở thành công ty đầu tiên trên thế giới được định giá 4 nghìn tỷ USD.
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Trong thông báo về các mức thuế quan mới với một số quốc gia tiếp theo của Tổng thống Mỹ Donald Trump,mức thuế đối với toàn bộ hàng nhập khẩu từ Brazil lên tới 50% và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8.
1 tuần
Xem thêm